Как оформить дарственную на дом.

Договор дарения на дом – это особый вид юридической сделки, порядок которой регулируется в трех разных кодексах. Неправильно оформленную дарственную легко отменить, поэтому важно знать все правила и нюансы заключения договора.

1.Законодательная база.

Принципы и содержание факта дарения, а также то, как правильно оформить собственность, подробно описаны в главе 32 Гражданского кодекса РФ. В статьях с 572 по 581 Гражданского кодекса РФ регламентируется перечень прав и обязанностей дарителей и одаряемых, а также оговариваются ограничения, возможность отмены и другие нюансы данного документа.

В статье 273 Гражданского кодекса РФ говорится о том, что дом и земля, на которой он расположен, могут переходить из рук в руки только совместно, то есть при передаче дома или его части в договоре необходимо указать аналогичную долю прилегающей земли.

2. Основные принципы дарения.

При оформлении дарения, как и при любом юридическом действии, существуют обязательные принципы, которые должны соблюдаться обеими сторонами.

• Дарение осуществляется только при наличии согласия обеих сторон.
• Передача права собственности осуществляется бесплатно (безвозмездно).
• Даритель не получает в собственность никаких ответных материальных ценностей или поступков от одаряемого, и не претендует на них.
• Даритель не может по своей воле отменить официально оформленное и зарегистрированное имущество, за небольшим исключением. Каждый случай оговаривается в законодательстве.
• Особенность передачи в дар дома - это и обязательный переход права собственности на землю.

3. Преимущества и недостатки дарения.

Выбирая способ передачи недвижимости, владельцы должны учитывать положительные и отрицательные стороны каждого варианта по сравнению с куплей-продажей или завещанием. При оформлении недвижимости есть свои преимущества и недостатки.

Плюсы безвозмездной передачи:

• Не требуется обязательного оформления у нотариуса;
• Можно установить сроки и ограничения для вступления в права собственности;
• При отсутствии ограничений вступать во владение можно сразу после регистрации сделки;
• В отличие от передачи по наследству, владелец может выбирать, кому подарить имущество, не учитывая интересы других родственников;
• Подаренное имущество (распространяется и на землю), не относится к собственности, нажитой совместно в браке, и не подлежит делению при разводе;
• Налог на подарки между родственниками не начисляется;
• Договор дарения на квартиру, жилой дом и земельный участок сложно оспорить, если он правильно оформлен.

Минусы сделки:

• Если завещание можно менять неоднократно, то зарегистрированную дарственную отозвать практически невозможно.
• Для оформления дарственной необходимо тщательно составлять текст документа, чтобы сделку нельзя было потом оспорить и отменить через суд.
• Безвозмездно полученное имущество считается доходом и с него взимается налог, если отсутствуют родственные связи.
  

Приведенные преимущества и недостатки даны в сравнении с передачей в виде продажи или наследства.

4. Место подписания договора.

В законодательных документах нет строгих ограничений по порядку заключения договора дарения. На практике существуют три варианта:

• Дома, у одной из сторон, если даритель и одаряемый уверены в своей способности правильно оформить документ.
• В нотариальной конторе, где нотариус проверит правильность оформления и заполнения обязательных реквизитов. Это поможет избежать ошибок, из-за которых документ может быть оспорен в суде, но придется заплатить за нотариальные услуги.
• В офисе Федеральной регистрационной службы, где проводится регистрация договора. Специалисты помогут составить текст соглашения или можно воспользоваться информационными табло с образцами заполнения. Однако в этом случае придется заблаговременно записаться на прием из-за очередей.
  
  В последнем случае услуги по составлению договора входят в стоимость регистрации.

5. Ограничения лиц, получающих и передающих имущество в дар.

Получателями по договору могут быть любые лица, без ограничений по возрасту или гражданству. Договор может быть заключен с юридическими лицами, включая общественные организации, зарегистрированные в законном порядке.

Согласно статье 575 Гражданского кодекса РФ, в перечень лиц, не имеющих право принимать подарки, включены:

• лица, связанные с дарителем по должностным обязанностям;
• медицинские, образовательные и социальные организации;
• банк "Россия".
  

К запрещенным подаркам относятся суммы, превышающие 3 тысячи рублей. Подарки, полученные в ходе официальных мероприятий, должны быть переданы в доход бюджета.

Безвозмездная передача, например, дарение дома, не может быть оформлена между двумя юридическими лицами.

Определенные ограничения касаются порядка передачи собственником прав или обязанностей, таких как кредиторская задолженность за квартиру или обязательства перед третьими лицами. Эти вопросы регулируются главами 32 и 313 Гражданского кодекса РФ.

6. Виды договоров дарения.

Дарственные могут отличаться по времени вступления в силу и возможным последствиям. Существует несколько типов документов: реальные, согласно которым передача имущества собственником происходит сразу и без условий; консенсуальные отменительные, в которых предусматриваются ограничения при вступлении в право собственности, например, достижение определенного возраста, вступление в брак или окончание учебного заведения; с обещанием дарения в будущем.

Последний тип документов предусматривает, что договор может быть отменен, если условие не будет выполнено. Иногда в них содержится ограничение права собственности, согласно которому в случае смерти одаряемого имущество не передается по наследству, а возвращается дарителю.

В ограничениях нельзя ставить условий, которые предусматривают вознаграждение дарителя или ответный дар. Это уже относится к договорам продажи или мены. Если такие условия есть, то договор считается недействительным и отменяется, а прежний собственник получает имущество обратно.

7. Образец договора дарения.

8. Права и обязанности сторон.

Вопросы прав и обязанностей обеих сторон регулируются различными статьями главы 32 Гражданского кодекса.

Одаряемое лицо может отказаться от получения подаренного жилого дома или иного имущества. Это можно сделать до фактического вступления во владение. Отказ оформляется в законном порядке, если договор уже прошел регистрацию и права собственности переданы от одного лица другому.

Лицо, впоследствии получившее ущерб от подаренного имущества, может потребовать от дарителя возмещения нанесенного вреда, если тот знал об опасности, но не предупредил о ней.

Даритель может отказаться от выполнения договоренности о последующей передаче имущества, если это ухудшит его материальное положение, или отозвать договор, если одаряемому пришло в голову покушаться на жизнь, имущество и здоровье дарителя или членов его семьи. В этих случаях он освобождается от выплаты возмещения убытков за неисполнение условий договора.

9. Как проходит оформление дарственной.

Как правильно оформить дарственную? По тому же принципу, что и продажу. Процесс включает в себя следующие шаги:

1. Согласование условий между обеими сторонами.
2. Подготовка документов на дом и земельный участок в виде кадастрового паспорта.
3. Составление и подписание дарственной на дарение дома в трех экземплярах.
4. Оплата государственной пошлины.
5. Передача документов в МФЦ для государственной регистрации права собственности на дом или его часть.
6. Через некоторое время (не менее двух недель) можно забрать свои экземпляры документов и получить выписку о регистрации права собственности.

10. Содержание договора дарения.

В установленном образце заполняются следующие данные:

• дата договора и название населенного пункта, где он был заключен;
• полные паспортные данные обеих сторон сделки;
• сведения об объекте дарения (адрес, площадь дома и земельного участка, стоимость каждого из них, кадастровые номера и доля, которая передается в дар);
• документ, на основании которого было получено право собственности на дом и земельный участок;
• подписи обоих участников с расшифровкой фамилии, имени и отчества.

В типовом бланке содержатся обязательные пункты, которые не меняются:

• права и обязанности сторон;
• отметка об отсутствии претензий к полученному имуществу;
• обстоятельства, которые могут привести к отмене сделки;
• порядок расторжения договора;
• подтверждение дееспособности сторон.

Особые условия прописываются, если в качестве дара передается доля от общего имущества, например, часть дома. В таком случае, необходимо оговорить характер взаимоотношений с другими собственниками и право пользования общими помещениями.

Если договор носит отлагательный характер, то дополнительно составляется акт передачи имущества.

11. Сколько стоит дарственная на дом.

Оплата за оформление дарственной на дом может значительно различаться в зависимости от способа оформления.

• Если вы оформляете документы самостоятельно, то минимальная сумма будет состоять из госпошлины за государственную регистрацию недвижимости и сделок с ней согласно статье 333.33 Налогового кодекса РФ, которая составляет 350 рублей. Также возможно взимание платы за услуги банка, если госпошлина оплачивается в отделении банка. При перечислении через интернет-банкинг плата за обслуживание не взимается.
  
• Если в оформлении дарственной участвует нотариус, то помимо госпошлины за нотариальное заверение, также оплачиваются услуги по нотариальным тарифам в соответствии с пунктом 5 статьи 333.24 НК РФ. Госпошлина составляет 0,5% от суммы договора, но размер ограничен минимальным уровнем в 300 рублей и максимальным в 20 тысяч рублей.

Кроме того, существуют стандартные тарифы за оформление дарственной, которые зависят от степени родства между участниками договора и стоимости передаваемого объекта. В статье 22.1. пункт 1 указаны все тарифы за удостоверение сделок по отчуждению недвижимости.

Если сумма, указанная в договоре, меньше 10 млн. рублей, то ближайшие родственники оплачивают нотариусу 0,2% от общей стоимости плюс 3 тысячи рублей. При более значительных суммах тарифы изменяются. Для родственников при стоимости от 10 млн рублей тариф = 23 тысячи рублей и дополнительно 0,1% от суммы свыше 10 млн.рублей. Максимальное ограничение суммы за оформление дарственной – 50 тысяч рублей.

Максимальная сумма для жилых домов и земельных участков под ними составляет 100 тысяч рублей.

Кроме указанных платежей, нотариусы также взимают плату за оказание технических услуг (распечатывание, оформление). Сумма этих платежей может варьироваться в зависимости от региона и составляет от 2 до 7 тысяч рублей.

По окончании календарного года, в срок до 30 апреля, лицам, получившим в дар дом с земельным участком и не являющимся близкими родственниками, необходимо подать декларацию в налоговую службу и оплатить 13% от кадастровой стоимости полученного объекта до 15 июля. Если получатель не является резидентом, то он должен оплатить 30% от стоимости.

Близкие родственники, включая родителей, детей, супругов, внуков, братьев и сестер, от уплаты НДФЛ и подачи декларации освобождены.

12. Регистрация договора дарения.

Чтобы дарственная на дом стала действительной, ее необходимо зарегистрировать в Росреестре прав на недвижимость. Для этого документы передаются в офис Росреестра или ближайший МФЦ.

При этом, важно знать, какие документы нужны для оформления дарственной на дом. В пакет документов входят:

• копии документов (паспортов) участников сделки;
• три экземпляра договора;
• квитанция об уплате госпошлины (необязательно, так как сведения уже есть в базе) или подтверждение льготы по уплате (в оригинале);
• при необходимости доверенность на лицо, осуществляющее регистрацию от имени одной из сторон;
• кадастровый или технический паспорт на отчуждаемую недвижимость;
• оригинал документа, по которому даритель владел имуществом;
• если даритель находится в браке, то согласие супруга (супруги), заверенное нотариально;
• при наличии акт о передаче.

Если в дарственной на дом есть отлагательные условия, то регистрация проводится после их выполнения.

13. Сроки регистрации сделки в Росреестре.

Федеральный закон № 218-ФЗ от 13.07.2015 года регулирует все вопросы, связанные с государственной регистрацией объектов недвижимости. В статье 16 закона указаны сроки, которые отводятся органу для выполнения своих функций.

Поскольку процедура регистрации состоит из двух действий: регистрации в реестре и постановки на учет в кадастре, то предусмотрено несколько сроков, исчисляемых в рабочих днях:

• кадастровый учет - 5 дней;
• регистрация прав собственности - 7 дней;
• одновременный учет в кадастре и Росреестре - 10 дней.

Если дарственная на дом и сопутствующие документы подаются через многофункциональный центр (МФЦ), то к каждому сроку добавляются 2 дня, т.е. соответственно получается 7, 9 и 12 дней.

Поскольку законом не предусмотрены меры ответственности служащих за нарушение установленных сроков, то они нередко нарушаются.

14. Дарение членам семьи.

Есть некоторые особенности, которые необходимо учесть, когда вы хотите оформить договор дарения на дом и прилегающий участок для одного из членов семьи, если вы владеете ими совместно.

Сначала вам нужно оформить право собственности на каждого из вас в соответствующих долях. Это можно сделать через суд или с помощью нотариуса. Только после этого можно переходить к оформлению дарения.

Если в качестве одаряемого выступает несовершеннолетний, то его интересы должны представлять родители или те, кто их заменяет. Сделка с несовершеннолетним, который уже получил паспорт (от 14 лет), заключается и подписывается им самим, но должна быть заверена подписью его представителей.

Дарение от имени несовершеннолетнего требует одобрения опекунского органа. К сожалению, на практике получить такое согласие практически невозможно.

15. Налоги по фактам дарения.

Если дарственная на дом заключается между близкими родственниками, то получатель освобождается от налогообложения в соответствии со статьей 217 Налогового кодекса РФ. Перечень лиц, состоящих в родстве, приведен в Семейном кодексе (статья 34). В него входят:

• родственники первой степени (супруги, родители и дети);
• и следующая степень (братья, сестры, бабушки, дедушки, внуки).

При отсутствии родственных отношений по окончании календарного года одариваемый обязан подать налоговую декларацию до 30 апреля и до 15 июля оплатить налог в размере 13% от суммы дарения (стоимости полученного имущества). Для иностранцев (нерезидентов) налог составляет 30%.

16. Можно ли оспорить договор дарения на дом и как.

В отличие от наследства, при дарении государство не устанавливает никакой очередности или порядка определения получателей имущества. Владелец имущества имеет полное право подарить дом и участок земли любому человеку или организации (за исключением некоторых ограничений). Поэтому оспорить договор дарения сложнее.

С другой стороны, поскольку дарственная на дом нередко оформляется без привлечения нотариусов, основанием для признания договора недействительным могут стать ошибки, допущенные при его оформлении:

• в договоре отсутствуют обязательные реквизиты (ФИО и паспортные данные сторон, дата и место составления);
• не дано полное описание передаваемого объекта (адрес, кадастровый номер, площадь, стоимость);
• дом дарится без земельного участка;
• не указаны доли, если имущество находится в долевой собственности.

Также, лицо, оспаривающее законность дарения, в том числе и после смерти дарополучателя, может предъявить доказательства неполной дееспособности дарителя или того, что он действовал под принуждением. Обычно это медицинские справки, показания свидетелей и пр.

Сам даритель может отозвать заключенный договор дарения, если есть основания в соответствии со статьей 578 ГК РФ.

17. Полезные советы по оформлению дарственной на дом.

Дарение дома и земельного участка – это особый вид сделки, который имеет свои особенности. Прежде чем решиться на оформление документа, необходимо проанализировать все плюсы и минусы договора, а также поискать способы сэкономить в ходе его составления.

Поскольку отменить дарственную очень сложно, не стоит оформлять ее на тот дом, в котором живет даритель. Даже с родным человеком отношения могут со временем ухудшиться, и даритель рискует остаться без места для проживания. Передачу такого дома лучше оформить через завещание, чтобы он был унаследован после смерти.

Законодательством предусмотрено, что договор дарения не обязательно составлять с нотариусом, как завещание. Так как нотариальное оформление – это значительные расходы, то лучше составить договор самостоятельно или обратиться в орган регистрации недвижимости и заключить договор в присутствии служащего. Это платная услуга, но стоит она дешевле нотариальных тарифов. Недостаток этого способа – большие очереди и предварительная запись на прием, т.е. воспользоваться им можно, если нет причин для срочного оформления.

Если у вас остались вопросы, пишите на https://myjus.ru и наши специалисты ответят на все ваши вопросы. Консультация бесплатная!