Согласно законодательству, договор коммерческого найма жилого помещения должен содержать существенные условия сделки, без которых соглашение не будет считаться заключенным. Помимо этих положений, в нем могут быть и другие условия по усмотрению сторон. Документ оформляется в письменной форме, чаще всего используется типовой бланк, независимо от сдаваемого помещения. Рекомендуется также составить передаточный акт к договору найма жилого помещения.
1. Договор коммерческого найма жилого помещения: основные моменты.
В договоре коммерческого найма жилого помещения важно указать признаки, которые характеризуют это жилье. Они должны однозначно определять, какое именно жилье сдается в аренду. Рекомендуется указать почтовый адрес, этаж, общую (жилую) площадь, количество комнат и реквизиты основных документов на квартиру. Чаще всего в договоре прописывают определенную денежную сумму, которую арендатор выплачивает за определенный период времени. Важно также указать порядок внесения платы и возможность изменения ее размера. Если эти условия не будут указаны в документе, арендатор должен будет производить платежи ежемесячно, а их размер останется неизменным на весь период действия договора. Иногда в договоре аренды предусматривают внесение арендатором обеспечительного платежа. Он возвращается по окончании действия договора, если арендатор надлежащим образом исполнил определенные условия договора. Таким образом можно обеспечить своевременную оплату коммунальных услуг, сохранность имущества, переданного вместе с жильем, и т.п. Также распространено включение в условия договора формулировки об авансовой оплате. включение в условия формулировки об авансовой оплате.
Закон устанавливает максимальный срок соглашения о найме. Если срок действия документа не указан в условиях договора, то считается, что он заключен на пять лет. Это подтверждается статьей 683 Гражданского кодекса РФ.
Если договор коммерческого найма жилого помещения заключается на срок менее года, то для нанимателя могут быть установлены некоторые ограничения. Например, ему не разрешается вселять других лиц (временных жильцов), а также сдавать жилье в поднаем. Кроме того, у нанимателя нет преимущественного права на перезаключение договора. Если же наниматель умирает или выезжает, то правоотношения с наймодателем прекращаются. Однако, по взаимному согласию сторон, эти ограничения могут быть отменены. Это должно быть указано в условиях договора найма.
В интересах нанимателя можно включить пункт о лицах, которые будут постоянно проживать в помещении. Если это не сделать, то впоследствии может потребоваться дополнительное согласие наймодателя. Однако, если вселяются несовершеннолетние, такого согласия не потребуется. Обратите внимание, что вселение должно соответствовать законодательным требованиям о норме площади жилья на человека. Это правило не распространяется на случаи вселения несовершеннолетних, которые регулируются статьей 679 Гражданского кодекса РФ.
Стоит указать, кто оплачивает коммунальные платежи и включаются ли они в плату за жилое помещение. Если такого положения нет в договоре найма, то в соответствии со статьей 678 ГК РФ, коммунальные услуги самостоятельно оплачивает наниматель. В условия договора желательно включить перечень платежей, которые относятся к зоне ответственности каждой из сторон. Рекомендуется также указать, за чей счет производится ремонт помещения. Если это не указано, то согласно статье 681 ГК РФ, текущий ремонт осуществляет наниматель, а капитальный - наймодатель. Хорошим вариантом может быть добровольное страхование квартиры от пожара и затопления. Можно также предусмотреть и другие условия, которые имеют значение для сторон и не противоречат законодательству и существу найма. Например, это могут быть вопросы о возможности проживания домашних животных, последствиях прекращения правоотношений, распределении ответственности при возникновении форс-мажорных обстоятельств и т.п.
2. Передаточный акт к договору найма жилого помещения.
Часто квартиры сдаются вместе с находящейся в них мебелью и бытовой техникой. В передаточном акте необходимо указать список всей мебели, которая остается в квартире, и описать ее состояние. Это делается для того, чтобы избежать споров между сторонами в случае порчи или утраты имущества. Стороны могут также договориться о страховании этих вещей или о предоставлении иной гарантии сохранности мебели.
Мы настоятельно рекомендуем оформить передаточный акт к договору найма. В нем важно отразить не только перечень передаваемой мебели и техники, но и состояние помещения в целом, а также его отдельных частей (стен, пола, санузла и т.п.). Также необходимо указать перечень ключей и документов, которые передаются вместе с квартирой.
3. Расторжение договора найма жилого помещения.
Условия расторжения договора найма лучше всего отразить в самом соглашении, но если это не было сделано, то стороны могут руководствоваться статьей 687 Гражданского кодекса РФ.
Согласно данной статье, наниматель имеет право досрочно расторгнуть договор, предупредив другую сторону не менее чем за 3 месяца.
Обратите внимание, что у наймодателя такого права нет. Он может досрочно расторгнуть договор только по решению суда в случаях:
- невнесения оплаты нанимателем более чем за 2 месяца подряд;
- разрушения или порчи помещения;
- нарушения нанимателем правил эксплуатации жилого помещения;
- нарушения нанимателем прав и интересов соседей.
Также обе стороны могут расторгнуть договор найма по решению суда, если помещение стало непригодным для проживания.
Если у вас остались вопросы, пишите на https://myjus.ru и наши специалисты ответят на все ваши вопросы. Консультация бесплатная!
