Итак дано
Квартира площадью 39 метров дом постройки 80+ год 12 этажей в обжитом районе с всей инфраструктурой включая сады школы транспорт ( метро в пешей доступности нет).
Цена на сейчас по рынку не торгуясь 8 500 000 ( или 215 за метр ну или 210 на фото есть данные ).
Второй объект сравнения амурский парк новый комплекс на месте хорошо известной местной публике промзоны площадь 19-20 метров цена лота 9 500 000 на сейчас ( может конечно скидки будут а может и нет).
Для справедливости возьмём средний срок по которому люди ждут объект плюс минус 2 года или 24 месяца.
Допустим нам повезло и мы имеем полную сумму покупки на каждый объект.
Редко конечно но вдруг.
Иначе наличие ипотечного плеча может мой вариант сделать некорректным.
Когда то в 21 году нам подвернулся объект на самом выезде из Москвы на отшибе в районе Ивановское ( конец шоссе энтузиастов).
В состоянии как говорят рыночные аборигены бабушатник на излёте ( фото реального объекта вы можете наблюдать в шапке статьи ).
Ремонт и обустройство объекта на тот момент нам обошлось примерно 700 тр но предлагаю округлить эту сумму до 1🍋 чтоб выровнять по цене объекты.
Так как оба объекта берутся не для жизни а для работы значит не будем учитывать личные предпочтения а просто посмотрим на цифры
Сначало новый только из под маляров объект размером 19-21 метра в пик ( массовый сегмент ).
Купив его вы просто ждёте и верите что объект построят все будет хорошо и вы станете счастливым обладателем КВ которая начнет приносить 45 или даже 50 тр в месяц.
Итого 600 тр год за вычетом 24 тр налогов и коммуналки в размере примерно 3.5 или 42 тр год
Ну и страховой полис не забудем средняя по рынку примерно 6.
Считаем.
600-24-42-6=528 тр ( расчет примерный но близкий к правде ).
Теперь объект ( который нам достался конечно дешевле чем тот что представлен на коллаже ).
Но помним мы за счёт разницы приготовили объект к сдаче в абсолютно пригодным для проживания семьи из 3 человек ( ее сейчас такая и снимает ).
За время сдачи простоя не было ни дня и изначально он сдавался за 33 ( первые 10 месяцев ) потом 38 ( второй и сейчас уже третий договор). Пусть средний месяц будет стоить 35 тр чтоб удобнее было считать.
Итого
35*24=840 тр а если помнить что новый объект в это время ещё не приносил прибыль то можно и эти деньги разместить на депозите или другом инструменте.
С учётом накопленного процента сумма получается 980 тр.
И да помним что мы же сразу получили объект и по такой счастливой случайности мы можем воспользоваться налоговым вычетом ( если конечно есть на кого). А это дополнительные 260 тр полученные сразу декларация за преведушие три года с корректировкой деньги на вашем счёте и ту сумму мы скромно разместим под 10% и того ещё прибавим 50 пусть немного меньше будет)
Тогда имеем
980+260+50 = 1 1900 000
Имея эту разницу на точке где эти два объекта начнут работать примерно с одинаковой прибыльностью мы имеем запас прочности величиной в 1.2 🍋 что при разнице в цене по аренде 10 тр ( а как показывает практика она даже меньше ) мы получаем 120 месяцев или 10 лет.
И помним что у нового объекта метраж ровно в два раза меньше и вариантов его использования не так и много.
Студия удобно для проживания 1 человека , 1 человека и приходящего гостя , редко для пары.
Редко когда там могут ужиться два человека и ребенок ( но жизнь сурова бывает и так).
Теперь к вариантам использования объектов в целях извлечения дополнительных полезных свойств.
Объект 1 ( он же новостройка ).
Купив право требования вы можете им распорядиться не так уж и широко.
1) просто подождать достройки объекта и начать извлекать из него полезные свойства.
2) попробовать перепродать ваше права требования и получить прибавку к изначальному капиталу .
Но нужно помнить вы не заработали вы вы просто вышли в деньги и покупка альтернативного объекта вам будет стоить эту самую сумму.
То есть экономической выгоды практически нет.
3 можно попробывать заложить ваше право на объект ( да этот вариант есть но он достаточно редок в использовании ).
Да и желающих получить в залог право вместо вещи не особенно много.
Теперь к вторичному рынку и нашему объекту
1) получение денежного потока начинается сразу или почти сразу по завершению сделки ( у нас это было через 40 дней после неё.
2) можно придумать флип проэкт и затратив немного больше усилий приростить капитал на достаточно коротком временном периоде.
3 ) оформить залог на объект ( ведь мы помним что он у нас куплен без долговой нагрузки) именно это мы и сделали.
И при помощи этих средств равных 0.7 от рынка а тогда это было 3.8 взяли ещё один объект и того увеличили поток ровно в два раза до 75 тр в месяц ( но конечно имею уже дополнительную нагрузку в виде процента по долгу ) но даже с вычетом процентов за пользование деньгами сумма выходит больше 50 тр в месяц.
Если подводить итоги и не сильно убиваться в дисконтирование прибыли или другие очень полезные экономические метрики то можно прийти к выводу что бабушатник в сравнении со студией гараздо прибыльнее и видимо безопаснее привет " Севен Санс"
А что же заветный Флер нового объекта?
Да после сдачи уже есть ремонт, есть заветный ореол нового комплекса.
Но мы помним что в равной позиции эти два варианта станут через 120 месяцев.
+ В самом начале придеться делать дисконт арендаторам ( стандартная практика ) для того чтоб они пережили некоторые неудобства связанные с заселением комплекса.
И через 10 лет этот комплекс уже утратит ореол " нового жилья".
И мы помним что сам объект остался в том же метраже а мы в бабушатнике приростилии его ровно в 2 раза и у нас на сегодня почти 80 метров которые приносят стабильно почти 80 тр и люди не особенно хотят съезжать.
А если сделать из одного флип проект то можно легко закрыть обязательства и добавить к бабушатнику ещё 4-5 🍋
Случай абсолютно реальный и все расчеты по нему основаны на том опыте который этот объект принес уже за 2+ года работы. Хотелось бы вас спросить как в той поговорке
- вам ехать или шашечки?
По отношении к этим сравнениям я выберу ехать у вас может быть другой взгляд на вещи.
Все расчеты и скриншоты с циан были сделаны сегодня 12.03.24
Фото объекта тоже реальные.
Расчеты не так чтоб муза нос не подточила но с небольшим допуском.
Если вы нашли грубую ошибку прошу вас оставить мнение в комментарии я обязательно проверю .
Да а город про который идёт речь Москва
