Межевание ― это работы по уточнению границ земельного участка (ЗУ), его точного местоположения и площади. С помощью межевания можно восстановить границы и закрепить их в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН).
Зачем нужно межевание ЗУ?
Случаев, когда необходимо проводить межевание ЗУ, много. Они не регламентированы законом, но чаще всего выделяют несколько основных:
- спор между соседями насчет границ участков;
- продажа, дарение, передача в наследство или сдача ЗУ в аренду;
- уточнение реальной площади ЗУ;
- разделение или объединение участков;
- строительство зданий на участке;
Процедура является необязательной, но без нее невозможно зарегистрировать право собственности и поставить ЗУ на кадастровый учет. А без государственной регистрации невозможно совершать сделки с недвижимостью (пункт 1 статья 131 ГК РФ). Поэтому межевание лучше сделать, чтобы в будущем избежать проблем с правами и соседями.
Как узнать, проведено ли межевание?
Самый простой способ узнать о границах участка ― обратиться к публичной кадастровой карте на сайте Росреестра. Но информация на ней может быть неточной, поэтому лучше заказать выписку из ЕГРН. В ней будут указаны основные характеристики объекта недвижимости, а также зарегистрированные на него права и ограничения.
Выписку из ЕГРН можно получить различными способами:
- лично в офисе МФЦ или Росреестра;
- через интернет на официальном сайте Росреестра или с помощью портала Госуслуг.
Если межевание не было проведено, то в выписке, в разделе 1 «Сведения о характеристиках объекта недвижимости» в графе «Особые отметки» будет указана фраза: «Граница земельного участка не установлена в соответствии с требованиями земельного законодательства» (Приказ Росреестра от 04.09.2020 № П/0329). Если же межевание уже есть, то в выписке будет план участка.
Как сделать межевание земельного участка?
Чтобы провести межевание земельного участка, необходимо обратиться к кадастровому инженеру (КИ). Но прежде чем поручать ему работу над межеванием, стоит убедиться, что он входит в реестр КИ и состоит в саморегулируемой организации КИ (СРО КИ). Это требование прописано в пункте 1 статьи 29 ФЗ «О кадастровой деятельности».
Найти действующего кадастрового инженера можно по его ФИО в реестре КИ на сайте Росреестра.
Если говорить о правовой составляющей, то межевание ЗУ регулируется ФЗ № 218 «О государственной регистрации недвижимости» и ФЗ № 221 «О кадастровой деятельности».
После выбора исполнителя, то есть кадастрового инженера, необходимо подготовить документы:
- паспорт владельца ЗУ или доверенность и паспорт его представителя;
- документы, подтверждающие право владения земельным участком (например, договор купли-продажи или дарения);
- выписка из ЕГРН и выписка из БТИ при наличии построек.
После сбора всех документов заключается договор с кадастровым инженером, и начинаются работы по межеванию. В результате работ формируется межевой план ― документ, составленный на основе кадастрового плана территории или выписки из ЕГРН (пункт 1 статьи 22 ФЗ № 218 «О государственной регистрации недвижимости»).
Также кадастровый инженер готовит акт согласования, чтобы утвердить смежные границы с соседями (пункт 1 статьи 39 ФЗ № 221 «О кадастровой деятельности»).
Однако не всегда удается достичь компромисса. Если соседи не согласны с установленными в ходе межевания границами, они могут предоставить письменные возражения (пункт 4 статьи 40 ФЗ № 221 «О кадастровой деятельности»). Все дальнейшие споры насчет границ соседних участков решаются через суд в соответствии с главой IX Земельного кодекса РФ.
Когда готовый межевой план и акт согласования получены, необходимо зарегистрировать земельный участок. Это можно сделать следующими способами:
- лично в МФЦ;
- онлайн через портал Госуслуг;
- через личный кабинет Росреестра.
После успешной регистрации будет считаться, что границы участка установлены и закреплены в ЕГРН.
Как согласовать границы с соседями?
Обсуждение и согласование границ необходимо проводить с заинтересованными лицами, то есть с владельцами смежных участков (пункт 3 статьи 39 ФЗ № 221). Данное обсуждение проводится либо в индивидуальном порядке, либо на общем собрании ― выбор стоит за кадастровым инженером (пункт 7 статьи 39 ФЗ № 221).
Для проведения собрания необходимо уведомить каждое заинтересованное лицо. Если не удается сообщить лично, придется отправить письмо электронную почту или по почтовому адресу. При этом оно должно быть отправлено минимум за тридцать дней до собрания, а получатель должен получить его не менее чем за пятнадцать дней (пункт 10 статьи 39 ФЗ № 221).
Если же контактные данные соседа неизвестны, то извещение должно быть размещено в местных печатных СМИ (газетах).
Сколько стоит услуга межевания?
Стоимость за межевание земельного участка никак не регламентирована законом. Цена работ рассчитывается индивидуально для заказчика работ и зависит от множества факторов:
- площадь и размещение земельного участка;
- стоимость, которую предлагает организация или КИ.
- вид работы: установление, уточнение или закрепление границ ЗУ.
Можно ли присоединить чужую землю при межевании?
Если при межевании выясняется, что реальный размер участка больше на предельный минимальный размер ЗУ, то эту разницу можно бесплатно присоединить к своим землям. Если такой размер не установлен, то присоединить лишнюю землю все равно можно, но не более 10% от площади ЗУ, на котором ведется межевание.
Об этой возможности говорится в пункте 32 статьи 26 ФЗ № 218 «О государственной регистрации недвижимости».
Итоги
Межевание ― необязательная, но желательная процедура для установления границ земельного участка. Она помогает избежать споров с соседями и позволяет совершать любые сделки с землей на законных основаниях.
При межевании участка КИ составляет межевой план и акт согласования. Эти документы направляются в орган кадастрового учета для постановки на государственный кадастровый учет (ГКУ).
