"В перспективе целесообразно перейти к адресным программам льготной ипотеки или как минимум дифференцировать их по регионам, где низкие темпы жилищного строительства и низкая обеспеченность жильем." - заявила глава ЦБ РФ Э. Набиуллина. Что изменит такой подход?
Классическая льготная ипотека 2020-23 г. позволила оформить россиянам порядка 2 млн. ипотечных кредитов и вызвала серьезный рост цен на новостройки. Предложение перестало успевать за спросом и как итог вся выгода льготной ипотеки транслировалась в цены.
Борясь с избыточным спросом, ЦБ увеличил первоначальный взнос сначала до 20%, а с 1 января 2024 г. до 30%. Ко всему прочему уменьшил сумму для Москвы и Санкт-Петербурга с 12 до 6 млн.руб.. Банкам увеличил надбавки за привлечение закредитованных заемщиков и снизил субсидию на покрытие разницы между ставкой ЦБ и льготной ставкой.
Помогло? Не очень.
В начале 2024 года продажи казалось бы встали, но многие выдают желаемое за действительное. Год к году продажи новостроек изменились незначительно. Просто январь-февраль традиционно низкие месяцы по продажам новостроек. Неккоректно сравнивать январь с декабрем.
Касаемо вторичного рынка - здесь продажи стоят давно, из-за огромной ставки, но покупатель может расчитывать лишь на небольшой дисконт в 5-10%. Продавцы просто ждут и готовы ждать долго.
Правительстве дало ясно понять, что продлевать "всеобщую" льготную ипотеку, которая закончится 1 июля 2024 года, не будут. Это вызовет вал заявок на ипотеку ближе к лету. Что же будет после 1 июля?
Заявлено, что семейная ипотека продолжит свое действие. А это порядка 60-70% от всей льготной ипотеки. Плюсом, с высокой долей вероятности появится ипотека для людей, участвующих в сво и оборонке.
Т. Е. Адресная ипотека будет направлена исключительно на поддержание рождаемости и боеспособности РФ.
Таким образом видно, что примерно три четверти спроса останется на рынке и обвала не будет. Застройщики просто попридержат новые проекты и отрегулируют предложение.
Дифферинциация ипотеки по регионам за счет территориальных ипотечных программ (дальневосточная, арктическая и т.п.) останется направленной на торможение убыли населения из депрессивных и малочисленных регионов, но доступность жилья не улучшит из-за недостаточности строительства.
Глобальных изменений на ипотечном рынке ждать в этом году не стоит.
С уважением, редакция журнала "МИХАЙ".