Вопрос налогообложения постоянно поднимается покупателями и продавцами недвижимости. В основном, в контексте "как не платить налог"
Как законопослушный гражданин - я призываю всех соблюдать законы, в том числе по уплате налогов.
Как обыватель - тоже не хочу отдавать свои деньги, в том числе и в виде подоходного налога.
Как юрист - предлагаю разобраться в вопросе и выяснить, какие именно налоги нужно платить при сделках с недвижимостью, а так же, в каких случаях можно этого не делать.
Вопрос обширный, в рамках одной статейки практически его не осветить. Будем разбираться помаленьку.
(Дальше много букв, если лень читать - переходите сразу к выводам.)
Есть Налоговый кодекс Российской Федерации. Это основной документ, регулирующий правила исчисления и уплаты налогов.
Частью второй Налогового кодекса РФ установлено, что , полученный доход от продажи квартиры или другого недвижимого имущества физическим лицом облагается налогом НДФЛ. Существует отдельная ставка для резидентов и нерезидентов. В данной статье речь пойдет о налогах для резидентов РФ.
В настоящее время есть две основные ставки по НДФЛ 13% и 15% (Федеральный закон от 23 ноября 2020 г. № 372-ФЗ). Ставка 13% применяется в отношении налоговой базы (доходов) физлиц равной или не превышающей 5 млн руб. за налоговый период (календарный год). Это самый частый практический случай.
Про расчет налога поговорим чуть позже, сейчас самый важный вопрос: кто освобождается от уплаты налогов при продаже недвижимости.
У всех на слуху минимальный срок владения 3 (три) года. Мол, если ты владеешь квартирой более трех лет, то при продаже можешь налог не платить. Это не совсем так.
Минимальный срок предельный владения объектом недвижимости установлен статьей 217.1 налогового Кодекса РФ. Всего существует целых три варианта:
1. Доход от продажи объекта недвижимого имущества в виде комнаты, квартиры, жилого дома, части квартиры, части жилого дома или доли в праве собственности на жилое помещение освобождается от налогообложения НЕЗАВИСИМО ОТ СРОКА НАХОЖДЕНИЯ В СОБСТВЕННОСТИ налогоплательщика продаваемого жилого помещения или доли в праве собственности на жилое помещение, если одновременно соблюдаются некоторые условия, установленные ч. 2.1. ст. 217.1 НК РФ.
В кратце - если есть двое несовершеннолетних детей, на деньги от продажи квартиры в этом году куплено другое жилье, при этом площадь купленного жилья больше проданного, кадастровая стоимость проданного не превышает 50 млн рублей, опять же, при этом налогоплательщику (его семье) не принадлежит более 50% в доле другой квартиры с общей площадью, превышающей общую площадь в приобретенном жилом помещении. И еще чуть-чуть там написано про землю, дворовые постройки и тд.
Если Вы поняли этот пункт полностью с первого прочтения, просто здорово!
2. Минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет ТРИ ГОДА для объектов недвижимого имущества, в отношении которых соблюдается хотя бы одно из следующих условий:
- право собственности на объект недвижимости получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика. При этом, в случае наследства, срок считается с даты смерти наследодателя.
(Кратко - квартира получена по наследству или в дар от близкого родственника (См. Семейный Кодекс).).
- право собственности на объект недвижимости получено налогоплательщиком в результате приватизации.
(Кратко - приватизированная квартира)
- право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком - плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением;
(Кратко - квартира получена от человека, с которым был договора пожизненного содержания)
- в собственности налогоплательщика (включая совместную собственность супругов) на дату государственной регистрации перехода права собственности от налогоплательщика к покупателю на проданный объект недвижимого имущества в виде комнаты, квартиры, жилого дома, части квартиры, части жилого дома (далее в настоящем подпункте - жилое помещение) или доли в праве собственности на жилое помещение не находится иного жилого помещения (доли в праве собственности на жилое помещение). Исключение - жилое помещение приобретено в течение 90 календарных дней до даты государственной регистрации перехода права собственности на проданное жилое помещение
(Кратко - Единственное жилье в собственности).
3. В ИНЫХ СЛУЧАЯХ минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет ПЯТЬ ЛЕТ.
В дальнейшем мы рассмотрим как именно и от какой суммы рассчитывается налог.
ВЫВОД:
Надеяться на свои знания или знания случайных людей, которые сказали: "квартира в собственности более трех лет, налог можно не платить", не стоит. Есть много нюансов.