Биткоин обогнал рубль по капитализации, а льготную семейную ипотеку продлили до 2030 года. Вечный спор, куда вкладывать деньги, крипта или недвижка, особенно в свете последних событий, очень актуален. В выпуске моей программы поговорили об этом с нашими уважаемыми гостями:
Основатель компании Smarent, блогер и частный инвестор, эксперт в области недвижимости Виктор Зубик и основатель и генеральный директор сервиса BitOK, криптоинвестор, эксперт в области криптовалют Дмитрий Мачихин.
У нас с в студии встретились два действующих инвестора, а не просто теоретика. Мы сегодня все выясним. Я, хоть и занимаюсь недвижимостью, но в этот раз не стала высказывать свою позицию, а выступила в роли рефери и с удовольствием послушала, что сейчас выгоднее и лучше, почему недвижка и почему крипта, а теперь делюсь этой информацией с вами.
«Квартира надежнее и понятнее»
Наши эксперты были единодушны в том, что инвестировать лучше туда, где ты, условно говоря, разбираешься, где у тебя есть определенные экспертизы. Людей, обладающих знаниями в рамках рынка криптовалюты, не так много.
«Условно, если тебе лет 70-80, и ты купишь квартиру, ты можешь просто ее сдавать. Для этого не нужна экспертиза, знания. Ты можешь быть старым, никому не нужным дедом, но у тебя будет две студии бизнес-класса в Москве, и ты по факту будешь их сдавать и получать ежемесячный стабильный доход и обеспечивать свою пенсию. С другой стороны, если такой дед накупит крипты и в какой-то момент заснет, крипта упадет или обнулится в ноль, то на этом все, активов нет, ничего нет. Остается пансионат для старичков» - приводит пример Виктор.
Если мы углубляемся в инвестиции в крипту и выбираем сложные инструменты, нам без образования в этой сфере никуда.
«Крипта - простой, понятный инструмент для инвестирования»
«В России криптовалюты хоть и не являются деньгами в полном смысле (ничто не является деньгами, кроме рубля в России), но признаны законом инвестиционным инструментом, - объясняет Дмитрий, - об этом правильно сказал и ЦБ, предупредив о рисках и остальные ведомства. Нет точек входа. Вы покупаете, но на ваш страх и риск, не используя российскую инфраструктуру. Но как же купить без рюкзака и без посещения Moscow City? Конвертировать в иностранные валюты, отправлять на иностранные площадки, которые есть и которые легально работают, приобретать и далее хранить законным способом на различных предназначенных для этого финансовых ресурсах. Площадки назвать не могу. Я сейчас назову, а потом люди потеряют там деньги и мне это видео припомнят. Я могу назвать порядок цифр: таких площадок десятки».
Сложные вопросы
Начала задавать вопросы нашим спикерам, что, однако не привело их в замешательство. «Виктор, какая доходность в недвижке сейчас, когда льготную ипотеку отменяют?» «Всегда надо отвечать на два вопроса. «Доходность с точки зрения прироста капитала и доходность аренды, - объясняет Виктор, — чистая реальная арендная доходность в недвижимости составляет от 5 до 8% годовых. Причем даже нет разницы, вы с «плечом» заходили или именно в аренду, примерно одинаково получится. С точки зрения роста стоимости капитала, средний показатель составит на уровне 12-18% годовых. Когда меня спрашивают про реальные сделки, я считаю, что в целом, используя госпрограммы, семейную ипотеку, можно сделать до 18% годовых в периоде трех лет. Когда мы уходим в 5-6 лет и дальше, доходность начинает размываться, потенциал роста объекта намного ниже и доходность снижается».
«Теперь вопрос к Дмитрию. Всем известно, что криптосделки — это серая, небезопасная область сейчас в стране, разве нет?» «Действительно, в России понятия криптобиржи не существует. Существуют обменники, они находятся в серой зоне, потому что не зарегулированы и не имеют лицензии. Люди, которые меняют в них деньги, делают это на свой страх и риск. Но при этом есть множество зарегулированных в мире площадок, с которыми в том числе работают и граждане России. Не только России, всего СНГ. И все в порядке», - парирует Дмитрий.
«А как же доходность?» «В зависимости от инструмента, как и в недвижимости, инструментов много. Биткоин приносит до 90% годовых вот уже на протяжении всего времени своего существования, несмотря на все его падения (это усредненный процент). Если брать всю историческую доходность, есть прецеденты доходности до 1000%, но 90% в валюте это тот показатель, который реально можно заработать». «А как технически это сделать?» «Сложные инструменты инвестирования в криптовалюту действительно доступны только профессионалам. Представь, что ты размещаешь деньги на депозите, и эти же деньги, которые у тебя лежат на депозите, ты переразмещаешь еще в одном месте. В криптовалютах такой инструмент есть, называется рестейкинг. Если говорить про самые простые инструменты, когда вы просто покупаете и не трогаете, то есть покупай и забудь, то это одна из самых лучших на самом деле стратегий. Но люди, у которых чешутся руки, не могут себе этого позволить, начинают жонглировать, покупать различные инструменты, называемые в народе щитками, щиткоинами. Это все, что не биткоины, не парочка популярных криптовалют. Такие люди чаще всего теряют, если не понимают, как с этим работать. Но, отвечая на ваш вопрос, самый простой и понятный инструмент сейчас это покупка биткоина и второй популярности криптовалюты Etherium (эфир – англ.) в пропорции примерно 50 на 50, и максимально долгое их хранение».
Что такое майнинг валют?
Чтобы добывать новую криптовалюту, в частности биткоин, который работает на соответствующем алгоритме, приобретают специальное оборудование, которое похоже по своей сути на серверное. Я могу купить студию и сдавать ее в аренду, либо я могу купить майнинговую ферму и также сдавать его в аренду.
Проблема в том, что оборудование начинает устаревать, и нужно тратить деньги на его обновление. При этом каждый месяц приходит чек за электроэнергию с шестью нолями.
Биткоины производятся по всему миру, и за счет того, что разные майнеры размещают свои компьютерные фермы, происходит обмен транзакциями. Если транзакция идет через мой компьютер-майнер, то я получаю свою часть вознаграждения.
О криптовалюте Etherium
Об Etherium или эфире и о ее основателе Виталии Бутерине, выходце из России, который мигрировал в Канаду и создал не просто криптовалюту, а фактически новую бизнес-модель, знают все. Эта модель как программа может быть фундаментом для множества других программ, которые существуют в новой экономике Web 3.0. Именно эфир используется как топливо или инфраструктура для других проектов, как Майкрософт, экосистема в криптовалютном мире. Что это дает инвесторам? Держатели эфира получили возможность зарабатывать на большом его количестве на своих кошельках. Купил эфир, он может тебе давать доход: 4% годовых официально.
Только за этот год эфир подорожал приблизительно на 40%. Несмотря на то, что эфир пока не является по аналогии с биткоином законным в Штатах средством инвестиций, хотя соответствующие документы уже поданы.
Кто выбирает недвижимость?
«Почему молодое поколение не выбирает недвижимость? Потому что часто родители за них решают этот вопрос. Когда взрослые покупают детям квартиры это не является исключением, это повсеместная практика: купить дочке, например, студию в бизнес-классе с хорошим видом. В целом я считаю, это очень правильное решение по очень простой причине. Пусть она не будет там жить. Купите объект, и пусть она его сдает. И она будет получать с него условные 50 или 100 тысяч рублей в месяц, и пусть она живет по всему миру там, где ей удобно», - объясняет Виктор.
Перейдем к плюсам и минусам, комментируют наши эксперты
Соответственно, о плюсах недвижки и минусах крипты высказался Виктор, и наоборот, Дмитрий рассказал о плюсах крипты и минусах вложения в недвигу.
Плюсы недвижки
«Основной плюс недвижимости то, что она не может резко упасть на 50%».
Минусы недвижки
«Доходность не всегда высокая, чаще низкая, чаще даже инфляцию не опережает. Мы об инфляции не поговорили, а это самое интересное. Невысокая доходность, высокий порог входа при этом, не всегда высокая ликвидность и, пожалуй, скука. Это скучно».
Плюсы крипты
«Скорость оборота, высокая доходность, инновации».
Минусы крипты
«На данный момент крипта не легализована в России, биржи не имеют лицензии Центробанка. Я, как инвестор, не могу купить условно-официально или получать возмещение в рамках инвестиций в криптовалюты. Существует огромное количество других официальных инструментов: пифы, акции компаний, делать это легально, не боясь потерять всю сумму. В моем понимании, да, на крипте сейчас можно заработать, но, купив лотерейный билет, тоже можно заработать. Я на одном уровне это ставлю».
Легализация криптовалют
Уточнили у нашего эксперта: «Дмитрий, Минфин анонсировал законопроект, по которому российскую криптовалюту смогут использовать для расчетов международной торговли. Значит, крипту в России решили легализовать?»
«Ну, во-первых, не смогут. Потому что речь в законопроекте идет о криптовалютах, которые появляются с помощью майнинга. Но если каким-то образом биткоин будет из точки А в точку Б пропадать с территории России, то вышестоящие организации, которые занимаются разметкой «грязных» адресов, которые следят за соблюдением правил, разметят эти транзакции как черные и нигде ни на одной бирже нельзя будет их продать. Это одна из, наверное, 10 причин, почему это не будет никогда претворено в жизнь, а будет положено на полочку.
Во-первых, Банк России даже по своему праву, не готов к повышенному риску и потерям, лучше воздержится от инвестиций. Есть цифровые валюты, есть цифровые финансовые активы, цифровые квадратные метры. Это другое понятие, не имеющее отношение к крипте. Инвестиции в цифровую валюту не запрещены, они нежелательны. При этом внешние расчеты с помощью цифровых валют допустимы».
Недвижимость – надежная инвестиция
«Виктор, недвижимость всегда считалась надежным инструментом для инвестиций. Ты до сих пор считаешь, что это так в связи с повышением ставки, усложнением получения ипотеки?» - уточняю я. «Почему рынок недвижимости в России не упал, и пузырь не случился, и прочие такие моменты не случились? Основная причина в том, что люди, которые купили недвигу, в целом не готовы избавиться от дешевой ипотеки, которую они купили. Проблема банки, которую сейчас стали поднимать, в том, что ранее ипотеку выдавали на 4 до 7 лет, потому что ставка была большая, и люди быстро ее гасили.
Сейчас ситуация другая, банк зарабатывает свои деньги первые пять лет. Люди уже не хотят делать досрочные погашения. И банки возмутились: подождите, нам что, придется на 20 лет выдавать ипотеку? Для них это невыгодная история. Получается, люди не хотят избавляться от активов, а ипотека является надежным активом. Она может быть даже на 30 лет, нулевая, это когда квартиру берут в рассрочку. Квартира за 12 миллионов при ипотеке на 30 лет, платеж получается 33 тысячи рублей в месяц. Ее не будут продавать. Поэтому и цены не падают. Например, я на прошлой неделе купил большой объект недвижимости 97 метров по той причине, что застройщики, у которых стадия сдачи в этом году, определенный объем продают по очень хорошим деньгам, но на большие лоты, потому что застройщик продает квадратные метры, а не квартиры. Сейчас с точки зрения недвижимости в России происходит шеренгфляция (сжатие + инфляция). То есть раньше площадь студии была 25 метров, а сейчас 17-18, то есть застройщики уменьшают метраж. Таким образом они будут поддерживать спрос для того, чтобы не уходить в повышение стоимости из-за инфляции себестоимости производства».
Почему усложнили получение ипотеки?
«Правильно сделали. Серые схемы, у людей нет подтвержденных доходов. Рынок надо обелять. Рынок недвижимости вырос за последние пять лет за счет его обеления. Чем более прозрачная и белая инфраструктура, тем больше там инвестиций».
«Как только крипта в течение там какого-то периода выйдет на белый уровень с точки зрения, ну, когда, я не знаю, биткоин смогу купить в Тинькофф инвестициях в приложении. Скорее всего, никогда. Не имею в виду, допустим, это случится. Это x2 просто к битку, ну я вот базово просто говорю. И в этот момент люди станут активнее инвестировать в криптовалюту. И получается, что рынок недвижимости, он потихоньку оббеляется. И на самом деле, я считаю, что он очень правильно регулируется. Я многим рекомендую читать отчеты Центробанк, ежеквартальные по ипотекам, отчеты ДМРФ. И мы уходим в историю, что действительно все льготные программы неадресные будут убраны, поддерживать рынок нет смысла в том формате, который было. Поэтому все замечательно».
Куда инвестировать?
«Дмитрий, мы наблюдаем за всю историю очень резкие скачки биткоина туда-сюда. Что касается недвижки, мы понимаем, что вряд ли квартира, которая стоит 10 миллионов, будет завтра стоить 3».
«Легко, деноминация произойдет и все».
«Нет, это другой момент. Все равно, что если в стране есть экономика, то и недвижка будет примерно держаться на одном уровне. Биткоин может быть сегодня так, завтра так. Прогнозировать недвижку понятно как, там, политическая ситуация, т.д. А как быть с биткоином? Как вы делаете прогнозы? Допустим, сегодня весной он 65, а летом он будет 100. Что-то предвещает вам эти прогнозы или это вообще непонятная история?»
«Я не делаю прогнозы. И не инвестирую в биткоин, кстати говоря».
«Виктор, сейчас льготную ипотеку, считай, отменили. Как сейчас инвестировать?»
«Нужно уходить от формата дешевой ипотеки. Есть абсолютно разные инструменты, начиная с рассрочки, хотя, на самом деле, сейчас в некоторых случаях появляется довольно хорошая рассрочка от застройщика».
«И криптовалюту могут забрать, и банковские счета могут заблокировать за незаконные действия. Есть правила игры у каждого государства. У рынка криптовалюты есть свои. Если вы хотите инвестировать в Россию, вот вы платите налоги. Если вы их не соблюдаете, как и в дорожном движении, вас наказывают. Могут ли забрать автомобиль, который вы купили? Могут, если вы, как я понимаю, два раза попадетесь пьяным за рулем, нарушать законодательство. Да, сейчас становится больше контроля, но это логично».
А как считаете вы, куда выгоднее и надежнее инвестировать, в недвигу или крипту? Напишите в комментариях.
