Центробанк зафиксировал падение объёмов выдачи ипотечных кредитов в феврале 2024 года сразу аж на четверть (25℅).
Как и ожидалось, потребителям кредитов потребовалось время на размышление и раскачку, что в целом нормально.
Никогда повышение ставки ЦБ не начинало работать на следующий день после снижения или повышения, ни в одной стране мира.
Этот инструмент включается медленно. Плавно набирает силу, но на максимуме действует очень мощно. Прямо, как у врачей, антибиотики цефалоспоринового ряда последнего поколения. Гасят всех патогенов без разбора и без пощады, но тоже с некоторой задержкой по времени.
Немало комментаторов в ноябре-декабре похихиковали. Мол 16℅ - это не 45℅, как в Турции, и значимого эффекта не дадут.
Ага, два раза!
Для обывателя так и может показаться. Бывало раньше наш ЦБ повышал ставку и до 25℅.
Только тогда она на таком уровне долго не держалась.
Вся соль повышения состоит в длительности воздействия, а не в размере. И не очень высокий подъем на длительный период свою роль отыграет на 5+. Экономисты об этом отлично знают.
Сейчас можно смело говорить, что посеяное дало первые всходы. Пока робкие.
Однако эффект налицо. По ожиданиям экспертов в апреле-мае ситуация на рынке недвижимости продолжит прогрессивно ухудшаться. И, в этой связи, мы считаем, что если в июле этого года руководитель ЦБ не начнёт цикл смягчения, то дело может дойти даже и до банкротства ряда мелких и средних застройщиков.
Вторичка потухла оперативнее. Ещё в декабре прошлого года. Ставка в 16℅ для данной категории объектов является заградительной. Можно сказать избыточно заградительной. Ведь реальные текущие ипотечные кредиты выдаются в среднем под 19℅, в которые заложена прибыль банков. За кредитами люди прекратили обращаться в банки ещё тогда, когда ставка добралась до 13℅.
В агентствах недвижимости прямо сейчас адский дефицит кадров. Объявления о вакансиях висят без откликов. Никакие продвижения за деньги не помогают, сколько ни трать.
Множество действующих риелторов уволилось. Нет сделок, нет зарплаты. Немало агентств, где из 10-20 человек штата осталась лишь пара, а то и вообще один директор сидит в пустом офисе.
Народ чётко понимает, что риелторам сделки не светят. Вторичка если и даст что, то это будет клиент с наличными. А много ли их найдётся? Новостройки просядут по причинам необходимости иметь капитал на первоначальный взнос в размере 30℅, повышенным требованиям банков к доходу заемщика и отсутствию у него кредитов.
Таких осталось в природе единицы.
Если раньше без особого труда люди могли продать свою б/у квартиру и так собрать деньги на первоначальный взнос, то сегодня продажа вторички - огромная удача.
Пусть никого не вводят в заблуждение всё ещё действующие программы льготного кредитования. Они есть, да не про вашу честь.
Банки многим отказывают в выдаче ипотек. Критерии то очень жесткие.
Да и ЦБ пригрозил, что любой банк, который будет замечен в афёрах с закрытием глаз на несоответствие заёмщика по критериям платежеспособности, мигом лишится лицензии. Как Qivi- банк.
Год назад взять ипотечный кредит не составляло никакого труда. Теперь это редкая удача.
Застройщики на нервах. В Москве цена квадратного метра пошла вниз и за месяц потеряла около 2℅ (по разным источникам от 1,8℅ до 2,2℅).
Мало? Да, так. Но, это не надолго.
Провал по выручке за проданные квартиры в новостройках заставит компании пойти на сокращение аппетитов. Соответственно цены рано или поздно поползут в направлении уменьшения.
Естественно застройщики вынуждено заморозят часть новых проектов. И что это даст? Искусственный дефицит?
Вот только уже готовых, но до сих пор не проданных квартир, более чем достаточно для загрузки отделов продаж года на 3. Пустует то около 70 миллионов кв.м.
И это готовое сданное жильё. На подходе плюсом куча многоэтажек в финальных стадиях строительства с планом сдачи в 2024 году.
Если старое не распродано, для кого тогда новое достраивается?
Всё друзья мои! Рынок недвижимости поменялся и теперь надолго.
Минстрой РФ заигрался в рекорды сдачи десятков миллионов кв.м новостроек. И вероятнее всего загнал российских девелоперов в Китайский сценарий.
При этом Минфин РФ чётко обозначил свои цели. Гасить раздутый ценовой пузырь бескомпромиссно и жестко. Как бы ни хотел Минстрой, как бы ни бодался, без денег Минфина никуда и шагу не ступишь.
А Минфин прямо сказал - льготные ипотеки урежет существенно - с 90℅ от всех выдаваемых займов до 20℅. Дабы совсем не загубить всех застройщиков, мелкий ручеек казённых денег на льготные ипотеки всё же сохранится. Только о золотом дожде из бюджетных денег строителям придётся забыть, если не навсегда, то до 2030 года точно.
Китайские коллеги несколько лет пытаются сдерживать цены на жильё без снижения. Молодцы, сдержали.
Какой ценой? Банкротством массы девелоперских компаний.
Ну, так себе удовольствие, согласитесь?
Локомотив экономики любой страны - это именно строительная сфера. У китайцев она тупо обнулилась. Закрылись сотни тысяч рабочих мест. Высокооплачиваемых между прочим.
ВВП Китая ощутил резкое торможение. Ни о каком двузначном росте, как было раньше ежегодно, никто больше и не заикается.
ЦБ Китая, ради спасения стройиндустрии пошёл на беспрецедентный шаг и понизил ставку до невероятных 3,45℅!!! Да, вы правильно прочитали и не ошиблись! Это почти на 2℅ ниже ставки ФРС США для американцев! Вы могли бы в такое поверить ешё лет 5 назад?
Сегодня же всё обстоит именно так. Вот такая она, реальность.
Только не помогло! У банкротов и у готовящихся к банкротству застройщиков китайцы ничего не хотят покупать. Велик риск изъятия квартир банкротов банками, как меры по возмещению убытков за невозврат кредитов.
В один прекрасный день все изъятые квартиры попадут на продажу с аукционов по бросовой цене. И похоже китайцы ждут именно этого момента.
Теперь и российским застройщикам не позавидуешь.
Если в 2024 году решитесь брать новостройку, внимательно изучите показатели компании, у которой будете покупать. Возможно она еле жива и вот вот подаст на банкротство. Заберут вашу квартиру, не заберут, вопрос открытый, но нервы могут помотать судами от души. А у кого-то и заберут.
Центральный банк России, видя сомнение в глазах части граждан и их надежды на дальнейшее обогащение за счёт роста цен на ранее купленное жильё, решил добавить сверх ранее введенных мер и повышенные макропруденциальные надбавки для банков, что стало последней каплей. И движение к стабилизации цен, а за ним и падение, теперь видны невооружённым глазом.
За январь-февраль объем предоставленных ссуд на жилье составил всего 598,4 млрд руб. — это самый низкий уровень за четыре года (меньше ипотечных кредитов банки выдали только за первые два месяца 2020 года).
Средняя сумма ипотеки также продолжила снижаться: по сравнению с январем она уменьшилась на 3%, до 3,89 млн руб. (сопоставимо со значениями июля прошлого года). Правительство снизило максимальный размер кредита, по госпрограмме под 8%, а также повысило минимальный первоначальный взнос с 20 до 30%. Это незамедлительно привело к резкому охлаждению спроса в регионах с наиболее дорогим жильем - Москве, Санкт-Петербурге и Краснодарском крае. Кроме того, параметры льготных программ изменились и для банков: уменьшилась надбавка, по которой для кредиторов рассчитывается возмещение за выдачу льготных кредитов из бюджета.
Спрос на рыночную ипотеку слабый из-за высоких ставок. Например, в январе объем ссуд, предоставленных на льготных условиях, составил всего 86 млрд руб., что на 40,7% ниже результата января 2023 года (по оценке ЦБ).
В марте вишенкой на торте окажется весенняя распутица от тающего снега. Этот месяц и так никогда не был ударным в плане продаж, а в текущих условиях может по итогам года стать даже антилидером.
Абсолютно очевидно, что "Отрицательный рост" продаж лишь начал свой путь. Впереди полноценное "Победоносное отступление" цен по всем фронтам - и по новстройкам, и по вторичному сегменту!
