Георгий Куприянов инвестиции в коммерческую недвижимость

И в этом наше преимущество После прошлого поста про акции и недвижимость хочу добавить одну важную мысль. Сейчас читаю Рэя Далио и всё чаще ловлю себя на ощущении: многое из того, что в моменте кажется нам экономической катастрофой, если отойти на несколько шагов назад, выглядит как очередная фаза большого цикла. Когда экономике тяжело, государства и центробанки используют разные инструменты: ставки, бюджетные расходы, увеличение денежной массы. В разных системах к этому добавляются изменения валютного курса...

У меня есть немного акций «Газпрома». Специально немного — покупал их в том числе для того, чтобы наблюдать за рынком не как зритель, а своими деньгами. На днях открыл портфель. Цена акции на 01 октября — около 102,6 рублей. ⁠ И вот здесь становится интересно. Я хорошо помню времена, когда разговор про крупные российские компании звучал примерно так: «Ну куда она денется? У неё трубы, месторождения, заводы, люди, огромные активы. Купил и забыл». Особенно красиво это звучало, когда «Газпром» стоил за 300...

🎯 В дартсе всё довольно честно: вот мишень, вот дротик, вот центр. Внутреннее «яблочко» — 50 очков. С инвестиционной недвижимостью почему-то иногда ожидают примерно той же механики: — бюджет до 20 млн; — окупаемость до 9 лет; — хороший арендатор. «Присылайте варианты». И желательно сразу в яблочко. Только есть одна проблема: мы пока даже не знаем, на какой стене висит ваша мишень. Потому что коммерческая недвижимость — это не одна мишень. Это десятки совершенно разных сценариев. Офисы или...

? Сейчас на рынке складывается интересная ситуация. Деньги всё ещё дорогие. Высокая ставка давит на собственников: кому-то нужно рефинансироваться, кому-то — высвободить капитал, кто-то просто устал держать объект и готов обсуждать цену. Но при этом мы уже понимаем, что ставка не будет высокой вечно и цикл постепенно должен развернуться. И вот здесь для инвестора начинается самое интересное. Можно получить дисконт не потому, что объект плохой. А потому, что хорошему объекту не повезло оказаться у собственника в неудобный момент...