Покупка недвижимости в ипотеку ради извлечения прибыли может оказаться как удачной, так и проигрышной инвестицией. Что важно знать перед вложением в квартиру с ипотечным плечом? И какую стратегию выбрать, чтобы остаться в плюсе? Об этом в сегодняшней статье.
Почему ипотека?
Объем задолженности населения по кредитам перед банками за последний год вырос на 23,5% и на 1 февраля 2024 года составил 33 трлн рублей. Такую статистику приводят аналитики РИА Новости. Рекордный уровень закредитованности граждан указывает на пропорционально низкий уровень их платежеспособности. Рост доходов россиян не успевает за нынешним ростом цен. Особенно остро этот разрыв между финансовыми возможностями покупателей и стоимостью предложения наблюдается на рынке жилья. За последние три года из-за высокого спроса на льготную ипотеку удорожание недвижимости на первичном рынке также достигло рекордных значений.
Неудивительно, что в 2023 году доля сделок с применением льготной и рыночной ипотеки составила более половины от общего объема — 52,6%. Каждый второй приобретатель жилья как на первичном, так и на вторичном рынке сегодня волей-неволей пользуется ипотекой. В том числе при покупке с целью приумножения капитала.
Однако далеко не каждый оформляющий ипотечный кредит инвестирует в жилье с выгодой. Вне зависимости от будущей стратегии извлечения прибыли — аренды или перепродажи — покупать недвижимость в ипотеку следует с максимально низким процентом. В противном случае вместо получения прибыли вы в лучшем случае выйдете в ноль, а в худшем — уйдете в минус.
При нынешнем значении ключевой ставки 16% на помощь нам приходит все та же льготная ипотека — основной драйвер рынка жилья. Массовая программа льготной ипотеки под 8% годовых завершится в июле 2024 года. Поэтому искать объект недвижимости лучше уже сейчас. Однако и после упразднения этой программы останется семейная ипотека со ставкой 6%.
Какие в таком случае варианты инвестиций в квартиры с ипотечным плечом ныне актуальны?
Перепродажа
Неплохой сценарий вложения в квартиру с применением ипотеки — приобрести жилье в новостройке для последующей перепродажи. Лучше на этапе котлована, чтобы получить максимальную скидку от застройщика. К моменту ввода дома в эксплуатацию стоимость квартиры увеличивается на 20-60% в зависимости от класса ЖК, востребованности проекта, локации, сроков строительных работ. В этом случае выручка от перепродажи может достичь нескольких миллионов.
Но учтите ряд важных факторов.
Во-первых, стандартный срок строительства — три года. Этот период вам придется платить ипотечный кредит за квартиру, которой пока нет. При этом нужно где-то жить и тратить деньги на себя. Ипотечный платеж — ощутимая финансовая нагрузка. Требует постоянного и надежного источника доходов.
К примеру, средняя цена одного м² на первичном рынке Петербурга, по данным сайта BN.ru сегодня достигает 246 тысяч рублей. Средний метраж петербургской квартиры, по подсчетам аналитиков GloraX — 47 м². То есть среднестатистическая квартира в Северной столице обойдется вам примерно в 11,5 млн рублей. 6% годовых от этой суммы — 690 тыс. рублей. Это 57 тысяч в месяц. Столько вам придется платить в течение трех лет. А то и дольше, если застройщик сдвинет сроки работ. К таким расходам нужно быть готовым.
Во-вторых, не каждый приобретает недвижимость с обременением, включая квартиры с непогашенной ипотекой. И не каждый перекупщик может договориться с банком на оформление такой цепи сделок. К тому же если дом к этому моменту сдан в эксплуатацию, и на вас — первого покупателя квартиры — оформлено право собственности, ваша квартира переходит в реестр вторичного жилья. А на вторичку льготная ипотека не распространяется. Цена же, напомню, выросла предположительно на несколько миллионов. Получается, перекупщику помещение достанется дороже, и покупать его в ипотеку придется под высокий процент.
Это не значит, что продать квартиру на таких условиях невозможно. Но приготовьтесь к тому, что придется долго искать покупателя. Может быть, лишний год. И все это время вам опять-таки предстоит выплачивать ипотеку.
Чтобы снизить срок ожидания с момента покупки до момента перепродажи, есть вариант приобрести в ипотеку квартиру в новостройке не с котлована, а на более поздней стадии. Например, на этапе черновой отделки.
Плюс этого сценария в том, что горизонт инвестирования в разы уменьшается. Но удорожание квартиры предполагается не столь значительным. Отсюда и прибыль окажется ниже, чем в первом случае. Увеличить стоимость поможет хороший ремонт. Но траты на него снизят маржинальность. Все нюансы необходимо заранее оценить с калькулятором в руках.
Аренда
Этот вариант многим покажется более приемлемым как более понятный и простой. Вы купили первичную квартиру. Дом сдан в эксплуатацию. Теперь вы решаете не перепродавать, а сдавать в аренду. Казалось бы, рабочая схема. Арендатора найти значительно легче, чем перекупщика на условиях обременения. Квартирант будет вносить месячную плату, вы — закрывать ипотеку и что-то оставлять себе. Это в теории.
Однако вам нужно знать, что доходность от сдачи квартиры в аренду не превышает 5% годовых. А ипотечный платеж на льготных условиях, напомню, составит для вас 6% годовых. Такую схему можно шутливо назвать инвестицией с отрицательной доходностью.
В этом случае вас спасет только ипотека под более низкий процент либо снижение ипотечного платежа до минимума и завышение арендной платы до предельно допустимого уровня. Но приготовьтесь к тому, что далеко не каждый арендатор потянет съем недешевой квартиры. Не исключено, что несколько месяцев в году помещение может простаивать. В то время как погашение ипотечного кредита простоев не терпит.
Кроме того учтите, что сдавать квартиру нужно с ремонтом, мебелью и прочими принадлежностями. Иначе шансов найти арендаторов почти нет. И если застройщик сможет обеспечивать дешевый ремонт, то все остальное ляжет в дополнительную строку ваших расходов. Вынужденные расходы иногда создают и сами арендаторы, когда наносят урон вашей собственности. И, увы, не с каждого удается взыскать убытки.
Словом, выгода от такой инвестиции представляется спорной. Но и у сдачи квартиры в аренду есть плюс: вы владеете запасным жильем. Если однажды понадобятся деньги или жилплощадь, вы знаете, что делать.
В заключении отмечу, что квартира в ипотеку, с моей точки зрения — не самый эффективный актив. Куда больше перспектив открывает для инвестора вложение с ипотекой в загородную недвижимость. Подробнее об этом расскажу в отдельной статье. А на сегодня все, друзья. Подписывайтесь на канал, чтобы не пропустить новые публикации. И до новых встреч!
