Друзья, я хочу откровенно с вами поговорить, пускай коллеги закидают меня палками, но всем своим клиентам, для фундаментального понимания темы инвестирования в недвижимость, я советую следить за цифрами и быть честными с собой.
Мне поступил такой вопрос от читателя:
Учитываете ли вы показатель удешевления жилой недвижимости при выборе инвестиций в коммерческую недвижимость?
Начну, как обычно, издалека. В мире инвестиций жилая недвижимость всегда считалась наиболее надежным и прибыльным активом. Однако, моя, ваша, да и почти любая квартира в России в реальном выражении сейчас стоит меньше, чем 15 лет назад. Да, за последние 15 лет цены на жилье в России, как и во многих других странах, поднимались. Однако, если мы учтем инфляцию, эта прибыль окажется гораздо скромнее. Согласно Росстату, индекс потребительских цен за этот период вырос на 240%, что означает, что реальная стоимость жилья значительно сократилась. Иными словами, товары и услуги, которые стоили 1 млн рублей в 2007 году, теперь оцениваются в 2,4 млн рублей.
Рост цен на жилую недвижимость не компенсирует потерю покупательной способности рубля из-за инфляции.
Для пояснения: если 15 лет назад вы приобрели квартиру за 1 млн рублей, а сегодня ее стоимость составляет 12 млн рублей, это не означает, что ваша прибыль составила 11 млн рублей.
Рубль потерял в ценности, а цены на жилье не выросли настолько, чтобы компенсировать этот фактор. В валютном эквиваленте (а также в золоте) новое жилье осталось на том же уровне, что и 15 лет назад
Для многих людей покупка квартиры представляет собой стратегическую инвестицию, направленную на сохранение капитала на долгосрочную перспективу. Основное требование к такой инвестиции - это обеспечение защиты от инфляции в рублях.
Средняя цена за квадратный метр в Москве 15 лет назад составляла около 180 тысяч рублей, а сегодня - 270 тысяч рублей. Прирост более чем 50%. Если добавить сюда доход от аренды, получим примерно 160 тысяч рублей сверху за каждый квадратный метр.
Таким образом, инвестор, который вложил, скажем, в 40-метровую "однушку" 7,8 миллионов рублей тогда, смог получить обратно 17,1 миллиона рублей, что является весьма прибыльным - почти 150% прибыли. Однако, инфляция за это время составила 180%, так что инвестор все же понес убытки.
Да, рынок жилой недвижимости, как бы я его не боготворила, не растет вечно, потому что подвержен колебаниям, экономическим кризисам, изменениям в правительственной политике и т.д. Рост цен на жилую недвижимость зависит от многих факторов, таких как спрос, макроэкономическая ситуация, развитие инфраструктуры, качество строительства и т.д. Поэтому цены могут колебаться в разных регионах, городах и районах. Даже если цены на жилье растут в целом, это не означает, что каждый отдельный объект недвижимости приносит прибыль.
Тот статистический факт, что за 15 лет стоимость жилой недвижимости в рублях увеличилась больше, чем на 40% не отражает реальную картину: рубль за эти годы обесценился из-за инфляции. Чтобы сравнивать цены в разное время, нужно использовать другие показатели, например, цены в долларах или цены в процентах от средней зарплаты. Средняя цена на вторичное жилье в России в долларах за 15 лет выросла на 17%, а в процентах от средней зарплаты — на 28%. Это гораздо меньше, чем 40% в рублях.
Если текущая стоимость квартиры на рынке составляет 10 миллионов рублей, то ее можно сдать за 500 тысяч в год или примерно 40 тысяч в месяц. При цене в 3 миллиона, соответственно, доход составит от 12 до 13 тысяч в месяц.
Следовательно, если вы купили квартиру для сдачи 15 лет назад, то могли получать годовой доход в размере 5% от ее средней стоимости. Для однокомнатной квартиры в Москве это составляет около 110 тысяч долларов за весь период. Те, кто сдавал без прерываний, вышли в ноль только два года назад.
Так что же делать инвестору, желающему получить стабильный доход от своих вложений? Один из вариантов - это рассмотреть инвестирование в коммерческую недвижимость. В отличие от жилой, коммерческая недвижимость имеет более высокий потенциал для прибыли, благодаря более высоким арендным ставкам и устойчивости к экономическим кризисам.
Заходим на авито в соответствующий раздел, берем калькулятор, считаем и получаем: средняя арендная ставка по коммерческой недвижимости в России составляет 8–12% годовых, в то время как по жилой — 4–6%. Почему коммерческая недвижимость имеет больший потенциал для роста цены? Потому что она зависит от развития бизнеса и экономики в целом! Арендаторы заключают долгосрочные договоры и несут ответственность за содержание объекта, ответственность между юридическими лицами регулирует Арбитражный суд и этих скромных фактов достаточно для того, чтобы считать коммерческую недвижимость надежным активом.
Кроме того, я советую рассмотреть возможность разнообразить свой портфель, вкладывая деньги в различные секторы рынка недвижимости или даже рассмотреть инвестирование в заграничные объекты.
Инвестиции в жилую недвижимость не всегда приносят ожидаемую прибыль, поэтому я призываю вас быть внимательными к реальным тенденциям рынка и рассматривать различные альтернативы, чтобы обезопасить свои вложения и добиться стабильного дохода в долгосрочной перспективе.
И вот, подводя плавно к ответу на вопрос:
Учитываете ли вы показатель удешевления жилой недвижимости при выборе инвестиций в коммерческую недвижимость?
— Да, учитываю .
Я учитываю все показатели, которые влияют на доходность и риски инвестиций в недвижимость.
Я сравниваю по параметрам, таким как цена, арендный поток, спрос, предложение, ликвидность, налогообложение и т.д. Кроме того, я анализирую тенденции рынка и возможные риски, связанные с изменениями в законодательстве, экономической политике и многим другим факторам.
Мой подход к выбору инвестиций в недвижимость основан на комплексном анализе всех факторов, чтобы обеспечить максимальную доходность и минимизировать риски для моего портфеля.
