Строительный бум продолжается уже около десяти лет, если не больше. Квартир в продаже много. Много пустующих квартир в уже заселённых домах. А цены стремительно растут ввысь. В чём же причина такого, казалось бы, причинно-следственного несоответствия?
Не берусь утверждать, что подобное положение с ценами на квартиры одинаковое во всех городах. Да и, скорее всего, это не везде так. Думаю, что в основном это касается городов, являющихся республиканскими, краевыми и областными центрами. Попробую разложить по полочкам.
Прямые и косвенные причины высоких цен
Любое ценообразование в условиях рыночной экономики имеет как прямые причины, так и косвенные. Если с прямыми более-менее понятно, то косвенные могут меняться от обстоятельств.
К прямым причинам можно отнести все издержки. А это расходы на строительные материалы, их доставку, условия, в которых строится тот или иной дом, стоимость услуг подрядных организаций, зарплата строителей. Не малое влияние оказывает и подвод коммуникаций к дому: электричество, газ, вода, тепло.
В условиях, когда страна отрезана от импорта материалов, особенно из недружественных стран, замена их на отечественные или покупка зарубежных по параллельному импорту приводит к удорожанию. Девальвация рубля к иностранным валютам тоже играет свою роль. И, конечно же, цена кредитов, сильно зависящая от регулятора. Все эти факторы присутствовали и раньше, поэтому с ними можно как-то смириться.
Косвенные причины хотелось бы рассмотреть применительно к сегодняшнему дню, потому что спустя год-два некоторые из них могут быть не актуальны, а появятся новые. Спрос рождает предложение. Это уже аксиома в устах экономистов. Откуда такой завышенный спрос, что цены за квадратный метр жилья одинаковой категории и в одном и том же районе города за последние годы выросли кратно?
Сначала выступлю в роли мальчика для битья, потому что со мной многие мои читатели могут не согласиться, и всё же. У людей появились деньги. Откуда, спросите? От работодателя, конечно. И второй источник – ипотека. Но чтобы взять кредит на жильё, у покупателя должна быть стабильная работа и такая же зарплата. С этим-то как раз и произошёл существенный сдвиг в последние годы.
Есть ещё одна причина появившихся лишних денег у населения. Существенно схлопнувшийся автомобильный рынок переместил накопления для покупки семейного Мерседеса в сторону покупки жилья. Это тоже ещё какое-то время будет подогревать цены, пока достаточно не насытится рынок легковых автомобилей.
Главной же косвенной причиной я считаю несоответствие реальной и официальной численности населения городов. Если посмотреть на официальные данные, то в моём краевом центре численность по состоянию на первый квартал 2024 года составляет 550 тысяч человек. С тенденцией к увеличению. При этом из разных источников озвучивается реальная численность в более чем 650 тысяч. Разница в сто тысяч. Это по меркам нашего региона – целый город.
Насколько в бюджете края учитывается эта разница и учитывается ли вообще, мне неизвестно. Это огромная нагрузка на бюджет города. Эти люди где-то живут, едят, употребляют холодную и горячую воду, электроэнергию, покупают одежду. Если с продовольствием и одеждой "рынок всё порешает", то с остальным возникает перекос. Перекос этот в огромной степени и влияет на стоимость жилья. Причём, как нового, так и вторичного.
Не для кого не секрет, что родители многих иногородних студентов, обучающихся в нашем городе, стараются сделать всё, чтобы их чада после получения дипломов постарались найти работу здесь же в городе. И немало таких, кто своим чадам покупает здесь жильё ещё в период учёбы. Причём, иногда покупают заранее, пока ещё цены приемлемые. Это одна сторона. Есть ещё множество переселенцев из-за гор, которые живут у приехавших ещё в советский период или в 90-е годы родственников или квартируют в в купленных в качестве инвестиций квартирах.
Перекос на перекосе
И как бы "невидимая рука рынка не решала проблемы" с продовольствием, эта масса людей давит и на этот рынок. Отсюда неоправданно высокие цены на сельхозпродукцию, которая производится на наших же землях, в наших крупных, мелких и фермерских хозяйствах.
И эта же масса людей давит на рынок труда. Имея достаточный выбор претендентов на вакансии, буржуи не торопятся платить достойные зарплаты своим работникам. Эта другая тема и о ней, возможно, стоит поговорить отдельно.
Государство в лице регулятора пытается сбить температуру на рынке жилья путём, с одной стороны, удержанием повышенной ставки рефинансирования, с другой – ужесточением условий получения ипотечных кредитов. Из-за длинного временного лага эти меры не срабатывают так быстро, как хотелось бы. К тому же резкие движения в этом вопросе не допускаются по тому, что могут привести к стагнации в строительной области. А это, в свою очередь, приведёт к другим негативным последствиям.
Принимаемые государством меры говорят о том, что эта проблема масштабная и касается всех регионов, а главное, её видят и пытаются решить. А то, что касается региональных нюансов в виде большой миграционной нагрузки, должны решать местные органы власти. Хотя бы в части того, что сказать честно, что в городе живёт 658 тысяч человек, и обеспечиваться всем он должен исходя из этой реальной численности населения.
