Вот ситуация — проект сдан заказчику, прошел (заметьте) государственную экспертизу. Возможно, что выпущена или находится на финальной стадии рабочая документация. И тут прилетает почтовый голубь от заказчика с кучей «замечаний» к (внимание) проектной документации (ПД).
И самое интересное, что какими бы они дикими, эти «замечания», не были, но что-то с ними делать придется. Как бы не хотелось поступить иначе. Заказчик ведь получает разрешение на строительство (РНС). А кто бы и что не говорил, но это самый значимый для него фактический результат разработки ПД. Не нужно было бы РНС, так он бы никакую ПД сроду не делал, нашел бы способы (см. Муки выбора или про вид работ для объекта строительства).
Что такое «разрешение на строительство»?
Это такой специальный документ, который застройщик (или технический заказчик от его имени) получает в уполномоченном органе исполнительной власти (как правило, местного самоуправления по месту нахождения земельного участка) до начала строительных работ. И я бы не писал о нем целую статью, государственная услуга по получению РСН подробно расписана на множестве сайтов, если бы не несколько интересных нюансов, которые упускают из вида участники строительства. А потом все почему-то расстраиваются.
Вообще, мазохисты любители приобщаться к истокам, могут почитать Наше все Градостроительный кодекс РФ, статью 51. Больше того, я на самом деле даже настоятельно рекомендую это делать, причем на систематической основе. Это полезный навык, вы приобщаетесь к прекрасному бюрократическому языку. Совсем очень скоро официальные ответы различных инстанций перестанут вызывать непонимание и изжогу, только приятное послевкусие после успешно решенной задачи. Вчитайтесь в это содержательное предложение!
Разрешение на строительство представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом (за исключением случая, предусмотренного частью 1.1 настоящей статьи), проектом планировки территории и проектом межевания территории (за исключением случаев, если в соответствии с настоящим Кодексом подготовка проекта планировки территории и проекта межевания территории не требуется), при осуществлении строительства, реконструкции объекта капитального строительства, не являющегося линейным объектом (далее – требования к строительству, реконструкции объекта капитального строительства), или требованиям, установленным проектом планировки территории и проектом межевания территории, при осуществлении строительства, реконструкции линейного объекта (за исключением случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории), требованиям, установленным проектом планировки территории, в случае выдачи разрешения на строительство линейного объекта, для размещения которого не требуется образование земельного участка, а также допустимость размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с разрешенным использованием такого земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным (!!!) законодательством Российской Федерации. Разрешение на строительство дает застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом. <…>
Все просто. Любое строительство (в том числе реконструкция!) осуществляется в рамках градостроительного планирования регулирования и РНС является инструментом его. Ну чтобы все построенное как-то вписывалось в картину окружающей действительности, что спланировали остальные заинтересованные лица. Именно на этом этапе вам могут обломать планы построить крутой торговый центр на бывшем колхозном поле рядом с секретным аэродромом министерства обороны (если это не сделала раньше экспертиза, но она многого не знает и читает только те документы, которые приносите вы в составе исходно-разрешительной документации). Поэтому после приобретения прав на использование земельного участка, застройщик обязательно собирает и анализирует исходные данные, в том числе градостроительный план земельного участка (ГПЗУ). В ГПЗУ черным по белому должны быть изложены все ограничения для будущего строительного объекта (их-то и берут из проекта планировки территории (ППТ) и проекта межевания территории (ПМТ)) и еще кое-какая интересная местная информация. При этом получать его надо строго до принятия решения о проектировании объекта, не в процессе и тем более — не в конце. Однако ГПЗУ может содержать не всю информацию.
После выпуска ПД и ее экспертизы на соответствие техническим регламентам и еще много-много чему (см. ст. 49 ГрК), ответственный орган государственной власти проверяет ее уже на выполнение актуальных градостроительных требований (а они за время проектирования могут и измениться) в общем и если все с этим хорошо, то разрешает начать строительство.
Да, разрешение на реконструкцию надо получать. На техническое перевооружение и капитальный ремонт — нет. Обычно нет. Пишу «обычно» и в «общем», так как устал разбираться с некоторыми комментаторами, что знают тут один могильничек случай, когда их знакомый получал РНС даже на строительство переносного (некапитальный объект) строения типа «сортир». При этом акцент, что к данному сортиру по проекту пристраивался завод по производству летающих тарелок скромно умалчивается.
На иллюстрации ниже представлена структура градостроительных документов города в РФ (Открытое образование: Правовые основы градостроительной деятельности).
Если Ваш проект не соответствует ограничениям
Как я написал выше: ГПЗУ должен анализироваться еще на этапе рассмотрения возможности реализации проекта. Как минимум, до начала проектирования в составе исходных данных, что зафиксировано в ГрК. Примерно в 50% моих проектов этот документ, получение которого занимает значительное время, кстати, поступал примерно к подаче ПД на экспертизу. И в 25% сведения, которые там содержались были неприятным сюрпризом для заказчика.
Один раз после этого (нельзя было строить объекты такого класса экологической опасности) на меня наехали, что я должен был лично изучить местный ППТ, так как эксперт и заранее сообщить заказчику о надвигающихся проблемах. Даже не буду писать, что я сообщил в ответ в рамках своей компетенции, как любят писать в уже поминавшихся официальных письмах. Короче, это не ответственность проектной организации, она работает в рамках исходно-разрешительной документации, которую ей предоставляет заказчик (ГПЗУ). Также как экспертиза, кстати. Эксперт не поедет смотреть на место и разговаривать с администрацией, а будет строго ориентироваться на предоставленные документы.
Что делать, если все плохо?
Заблаговременно получать разрешение на отклонение от предельных параметров или инициировать изменения в ППТ и ПМТ. Совсем безвыходные ситуации редки, часто решение стоит всего лишь немного денег и очень много времени.
Наименование и технико-экономические показатели проекта
Я тут не про технические опечатки и неточности в разделах проекта, а также несоответствия между ПД и экспертным заключением, хотя на это приходится большинство замечаний. Вычитка заключения экспертизы должна проводиться в обязательном порядке.
Очень часто наименование строительство по ТЗ не соответствует каким-то засветившимся заявкам заказчика в органы исполнительной власти. Отслеживайте это — могут прицепиться. Так один заказчик подавал в какой-то инвестиционный комитет документы на строительство завода с производительностью 90 тысяч тонн продукции, а в процессе проектирования осмелел и записал 100 тысяч — и получил отказ.
Потом в название любят включать и подробное наименование объекта, характеристики, класс опасности, этап строительства, адрес, вплоть до кадастрового номера земельного участка. А в администрации может быть по каждому слову свое особое мнение.
В администрации, например, не знают (и это много-много-много кейсов) разницу между классами опасности экологической и промышленной (и то, и другое по документам просто класс опасности). Если написано, что можно строить объекты IV класса опасности (имеется в виду экологической), а у вас паровая котельная III класса опасности согласно 116-ФЗ обязательно напишут замечание. Надо везде где только можно этот момент разъяснять.
И да, любые фактические изменения задания должны сопровождаться его официальной корректировкой, вместе с дополнительным соглашением к договору. Простые письма этим всем инстанциям до лампочки. Ну а проектировщикам на заметку — это тоже должно быть оформлено изменениями со всеми реквизитами, а не как обычно — выделили цветом и все.
Кто выдает ГПЗУ, и кто будет выдавать РНС
Самое смешное, что такое может быть легко. Вот ГПЗУ по одному инвестиционному проекту выдавал орган местного самоуправления, а РНС должно было быть только от местного Министерства Развития и, знаете, вечер сразу перестал быть томным. Оказалось, что органы местного самоуправления не в курсе множества ограничений, которые имеются для их территорий.
Тут еще один забавный момент. По участку может проходить, например, ЛЭП, которая в собственности Заказчика (возможно, что уже не проходит или ее по отдельному титулу потом перенесут). Вам обязательно прилетит замечание — в части охранной зоны и в части, внимание, отсутствия письменного разрешения от вас на возможность строительства своего объекта, на своем участке, рядом со своим же ЛЭП.
Что требуется, чтобы получить разрешение на строительство
Пакет документов для подачи нужно уточнять, вдруг что-то добавят или убавят за время. У нас сейчас все так быстро происходит. Работаешь себе тихо-мирно, приходишь сдаваться с результатами, а тут вдруг «а знаете, что надо все переделать теперь все по-другому».
В общем случае список будет такой:
- правоустанавливающие документы на землю;
- согласия собственников сетей, задействованных участков, банков и т. д.
- проект планировки и межевания территории (при необходимости);
- градостроительный план земельного участка (ГПЗУ);
- сбор результатов проведения публичных слушаний;
- результаты инженерных изысканий и проектная документация;
- положительное заключение экспертизы проекта.
Я список привел к тому, что у нас заказчики любят перекладывать любую ответственность на того, кто окажется под рукой.
Ладно, писал уже не раз, что получение РНС функциональная обязанность технического заказчика согласно ГрК, а никак не проектной организации. Да фиг с положениями закона, но так и банальная логика говорит об этом (ну если цель — достигнуть результата). Проектировщик может устранить только замечания к проектной документации и то, в рамках технического задания. А другие документы? Он должен договариваться с собственниками, банками за заказчика? И что значит — за свой счет? Или вот реальный случай: для объекта нужен газ, но подвод газа собственник потом решил устроить вместе с газоснабжающей организацией, что довольно здраво — в ТЗ газоснабжение не попало. А вот и замечание: тут нужен газ, в проектной документации раздел газоснабжения отсутствует, предоставьте. То есть проектировщик должен сам себе переписать ТЗ, за свой счет выполнить незапланированный раздел, да еще и неустойку получить за срыв сроков. Иногда проще отказаться от дальнейшего выполнения договора с такими требованиями.
За последние годы все наблюдаемые мною случаи подачи документации осуществлялись в электронной форме. Раньше квест был куда более увлекательным. Но еще недавно кто-то мне рассказывал, что все не так просто в его случае размер файлов для загрузки был ограничен и пришлось идти на поклон в администрацию в ближайший МФЦ.
Срок предоставления услуги 5-10 рабочих дней, но скорее всего за него Вы получите отказ и замечания. По крайней мере во всех тех случаях, где я как проектировщик участвовал в процессе получения РНС (но это были крупные промышленные объекты) все было так. Сам документ, конечно, получали, но иногда для достижения результата требовались месяцы. И это следует иметь в виду.
Вообще причины для отказа также указаны в описании услуги. На самом деле очень важно, кто будет ваш пакет документов рассматривать. Если это девочка, которая работает по чек-листу, готовьтесь к тому, что будут замечания типа «предоставьте ТУ на теплоснабжение в составе ПД и мне все равно, что в состав объекта входит котельная» (реальный случай). С другой стороны, если пойти ей на встречу, оформить изменения справкой ГИПа, то все такие замечания, даже глупые, снимаются довольно легко.
Намного хуже, когда за дело берется матерый специалист, который должен показать, что свой хлеб он ест не зря. Тогда последствия могут быть куда неприятнее. Например, он может как-то по-другому классифицировать ваш объект — потребуется серьезная переделка ПД или же найти дополнительные ограничения, которые потребуют для заказчика новых согласований и опять же — учета в ПД.
Срок действия разрешения на строительство
Разрешение на строительство выдается на срок, предусмотренный проектом организации строительства (ПОС) объекта. И это тоже удивительный нюанс, про который забывается в процессе коммуникаций между застройщиком и проектной организацией. Она там по своим справочникам посмотрит и напишет про стройку — за год должны управиться. А на площадке еще не только конь не валялся, даже пьяный экскаваторщик бульдозерист не появлялся. Ну а про погоду же никто не думает, про деньги злых и безответственных исполнителей. Стройка в лучшем случае через года два должна подойти к финалу. И это значит, что РНС надо будет продлевать, вносить туда изменения или даже оформлять заново.
Правда с другой стороны, если строить не по проекту — будет много отклонений, не дай-то строительные боги, повторная экспертиза — его все равно придется получать заново.
Можно ли начинать строительство без разрешения
По закону перечень строительных работ, которые можно делать на участке до получения РНС ограничен. Опять же ищите актуальный перечень, но сейчас это только землеустроительные работы. По опыту большинство заказчиков данный закон игнорируют, предпочитая договариваться с Госстройнадзором и платить штрафы. Они имеют иллюзию, что так можно выиграть сроки строительства.
Собственно, в подавляющем большинстве случаев факт начала стройки без РНС вызван исключительно неготовностью ПД в полном объеме. Или готовностью, но отсутствием каких-то исходно-разрешительных документов, которые, как верит заказчик, будут вот-вот. Или длительным прохождением экспертизы (экспертиз, если требуется экологическая еще, например) с танцами и плясками сложно устранимыми замечаниями.
Вот только из моего многолетнего опыта ни разу таким образом сэкономить сроки не удалось. Поэтому призыв, он же заключение: если не хотите много и разных проблем, внепланового ухудшения качества жизни — соблюдайте последовательность строительных процессов, не бегите вперед паровоза. И тогда все будет хорошо многих на ровном месте возникших трудностей удастся избежать.
Источники, дополнительная информация:
1. «Градостроительный кодекс Российской Федерации» от 29.12.2004 N 190-ФЗ (ред. от 25.12.2023) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.02.2024): https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51040/570afc6feff03328459242886307d6aebe1ccb6b/
2. «Земельный кодекс Российской Федерации» от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 14.02.2024) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.03.2024): https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_33773/?ysclid=lt8g66ifht781381423
3. Постановление Правительства РФ от 04.07.2017 № 788 «О направлении документов, необходимых для выдачи разрешения на строительство и разрешения на ввод в эксплуатацию, в электронной форме».
4. Приказ Минстроя России от 19.02.2015 № 117/пр «Об утверждении формы разрешения на строительство и формы разрешения на ввод объекта в эксплуатацию».
5. Приказ Минрегиона РФ от 02.07.2009 № 251 «Об организации работы по выдаче разрешений на строительство и разрешений на ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства, указанных в части 5.1 статьи 6 Градостроительного кодекса Российской Федерации, расположенных на земельных участках, на которые не распространяется действие градостроительного регламента или для которых градостроительный регламент не устанавливается, за исключением объектов капитального строительства, в отношении которых проведение государственной экспертизы проектной документации и (или) выдача разрешений на строительство возложены на иные федеральные органы исполнительной власти».
Ознакомиться с содержанием журнала.
Уважаемые коллеги, желаю хорошего дня. Подписывайтесь, чтобы иметь возможность обсудить со мной вашу задачу в комментариях. Буду рад лайку, альтернативному мнению или истории по теме статьи.
ПРЕДУПРЕЖДЕНИЕ №1: Оценки, суждения и предложения по рассматриваемым вопросам являются личным мнением автора.
ПРЕДУПРЕЖДЕНИЕ №2: Техническая информация, представленная на сайте, не является официальной и предоставлена только в целях ознакомления. Владелец сайта не несет никакой ответственности за риски, связанные с использованием информации, полученной из данного источника.
Все изображения, если не указано иное, либо выполнены автором, либо взяты из открытых источников.
