Вопрос о пролонгации льготной ипотеки, повышении ключевой ставки и многие другие факторы, которые напрямую влияют на рынок, не добавляли экспертам оптимизма еще в прошлом году. И многие прогнозировали снижение цен на недвижимость в России. Но каким бы логичным оно ни казалось на фоне повышений по ставкам рыночных кредитов на уровне 18-20% и падения спроса, квартиры все же не подешевели. О причинах этого, о ситуации с недвижимостью в регионах, о загородных домах и стандартах жилья мы говорим с Ларисой Афанасьевой, основателем и генеральным директором АН «КоридорЪ».
Что вы наблюдаете по спросу и ценам на квартиры в начале этого года – как на «первичке», так и на «вторичке»?
Ситуация на вторичном рынке и рынке новостроек, конечно, отличается. «Вторичка», по прогнозам, должна была просесть в цене на 10-15%, но пока на маркетплейсах мы не видим тенденции к снижению. А цены на новостройки с начала года уже поползли вверх. Сегодня прибавка составляет 7-10% относительно конца прошлого года.
Что касается спроса, то сейчас мы наблюдаем тенденцию к его падению. В январе и феврале это стало особенно заметно, количество сделок сократилось. Но надо отметить, что пока это снижение спроса неуверенное и связано с сезонностью. Хотя очевиден и тот факт, что среди существующих сделок до сих пор проходят сделки по ранее одобренным кредитам. И если сравнивать количество сделок с прошлым годом, то доля сделок, по крайней мере, на первичном рынке, сократилась до 57%.
Думаю, реальность такова, что на практике мы увидим рост цен. Классическая схема «ниже спрос – ниже цены» тут не работает. Как финансист я понимаю, что банки не хотят терять прибыль и начинают перекладывать возмещение своих убытков на застройщиков в виде комиссии за клиента по ипотеке. Далее цепочка такова: застройщик свои дополнительные затраты также хочет компенсировать за счет повышения цен на объекты.
Это нужно четко осознавать как данность рынка и искать варианты. Сложных периодов у нас уже было немало, и если есть цель приобрести квартиру, то найдутся варианты оптимального решения. Как минимум, продолжает действовать льготная ипотечная программа до июля 2024 года. Для клиентов, желающих купить новостройку, самое время принять решение, чтобы успеть провести сделку до обозначенного срока ее действия.
Какие возможности ипотеки будут у покупателей в этом году?
Ключевая ставка напрямую влияет на ипотеку: чем она выше, тем выше процент по кредиту. Повышение ставки происходит для того, чтобы снизить спрос и, как следствие, инфляцию. Перед каждым заседанием ЦБ рынок замирает в ожидании решения, а потом снова оживает. В текущих реалиях снижение ставки, на мой взгляд, возможно только ко второму полугодию, то есть в июне-июле. Я очень сильно сомневаюсь в том, что она к концу года серьезно упадет. Ставки 7,5%, как была в прошлом году, точно ожидать не стоит. Скорее всего, она сохранится на уровне 12-13%, о чем свидетельствует и недавно опубликованный официальный прогноз ЦБ. Но, опять-таки, у меня нет четкой уверенности, что не произойдет резких скачков.
Сейчас можно покупать вторичное жилье по более или менее адекватным ценам, со скидками. При том, что витринные цены на маркетплейсах не снижаются, имеет место торг в процессе сделки. А далее при снижении ставки рефинансировать ипотеку.
Также продолжают действовать все госпрограммы по льготным ипотекам: дальневосточная и арктическая ипотека (ставка до 2%), IT-ипотека (ставка до 5%), сельская ипотека (ставка до 3%), льготная ипотека для жителей новых регионов (под 2%). Для тех, кто подходит под эти категории, ситуация глобально не меняется.
Не определена судьба семейной ипотеки под 6% и льготной ипотеки на новостройки под 8%. Это самые популярные виды ипотечного кредитования. Они действуют до 1 июля 2024 года, и надо пользоваться этими программами сейчас, пока они доступны.
Если давать советы тем, кто намерен продать квартиру, то сейчас нужно искать клиентов преимущественно с наличными деньгами. Это наиболее выгодная схема для проведения сделки.
Как спрос и динамика цен разнятся по регионам России? Где ожидать в этом году рост спроса и цен?
Собственно, в регионах сохраняется та же тенденция на повышение цен. Квадратный метр новостроек подорожал практически во всех регионах. В конце 2023 года отмечался большой спрос на квартиры, цены на первичную недвижимость росли, поскольку предложение новостроек постепенно сокращалось. Есть регионы, в которых строительство в последние годы велось менее интенсивно из-за низкого спроса, в целом в этих регионах дефицит качественных квартир. Так, например, это регионы с акцентом на промышленный сектор. А в связи с тем, что сейчас произошел разворот на промышленный сектор, то, например, в том же Челябинске, по официальной аналитике, цены на квартиры выросли на 35-40%. Причины такого роста как раз в дефиците новостроек. В такой ситуации ни о каком снижении цен говорить не приходится.
Также в курортных регионах – Калининградской области, Краснодарском крае покупатели проявляют активный интерес к жилью. Они хотят квартиру на море, чтобы проводить там летний сезон или вложиться в качестве инвестиций. Популярность растет, а следом и цены.
Где нужно ждать покупателям снижения цен и когда? Какой (будет) лучший момент, чтобы совершить сделку?
По моему мнению, сильного и резкого снижения цен уже не будет никогда и ждать таких лучших времен для совершения сделки абсолютно нет смысла. Очевидно, что цена за квадратный метр растет с каждым годом, даже независимо от ключевой ставки. Жить в арендованном жилье, платить деньги за аренду и ждать также бессмысленно. Я придерживаюсь такой стратегии, что нужно находить выход из любой ситуации, приспосабливаться и извлекать выгоду. И, как я уже говорила ранее, при изменении ставок можно будет в любой момент воспользоваться инструментом рефинансирования.
Хочу еще раз отметить, что несмотря на то, что цены растут, в процессе переговоров и проведения сделки мы все равно будем просить скидки и их будут предоставлять, как на первичном, так и на вторичном рынках. Естественно, мы не говорим о каких-то больших суммах, так как этому мешают ожидания продавцов и покупателей, а также довольно высокая инфляция. Торгу в продажах всегда есть место.
Будут ли снижаться объемы ввода жилья?
Поскольку стройка – процесс небыстрый и идет 2-3 года, это значит, что основное снижение темпов по сдаче жилья еще впереди, в 2025-2026 годах. Все зависит, опять же, от ипотеки, поскольку, на мой взгляд, ипотека является основным финансовым инструментом развития рынка жилья. Думаю, что без поддержки строительства льготными ипотечными программами через два года предложение по новым проектам уменьшится. Рынок закономерно сужается. Изменить ситуацию могут экономический рост, повышение благосостояния граждан, стимулирование реального сектора экономики за счет привлечения инвестиций и государственной поддержки.
Что сейчас происходит на рынке загородных домов?
В целом наблюдается устойчивый тренд на постепенный переход к загородной жизни – еще со времен пандемии и закрепления «гибридного» графика работодателями. В 2024 году, думаю, также можно ожидать, что будет дальнейший рост популярности загородных коттеджных поселков – люди все больше стремятся к просторному жилью с собственной территорией и возможностью отдыха на природе.
Также наличие удаленной формы работы, когда нет необходимости каждый день ездить в офис, позволяет проживать за городом круглогодично без каких-либо проблем. Тем более что возможность более комфортного проживания в загородном доме в денежном выражении является более доступным для основной массы населения по сравнению с квартирами на первичном и на вторичном рынках. Например, в Московской области дом площадью до 100 кв. м можно построить за 10-12 млн рублей.
По ценам не ожидается каких-то удивительных метаморфоз, в 2024 году можно прогнозировать подорожание загородной недвижимости, что связано не только с ежегодным ростом цен на строительные материалы. Повлияет и введение обязательных эскроу-счетов для строительных компаний. Строить теперь придется на заемные средства и платить потом проценты по кредиту, что неизбежно влечет за собой удорожание строительства. Предполагаю, что прирост в цене составит около 20%.
Двигателем нынешнего роста ИЖС выступают программы ипотеки с государственной поддержкой. И таких денег пока много.
Нужен ли в России единый стандарт по классам жилья?
Этот вопрос можно назвать дискуссионным. На практике классы жилья определяются на основании инженерных, технических и архитектурных характеристиках жилого комплекса, которые напрямую влияют на цену квадратного метра. По этим качествам Российская гильдия риэлторов (РГР) условно уже разделила жилье на 4 класса: эконом, комфорт, бизнес и премиум.
Единый стандарт по классам жилья, конечно же, не помешает и даже будет полезен. Прежде всего для покупателей, чтобы они могли четко понимать, какие квартиры им должны передавать, какого качества, на какие параметры нужно обращать внимание. Сейчас, по сути, на рынке жилья не существует класс стандарт, но застройщики его используют для самого бюджетного жилья. Также надо подчеркнуть, что покупатели привыкли уже к более высокому классу жилья и имеют определенные ожидания при покупке.
Используйте последний шанс – закрывайте платеж по льготной ипотеке доходом с банковского депозита
Просто, как все гениальное. Как купить квартиру на «вторичке» по ипотечной ставке прошлых лет
Вся такая противоречивая. Что ждать от вторичной недвижимости в текущем году
Подписывайтесь на наш Дзен-канал МИР КВАРТИР, чтобы не пропустить важное в недвижимости
