Застройщики многоквартирных домов готовятся сменить амплуа. Половина девелоперов уже занялась ИЖС или готовится выйти на этот рынок.
Такие данные приводятся в исследовании, проведенном специалистами Единого ресурса застройщиков (ЕРЗ.РФ) по заказу госкорпорации «Дом.РФ».
Опрос проводился в феврале 2024 года. Опрошены 100 компаний; 10% (каждый десятый девелопер многоквартирных домов) уже работает на рынке ИЖС. Еще 41% планируют это сделать в ближайшее время.
К сожалению, ЕРЗ не приводит географию опроса: много ли москвичей и петербуржцев, как представлены регионы и пр.
По словам Кирилла Холопика, руководителя портала ЕРЗ.РФ, активизация «городских» застройщиков на загородном рынке связана с улучшением регулирования в сегменте ИЖС, а также с внедрением ипотеки в этой части рынка.
По мнению Михаила Гольдберга, руководителя аналитического центра «Дом.РФ», в ближайшее время должен быть принят закон об эскроу-счетах в ИЖС. Подрядчики получат доступ к проектному финансированию и будут освобождены от НДС, а деньги покупателей до завершения строительных работ будут надежно защищены на счетах эскроу. (Может быть, конечно, мы что-то пропустили.
Но вроде бы в СМИ уже сообщали о запуске пилотных проектов ИЖС с эскроу-счетами - «Дмитров Дом» и др. А банк «Дом.РФ» еще летом 2023-го сообщал о запуске ипотеки на ИЖС для «точечных» объектов, с договором подряда и счетом эскроу.
А буквально на днях банк рассказывал в специальном релизе об успехе этого начинания: соглашения подписаны с 32 компаниями в 13 регионах России; по этим договорам будут построены частные дома общей площадью около 60 тыс. кв. м - всего около 440 домов.
Что изменит на рынке ИЖС интерес крупных девелоперских компаний?
«Пригород» призывает с осторожностью относиться к результатам таких опросов. Это, знаете ли, немного похоже на другое исследования, в ходе которого 68% граждан РФ заявили, что хотели бы жить в частном доме, а не в квартире. Ну, конечно. Если частный дом недалеко от метро, а стоит дешевле квартиры.
Во-первых - география. Одно дело - Подмосковье, где россыпь небольших городков, с приличной социалкой и коммерцией, а то и с рабочими местами. Другое - Ленобласть, где рядом с Гатчиной власти затевают очередной «мусорный» комбинат, а вовсе не зону ИЖС.
Во-вторых - экономика. Крупная компания зарабатывает на обороте. Хоть новостройка, хоть ИЖС - нужны стабильные продажи в больших объемах, причем в одном месте. Текущий спрос - 18,8 тысяч новых домов в ЛО в год - вроде бы достаточен, но он «размазан» по всему региону, по нескольким районам.
В-третьих - нагрузка. К проекту комплексной застройки обязательно «прицепят» не только дороги и сети, но и школы, и детские сады, и медицину. А иначе народ не поедет. Своих «свободных» денег у девелоперов может и не быть; проектное финансирование - далеко не бесплатное; ставка, опять же, будет зависеть от темпов продаж (от наполнения эскроу-счетов). Проценты и затраты на социалку лягут на себестоимость - а дорого продавать не получится…
У петербургских застройщиков есть определенный опыт загородных проектов - раньше этим форматом занимались и ЛСР (поселки от компании «Возрождение Петербурга»), и «Петербургская Недвижимость» (поселок рядом с Лосево), и Группа RBI (малоэтажка в Мистолово). Пробовала силы в малоэтажном формате Группа ЦДС. (Комплекс «Кантеле» в Репино).
Первые опыты не получили продолжения. Остался в этом сегменте разве что «Строительный трест»: КП «Озерный край», МЖК «Небо», петергофский поселок «Сад времени». Но и то - скорее не для бизнеса, а для полноты ассортимента, чтобы закрыть и эту потребность своих клиентов, буде она возникнет.
Компания «ЛенРусСтрой» завершает продажи в поселке «Дивное озеро» и анонсировать следующий проект пока не спешит, дорабатывает типовые проекты готовых домов.
Интересным драйвером, подталкивающим крупных застройщиков к работе в сегменте ИЖС могут стать условия льготной ипотеки. Мало кто обратил внимание на такую деталь: с декабря 2023 года компенсация для банков за выдачу льготной ипотеки в новостройках была снижена до 1,5% от суммы займа. А вот по кредитам на ИЖС осталась как была - 3,5%. Так что банки будут заинтересованы.
А вот что думают по этому поводу наши эксперты.
Экспертные мнения
Валерий Лукинов, учредитель экспертного клуба «Загородный Девелопмент»:
- Девелоперские проекты загородных поселков - низкомаржинальные, доходность по таким проектам составляет (обычно) от 25% до 35% годовых. Более высокую доходность могут получить владельцы участков, если они самостоятельно реализуют свои проекты.
Полагаю, что можно ориентироваться на проекты Группы «Самолет». Она выводит масштабные комплексы ИЖС в комфорт-классе, на расстоянии 60 км от МКАД. Учитывая высокий профессиональный уровень их маркетологов и продуктологов, считаю, что они на какое-то время станут образцом для копирования городскими девелоперами, как в концептуальном, так и в продуктовом плане.
Что касается других крупных компаний, они, скорее, займут выжидательную позицию или будут копировать продукт «Самолета», если он пройдёт испытания временем.
Вячеслав Желтов, руководитель проекта «Сова Девелопмент»
- Выход федеральных игроков на рынок ИЖС был ожидаемым и предсказуемым. Это одна из немногих сфер бизнеса в России, где нет монополии, нет определяющего влияния нескольких крупнейших компаний. Рынок ИЖС остается площадкой для множества небольших компаний, ИП и частников. Основным толчком для прихода крупных фирм стала пандемия, всплеск интереса к загородной жизни.
Например, в сфере ритейла рынок (в основном) принадлежит нескольким «сетевым» компаниям. Но даже при доминировании гипермаркетов продолжают существовать «магазинчики у дома», нишевые «точки», фруктовые и фермерские лавочки. Примерно так же я вижу загородный рынок после того, как на него зайдут крупные застройщики. Большим компаниям интересны огромные проекты - тысяча домов и более. Мы в Подмосковье, рядом с «самолетовским» проектом «Дмитров Дом», строим свой небольшой поселок на несколько десятков домовладений. Участки на 10-15 га, пусть и в уникальных местах, «грандам» неинтересны.
Из плюсов: большие компании будут вкладывать огромные средства в рекламу и продвижение ИЖС, будет расти интерес к загородному образу жизни, не только к отдельным проектам. Какая-то крохотная часть этого спроса достанется и нам…
Максим Хансон, руководитель АН Insiders:
- Конкуренция - это хорошо; потребитель получит более качественный продукт или более выгодные условия оплаты. Не очень понятно, какие локации будут выбирать федеральные застройщики. Свободных массивов в приличных местах практически нет. В Подмосковье другая ситуация - проекты «Истра Дом», «Дмитров Дом» тяготеют к малым городам, с приличной инфраструктурой и социальными объектами.
Так что поле деятельности для крупных компаний федерального уровня - это Московская область и некоторые другие регионы, где есть города-спутники рядом с областным центром, и есть свободные земли. И где есть высокий спрос на жилье. У нас Лодейнопольском или Волосовском районе такие проекты затевать бесполезно, даже на бесплатной земле.
А солидным застройщикам нужны солидные обороты - им надо будет продавать сотни домов в год. В одной локации. Подходящие по размеру участки в 300-500 га можно найти, но не близко. Значит, могут возникнуть проблемы со спросом - из-за удаленности социальных объектов и мест приложения труда.
Вопрос в исследовании ЕРЗ поставлен «в общем». Девелопер работает не в вакууме. Возможно, стоило спрашивать не просто про ИЖС, а с конкретными характеристиками. «Хотите ли вы строить 500-700 домов ИЖС в месте, откуда надо будет 20 минут на машине ехать до станции, до электрички?» Возможно, ответы были бы другими.
