Как получить выгодное ипотечное кредитование в 2024 году: подробное пошаговое руководство

Согласно официальным данным, в январе 2024 года объем выдачи ипотечных жилищных кредитов (ИЖК) составил 271,7 миллиарда рублей. В то же время средний размер ипотечного кредита снизился на 10,3% и составил 3,6 миллиона рублей. Параллельно портфель ипотечных кредитов вырос на 0,7%, достигнув отметки в 18,3 триллиона рублей.

Средняя процентная ставка по кредиту на приобретение готового жилья составила 17,25% годовых, на строительство дома — 16,71% годовых. В таких условиях как можно выбрать ипотеку, которая действительно будет выгодной?

Шаг 1. Понимание ипотечных ставок

Давайте начнем с того, что эксперты прогнозируют снижение ипотечных ставок в 2024 году. Согласно прогнозам Росбанка, к концу года они могут уменьшиться с текущих 17,8 % до 13,8 %. Это связано с предполагаемым снижением ключевой ставки во второй половине года. Предполагается, что она составит 12 %, что позволит снизить базовую ставку до 13,8 %.

В 2023 году был замечен рекордный спрос на ипотеку, обусловленный льготными программами, при этом ставки по ним были значительно ниже рыночных. Однако в январе 2024 года спрос на ипотеку резко упал из-за ужесточения условий на рынке, таких как рост рыночных ставок и повышение первоначального взноса.

В целом, ожидается, что объем ипотечного кредитования в 2024 году сократится до 1,1-1,4 миллиона кредитов на общую сумму 3,9-5,0 трлн рублей, что почти в два раза меньше, чем в 2023 году. Это сокращение может быть связано с завершением и переформатированием льготных программ, что стимулирует спрос.

После того, как вы узнали об общих тенденциях, важно тщательно изучить актуальные предложения ведущих банков и условия предоставления ипотеки. Например, Сбербанк предлагает ипотеку для семей с детьми со ставкой от 5,291 % до 7,744 %. Программа "Господдержка 2024" от Сбера имеет ставку от 9,294 % до 10,736 %.

Общие условия для этих программ включают:

• Возраст заемщика: от 18 до 75 лет на момент получения кредита.
• Подтверждение дохода: справка 2-НДФЛ, справка 3-НДФЛ, отчетность по форме банка, выписка из ПФР, документы для самозанятых.
• Стаж работы: от 3 месяцев.
• Страхование: имущественное и личное.
• Тип недвижимости: новостройка, готовое жилье, строительство дома, таунхаус.
• Электронная регистрация сделки: обязательна.

Также стоит рассмотреть предложения других крупных банков:

• ВТБ: ипотека для семей с детьми с ПСК от 4,727 % до 13,364 %.
• Россельхозбанк: ипотека с государственной поддержкой для семей с детьми с ПСК от 5,431 % до 11,096 %.
• Альфа-Банк: ипотека на вторичное жилье с ПСК от 17,950 % до 20,696 %.
• РНКБ: ипотека "Готовая квартира" с ПСК от 2,001 % до 25,140 % годовых.

Шаг 2. Выбор подходящего ипотечного продукта

Стандартная или льготная ипотека? Чтобы сделать правильный выбор, важно разобраться в ключевых различиях между ними:

• Процентная ставка: Льготная ипотека предлагает сниженную ставку, часто субсидируемую государством, в то время как стандартная ипотека имеет рыночную ставку.
• Цель кредита: Льготная ипотека часто направлена на поддержку определенных категорий граждан или социально значимых проектов, в то время как стандартная ипотека доступна для широкого круга покупателей.
• Первоначальный взнос: Для льготной ипотеки он может быть ниже, чем для стандартной.
• Лимиты по сумме кредита: В льготной ипотеке могут быть установлены специальные лимиты в зависимости от региона или типа недвижимости.
• Срок кредитования: Льготные ипотеки могут предлагать более длительные сроки кредитования.
• Доступность: Льготная ипотека может быть доступна только до определенной даты или пока не исчерпаны выделенные государством средства.
• Требования к заемщику: Льготные программы могут иметь специальные требования к заемщикам — возраст, семейное положение или доход.
• Использование материнского капитала: В льготной ипотеке часто можно использовать материнский капитал в качестве части первоначального взноса или для погашения кредита.
• Тип недвижимости: Льготная ипотека может быть ограничена определенными типами недвижимости, например, новостройками.
• Государственная поддержка: Льготная ипотека обычно включает в себя элементы господдержки, в то время как стандартная ипотека предоставляется на общих основаниях.

Также важно обратить внимание на фиксированную или переменную ставку по ипотечному кредиту.

Плюсы: Фиксированная ставка

• Предсказуемость. Фиксированная ставка остается неизменной на протяжении всего срока кредитования, что облегчает планирование бюджета.
• Защита от рыночных колебаний. Заемщики не подвержены риску повышения ставок в результате экономических изменений. Минусы:
• Выше начальная ставка. Фиксированные ставки обычно выше, чем начальные ставки по переменным кредитам.
• Меньшая гибкость. Заемщики не могут воспользоваться падением процентных ставок на рынке.

Переменная ставка

• Ниже начальная ставка. Переменные ставки часто начинаются с более низкого уровня, чем фиксированные.
• Возможность экономии. Если процентные ставки снижаются, заемщики могут платить меньше. Минусы:
• Риск рыночных колебаний. Платежи могут увеличиваться, если рыночные ставки возрастут.
• Непредсказуемость. Сложнее планировать бюджет из-за возможных изменений ставок.

Шаг 3. Подготовка к получению ипотечного кредита

Прежде чем подать заявку на ипотеку, необходимо аккуратно подготовить свою кредитную историю, чтобы получить выгодные условия от банка:

1. Проверяйте кредитную историю регулярно — убедитесь, что все данные актуальны и нет ошибок.
2. Выплачивайте кредиты вовремя — даже небольшие просрочки могут негативно сказаться на кредитной истории.
3. Снижайте общую задолженность — это улучшит ваше кредитное положение.
4. Не превышайте кредитный лимит — использование более 30 % лимита по кредитной карте может рассматриваться как финансовая нестабильность.
5. Не берите много новых кредитов за короткий период — это может вызвать сомнения у кредиторов относительно вашей платежеспособности.
6. Общайтесь с кредиторами — если у вас возникают проблемы с выплатами, лучше обсудить это с займодателем, чем допустить просрочку.
7. Используйте различные виды кредита — это свидетельствует о вашей способности управлять различными типами кредитных обязательств.
8. Погашайте задолженности по кредитам — полное погашение долгов благоприятно влияет на кредитную историю.
9. Используйте кредитную карту разумно — регулярное использование и полное погашение задолженности по кредитной карте может улучшить вашу кредитную историю.
10. Обращайтесь в суд при обнаружении ошибок в данных — если в вашей кредитной истории есть неточности, не стесняйтесь обращаться в суд для их исправления.

Далее следует изучить, какие документы потребуются для одобрения ипотеки. Обычно требуется:

• Заявление-анкета.
• Паспорт заемщика и созаемщиков (при наличии).
• Справка о доходах (форма банка или 2-НДФЛ).
• Трудовая книжка или иной документ, подтверждающий занятость.
• Для мужчин призывного возраста — военный билет или справка об отсрочке.
• Свидетельства о браке и рождении детей (при наличии).

Дополнительные документы могут включать:

• Документы на приобретаемое имущество.
• Выписку по депозиту или договор аренды для подтверждения дополнительного дохода.

Также следует учитывать общепринятые условия для выдачи ипотечного кредита:

• Возраст от 21 года и не старше 65 лет к моменту полного погашения кредита.
• Отсутствие задолженностей по кредитам, алиментам, штрафам и налогам.
• Постоянный доход и возможность его подтвердить документально.
• Положительная кредитная история.
• Наличие первоначального взноса.

Обратите внимание, что конкретные документы и условия могут варьироваться в зависимости от банка и конкретной ипотечной программы.

Шаг 4. Изучение льготных ипотечных программ

Если у вас есть возможность воспользоваться льготной ипотечной программой, обязательно это сделайте, чтобы получить максимальную выгоду.

Давайте рассмотрим актуальные льготные ипотечные программы на текущий год:

• Ипотека на новостройки — процентная ставка 8 % годовых, первоначальный взнос увеличен до 30 %, максимальная сумма кредита в столичном регионе снижена до 6 миллионов рублей.

• Семейная ипотека — процентная ставка 6 %, первоначальный взнос 20 %, максимальная сумма кредита составляет 12 миллионов рублей.

• IT-ипотека — процентная ставка 5 %, доступна IT-специалистам до 36 лет без учета минимального уровня заработной платы.

• Дальневосточная ипотека — процентная ставка 2 % на приобретение жилья в Дальневосточном федеральном округе, максимальная сумма кредита составляет 9 миллионов рублей.

• Сельская ипотека — процентная ставка 3 % для приобретения жилья в небольших населенных пунктах.

• Арктическая ипотека — условия аналогичны дальневосточной ипотеке, распространяется на Мурманскую и Архангельскую области, части Карелии, Коми и другие территории Арктики.

Шаг 5. Разработка стратегии погашения ипотеки

Еще один способ сэкономить на ипотеке — это досрочное ее погашение. Рассмотрим несколько рабочих стратегий:

• Досрочное погашение с сокращением срока кредита. Этот подход позволяет быстрее выплатить ипотеку и сэкономить на процентах. Он подходит тем, кто стремится избавиться от обременения с недвижимостью как можно скорее.

• Досрочное погашение с снижением ежемесячного платежа. Это смягчает ежемесячную финансовую нагрузку и защищает от возможных просрочек в случае финансовых трудностей. Рекомендуется продолжать выплачивать прежнюю сумму, чтобы сократить срок кредита и переплату.

• Использование калькулятора досрочного погашения. С его помощью можно разработать план досрочных выплат, учитывая вашу финансовую ситуацию и цели.

• Рефинансирование. Перевод ипотеки в другой банк с более выгодными условиями может снизить процентную ставку и ежемесячный платеж.

• Консолидация долгов. Объединение нескольких кредитов в один может упростить управление финансами и дать возможность получить более выгодные условия.

• Экономия и инвестирование. Если процентная ставка по ипотеке ниже, чем по вкладам, может оказаться выгоднее инвестировать свободные средства, чем досрочно погашать ипотеку.

• Бюджетирование и сокращение расходов. Пересмотрите свои траты и найдите возможности для экономии, чтобы выделить больше средств на погашение ипотеки.

Шаг 6. Познакомьтесь с возможными налоговыми вычетами

В 2024 году в России действуют следующие налоговые вычеты по ипотеке:

• Основной вычет на покупку жилья. Вы можете вернуть 13% от стоимости приобретенного жилья, но не более 2 миллионов рублей, что составляет максимальный вычет в размере 260 000 рублей.

• Дополнительный вычет на уплаченные проценты по ипотеке. Вычет равен сумме уплаченных процентов, но не более 3 миллионов рублей, что позволяет вернуть до 390 000 рублей.

Чтобы воспользоваться этими вычетами, необходимо:

1. Подтвердить право собственности на жилье.
2. Предоставить документы, подтверждающие уплату процентов по ипотеке.
3. Заполнить и подать декларацию 3-НДФЛ в налоговую инспекцию.
4. Получить справку 2-НДФЛ от работодателя.

Совет! Вы можете передать документы через работодателя для получения вычета непосредственно из заработной платы или через налоговую инспекцию для получения возврата налога.

Шаг 7. Обеспечьте себя защитой от неожиданных рисков

При подведении итогов заемщику стоит обратить внимание на страховые продукты и мероприятия:

• Страхование жизни и здоровья: поможет вам и вашей семье в случае тяжелой болезни или несчастного случая.

• Страхование имущества: защищает ваш дом от повреждений, таких как пожар или наводнение.

• Титульное страхование: обеспечивает защиту от юридических проблем, связанных с правом собственности на недвижимость.

• Страхование от потери работы: помогает покрыть ипотечные платежи в случае утраты дохода из-за безработицы.

• Страхование от инвалидности: предоставляет финансовую поддержку, если вы станете неспособны работать из-за инвалидности.

• Страхование от критических заболеваний: предоставляет выплаты при диагностировании определенных серьезных заболеваний.

• Страхование ответственности: защищает вас от исков, если кто-то получит травму на вашей собственности.

• Страхование от форс-мажорных обстоятельств: покрывает убытки от событий, которые невозможно предвидеть, таких как стихийные бедствия.

• Ипотечное страхование с уменьшающейся суммой: сумма страховки уменьшается по мере погашения ипотеки, что может снизить стоимость страховки.

• Периодический пересмотр условий страхования: регулярно пересматривайте и обновляйте свои страховые полисы, чтобы они соответствовали изменениям в вашей жизни и стоимости имущества.

Необходимо отметить, что выбор ипотечной программы в 2024 году требует внимания к деталям. Важно сравнить ставки, условия, требования к заемщикам, льготы. Рассмотрите государственные программы с низкой процентной ставкой и возможностью использования материнского капитала. Обратите внимание на специальные предложения для отдельных категорий граждан — это медицинские работники, педагоги и молодые семьи. Изучите условия по стартовому взносу и максимальному размеру займа. Не забывайте и про возможные изменения условий после июля 2024 года.