На самом деле я совсем не против, когда человек пытается продать или купить квартиру самостоятельно. Возможно, он делает эти сделки "каждый день" или прочитал все сам в интернете и уверен в своих силах. Ради бога - действуй сам.
Лучше, конечно, чтобы у него был хоть какой-то друг или знакомый риэлтор, которые его возможно в чем-то подправят или предостерегут. Ещё лучше взять подробную консультацию, где тебе расскажут все шаги, которые тебе предстоит совершить, и ты уже спокойно сделаешь все сам.
Но уж если ты обратился к риэлтору, то как все же оценить его работу, что реально есть зачем платить ему деньги?
Хочу поделиться историей одной из своих сделок.
Итак, дано:
- 1-комнатная квартира в пешей доступности от метро Новогиреево в Москве
- панельная пятиэтажка «под снос», 5 этаж
- состояние среднее
- свободная продажа
- по документам наследство по завещанию, более пяти лет в собственности
- 1 взрослый собственник
- желаемая цена выше рынка
- начало продажи сентябрь 2023 года
Реализация:
- клиенту изначально давала оценку квартиры на 500т.р ниже, чем согласовали в рекламу
- проведена предпродажная подготовка - уборка в квартире, никаких личных вещей и следов жизнедеятельности перед фотосессией
- сделаны удачные фото квартиры в светлое время суток при естественном освещении
- выставляю на все возможные ресурсы с опцией "продвижение"
- в объявлении делаю основной упор на то, что дом включен в программу реновации и дальнейшие перспективы, исходя из этого, для покупателя
- фактически сразу в сообщениях на Яндекс. Недвижимость приходит предложение купить квартиру на 1 млн дешевле. Ласково отказываюсь, но узнаю и сохраняю контакт, предложившего
- звонков и показов по квартире откровенно мало, хотя собственнику озвучила сразу, что найти покупателя по такой цене будет сложно
- приглашаю клиента, с озвученным предложением «уступить», посмотреть квартиру и пообщаться
- провожу осмотр квартиры и остаюсь с клиентом дальше. Цель - узнать его мотивацию для покупки этой квартиры
- выясняю, что клиент пару лет назад уже купил в этом доме квартиру для дочки, теперь рассматривает приобретении недвижимости для сына. И, бинго - хочет только в этом доме. Но у него одобрена ипотека на определенную сумму и на первоначальный взнос он тоже планирует брать потребительский кредит. В связи с этими обстоятельствами в деньгах он сильно ограничен
- начинаю торги, в голове держу сумму торга в 500т.р., которые изначально озвучивала своему клиенту, когда оценивала квартиру
- покупатель настаивает на торге в 1млн
- ему озвучиваю, что собственник готов уступить лишь 300т.р.
- торги по итогу длились больше недели, все это время я вела телефонные переговоры то с покупателем, то с продавцом
- в итоге сошлись на уступке в цене в размере 600т.р. - для покупателя повышение в два раза изначально озвученного торга в 300т.р., для продавца, который уже держал в голове сумму 500т.р повышение всего на 100т.р, также прошло комфортно.
- готовимся к сделке, проходим одобрение банка, назначаем дату сделки
- с покупателем все это время держу связь и в одном из разговоров выясняю, что потреб.кредит он собирается взять за день до назначенной сделки
- объясняю ему все риски, почему так делать не стоит. Что большая вероятность того, что прямо на ипотечной сделке нас могут "завернуть". Находим выход из ситуации - взять потреб.кредит на сестру покупателя, у них хорошие доверительные отношения
- выходим на сделку, после завершения которой, покупатель действительно подтверждает мои слова - если бы он взял потреб.кредит на первоначальный взнос за день до сделки, то в выдаче ипотечного кредита ему отказали бы прямо на сделке и никакой сделки соответственно у нас бы не состоялось.
Вывод:
- грамотно проведенная профессиональная работа позволила не упустить клиента, который изначально просто не подходил.
- не уступи в цене, затянулась бы продажа. Сейчас эту квартиру продать за ту цену фактически не реально. Собственник потерял бы гораздо больше.
- технической работы, возможно, действительно было минимально. Но знание психологии продаж сыграло ключевую роль.
- и главное - полный контроль и общение позволил избежать роковой ошибки, которая реально стоила бы всей сделки.
Мог ли сам собственник провести такую сделку, ведь делать-то ничего особо не нужно?
Мой ответ - нет.
- Во-первых, потому что изначально на лицо конфликт интересов в вопросе торга на квартиру. Очень часто покупатель не может договориться с продавцом о цене напрямую. Для продавца его квартира самая лучшая, тем более, если он в ней проживает сам. Покупатели же, часто, приводят не те доводы, «давя» на продавца. В итоге договоренность о цене не достигается. Сделки срываются. Хотя вполне возможно было исключить этот «конфликт интересов», если торговаться грамотно.
Завтра, как раз, выйдет статья на эту тему. Не пропустите, кому интересна тема грамотных торгов.
Но самые внимательные, уже из этой статьи могли сделать соответствующие выводы в вопросе торга.
- Во-вторых, знать нюанс по расчетам продавец точно не мог. Значит, проведя всю работу самостоятельно, одобрив квартиру в банке, придя на сделку они могли оба просто «попрощаться» - продавец с деньгами от продажи квартиры, покупатель с самой этой квартирой и скорее всего вообще с покупкой квартиры до момента выплаты потребительского кредита.
А в моей «копилке» плюс два довольных клиента, которые лично смогли убедиться в моей компетентности, как профессионала.
p.s. статьи из опыта моей работы я пишу с целью предоставления открытой информации для тех, кто интересуется недвижимостью и сделками с ней. Это не рекомендация к конкретному действию, а лишь пример, который вы можете интерпретировать под себя.
Подписывайтесь на мой канал, чтобы не пропустить ничего нового PRO Недвижимость.
