Привет!
Для меня инвестиции в коммерческую недвижимость начались с команды.
с команды Системы подбора помещений knkras.ru
Поччему? Я получил высшее образование по специальности МЭО (Международные экономические отношения), поэтому расчитать инвестиционную привлекательность объекта с коэффициентами дисконтирования или без них - для меня понятная и довольно банальная задача.
Но между расчетом модели и реальной жизнью стоит пропасть реальности. Все расчеты необходимо опирать на реальность. тогда модель будет устойчивой.
например ремонт можно заложить примерный, можно попросить расчет строителя, который будет делать ремонт, и заложить цифры в модель.
А можно пройти пару ремонтов и увидеть, что это всегда дороже, чем озвучивает строитель (у него на это свои мотивы - как минимум, ему нужно чтобы выбрали его в подрядчики). И тогда вы закладываете к смете строителя еще 30-40% стоимости и 2-3 месяца в плюс к озвученым срокам.
Но это всего лишь стройка - она довольно твердая, чтобы на нее опираться.
Действительно зыбкая тема для многих - реальный спрос на рынке.
Есть ли на данный формат и площадь сейчас спрос?
Даже в аренде офисов есть своя сезонность. Можно просидеть полгода с пустым офисом, если проскочить мимо сезона.
Есть тендерные компании (выбирают новый офис, когда заканчивается договор на существующем и им нужно промониторить рынок). Вообще не факт, что они хотят переезжать - их и там может все устраивать. И таких "потенциальных арендаторов нужно тоже учиывать".
И как опираться на спрос в модели? просто заложить год на сдачу объекта?
А как учесть реальный уровень ставок, по которым это помещения потом могут арендовать?
Именно поэтому наши агенты постоянно сдавая офисы, склады и тоговые помещения в аренду четко понимают текущий спрос. Мы получаем в неделю по 15-20 заявок на подбор помещений. И мы точно умеем определять реальных арендаторов от тех, кому просто для "галочки" собрать предложения по рынку.
За счет этого я могу строить инвестиционные модели по помещениям, которые твердо стоят на земле (рыночных реалиях) и по которым обычно мы превосходим заложенные показатели (это моя любовь обещать меньше - давать больше - главная способность "обнимателя").
Именно за счет этого нам удалось реализовать наши проекты "Офисный центр на Мира 7а" в Краснноярске, " офис в стиле лофт" в центре Красноярска. Но об этих проектах расскажу отдельно. :)
