Наверное, уже каждая вторая семья с рождением детей столкнулась с приобретением жилья и вложением туда средств по маткапиталу. И о том, как проблематично потом бывает продать такую недвижимость, где задействованы детские доли, тоже наслышаны.
Поэтому довольно часто спрашивают: "Обязательно ли выделять детям доли наравне с родителями?"
Всё сложить и поделить или детям по-минимуму?
Не обязательно, и даже не желательно использовать такой подход, как равное распределение долей. Сейчас и сами всё поймёте.
Например, с рождением второго ребенка семья решилась на покупку жилья. Вас в семье четверо (двое родителей и двое детей), и как-то так принято, что каждому выделяют по 1/4 доли в праве собственности на новую квартиру. Это выглядит очень справедливо, благородно и честно по отношению к детям. Это, конечно, не запрещено, но подумайте вот о чем.
Если вы захотите продать эту квартиру, в числе собственников уже будут несовершеннолетние (дети, жилищные права которых рьяно охраняются опекой), у вас могут возникнуть проблемы при выборе другой квартиры:
- Продажа жилого помещения будет с детскими долями, поэтому для сделки обязательно придется получить разрешение органов опеки.
- При обращении в опеку за разрешением вам сразу нужно предоставить пакет документов на приобретаемую (другую) квартиру. Потому что просто так продать квартиру с детскими долями, не купив ничего взамен детям, не получится - опека не разрешит. А дальше всё зависит от того, в каких обстоятельствах и как будет приобретаться новое жилье, в том числе для детей.
В качестве примера приведу такую ситуацию.
Бывает так, что родители разводятся и продают одну большую квартиру, чтобы купить 2 маленькие.
При этом у детей в большой квартире было по 1/4 доле, а после развода маме с детьми пришлось купить однушку... При этом условия проживания детей закономерно ухудшаются - даже если им в новой квартире выделить те же доли по 1/4, в метрах они однозначно проигрывают тем 1/4 долям, которые были в большой квартире. Учитывая, что по закону нельзя ухудшать жилищные условия несовершеннолетних, маме придется полностью оформить новую "однушку"на детей по 1/2 доле, чтобы соблюсти условие по квадратным метрам.
При таких обстоятельствах опека, скорее всего, даст разрешение на продажу старой квартиры и покупку новой, но по факту теперь мама остается без жилья и живёт в квартире на птичьих правах. Дети растут быстро, и здесь вновь возможны ситуации... Хорошо, если у матери сложились теплые отношения, полное взаимопонимание и поддержка. А если нет?
Другой пример: опеке часто не нравится новое жилье исключительно из-за уменьшения "детских метров" в новой квартире, хотя по остальным параметрам будущая недвижимость гораздо больше отвечает интересам детей, нежели старая квартира.
У меня в практике был случай, когда опека отказалась выдать разрешение на продажу квартиры в областном центре (100 кв.м. в центре города) в пользу покупки дома за городом (84 кв. м.) в 20 минутах езды до того же центра города. Мотив отказа: доля детей, выраженная в кв.м., меньше, чем в продаваемой квартире. При этом опека не приняла в расчет, что в отличие от квартиры, в доме у каждого ребенка была бы своя изолированная комната, имелась огромная придомовая территория, рядом лес, свежий воздух и прочие "глупости", не так важные детям, как квадратные метры квартиры.
Как определить, какую долю выделить детям
Законом нигде не закреплено правило, по которому детям нужно выделять доли наравне с родителями. Однако сложилась определённая практика, а также есть рекомендации нотариусов и судов: выделять доли соразмерно сумме материнского капитала.
Например, если весь материнский капитал 800 тысяч рублей, а жильё стоит 6-8 миллионов рублей, допустимо уменьшить доли детей пропорционально вложению "детских денег": по 1/8 детям, оставшиеся разделить по 3/8 между родителями.
Так вы получите гораздо меньше проблем с получением разрешения на продажу квартиры, нежели при равном разделении долей между всеми членами семьи.
А у вас были проблемы с продажей квартиры из-за детских долей? Как удалось решить?