Рента Договор ренты: как правильно составить и оформить?

Рента - благо или беда? Как правильно оформить договор ренты чтобы не быть обманутым. Договор ренты для рентодателя. Договор ренты для рентополучателя.

В словосочетании "рантье" можно увидеть образ пожилого человека, который имеет возможность жить на доход от сдачи в аренду своего жилья. Однако, на самом деле, речь идет не об обычной аренде недвижимости, а о ренте - когда уже при жизни владелец жилья передает его другому человеку, получая от этого определенную прибыль. Ознакомившись с информацией, представленной адвокатами Московской коллегии адвокатов «ЛЕКС», вы сможете понять, как можно оформить договор ренты квартиры или дома и какие его плюсы и минусы будут иметь место для обеих сторон.

В статье представлены такие вопросы о ренте как:

1. О чем говорит термин «пожизненная рента»?
2. Какие существуют виды ренты?
3. Возможна ли пожизненная рента?
4. Как, кому и когда на постоянной основе выплачивается рента?
5. Как рента может стать отличным способом пожизненного содержания с иждивением, при которой, человек получает доход?
6. Каковы условия заключения договора ренты?
7. Как подготовится к заключению договора ренты?
8. Какая последовательность действий, какие документы и расходы придётся нести при заключении договора ренты?
9. Нужно ли заключать договор ренты с родственником?
10. Какие преимущества и недостатки договора ренты?
11. Какие условия договора ренты необходимые получателю ренты?

13. Как расторгнуть договор ренты (признание недействительным договора ренты)?

14. Как продать квартиру с договором ренты?

Договор о пожизненной ренте: общая информация и его суть.

Рента – это соглашение между владельцем жилья и его арендатором, по которому последний обязуется передать свое жилье в пользование другому лицу на определенных условиях. Условия могут включать в себя регулярную выплату денег или оказание иной помощи. Кроме того, в силу своего правового статуса он имеет возможность законно проживать в своей квартире (которая по факту уже не является его собственностью) вплоть до самой смерти.

Согласно ст. 583 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме.

По договору ренты допускается установление обязанности выплачивать ренту бессрочно (постоянная рента) или на срок жизни получателя ренты (пожизненная рента). Пожизненная рента может быть установлена на условиях пожизненного содержания гражданина с иждивением.

В качестве рентополучателей чаще всего выступают пожилые люди, которые не имеют родственников, которые могли бы ухаживать за ними и помогать деньгами. В случае, если будет заключен договор ренты, то владелец квартиры, который является ее первым владельцем, будет получать помощь от сторонних лиц или же организаций, при этом продолжая пользоваться своей собственностью.

Для того чтобы заключить договор ренты на квартиру, необходимо иметь в виду выгоды обеих сторон: пожилой человек имеет постоянный доход или же он получает поддержку от государства, тогда как владелец квартиры становится ее полноправным хозяином. Но он должен принять тот факт, что в ней проживает прежний владелец.

Какие существуют виды ренты?

Российское законодательство подразумевает три вида ренты:

· Пожизненная рента;

· Постоянная рента;

· Содержание с иждивением.

Необходимо помнить о том, что каждый из этих вариантов имеет свои особенности, которые нужно учитывать обеим сторонам. Стоит заранее рассмотреть все плюсы и минусы того или иного решения.

Пожизненная рента

Если рассматривать данный случай, то в роли получателя денег может выступить только физическое лицо, а не организация. Как правило, пожилые люди (которые чаще всего пользуются услугами по аренде жилья) не могут юридически отказаться от пользования своим жильем, но фактически оно уже не является их собственностью. По-прежнему, как и прежде, рентодатель имеет право на пользование жилплощадью. Но только с одним условием: он не может совершать никаких сделок с недвижимостью до момента смерти рентополучателя. До тех пор пока владелец жив, будут осуществляться выплаты. Когда он прекращает своё существование, договор ренты автоматически аннулируется.

Согласно ст. 596 Гражданского кодекса Российской Федерации, пожизненная рента может быть установлена на период жизни гражданина, передающего имущество под выплату ренты, либо на период жизни другого указанного им гражданина.

Допускается установление пожизненной ренты в пользу нескольких граждан, доли которых в праве на получение ренты считаются равными, если иное не предусмотрено договором пожизненной ренты.

В случае смерти одного из получателей ренты его доля в праве на получение ренты переходит к пережившим его получателям ренты, если договором пожизненной ренты не предусмотрено иное, а в случае смерти последнего получателя ренты обязательство выплаты ренты прекращается.

Договор, устанавливающий пожизненную ренту в пользу гражданина, который умер к моменту заключения договора, ничтожен.

Однако, не так давно Верховный суд Российской Федерации встал на защиту получателя ренты, в случае регистрации договора уже после смерти рентодателя. Об этом адвокаты МКА «ЛЕКС» уже писали в одной из статей на канале в Яндекс.Дзен.

А теперь с юридического языка переводим на человеческий язык. В соответствии с законодательством право на получение пожизненной ренты, то есть самих выплат, владелец квартиры может передать другому человеку. Так, например, если в квартире проживает пожилая женщина или супруг пожилой дамы, они могут заключить договор ренты, по которому деньги будут выплачиваться не им, а их мужу или другой пожилой женщине.

В соответствии с условиями договора, бабушка по-прежнему является стороной сделки (рентополучателем), но в документе говорится, что выплаты будут осуществляться не ей, а супругу. В случае смерти мужа она все равно будет являться рентополучателем, и никто не сможет ее выселить из квартиры, так как договор вступает в силу только после ее смерти. В договоре должны быть прописаны все нюансы по выплатам, которые касаются определенных ситуаций.

Постоянная рента

Существует возможность, когда получатель постоянной ренты может быть как физическим лицом, так и некоммерческой организацией. Выплата может быть получена в наследство, например, если человек пожилого возраста умрет, то средства будут выплачиваться его супругу или же их детям (в зависимости от того, кто является наследником). По сути, выплата ренты не имеет временных ограничений и является бессрочной.

Согласно ст. 589 Гражданского кодекса Российской Федерации, получателями постоянной ренты могут быть только граждане, а также некоммерческие организации, если это не противоречит закону и соответствует целям их деятельности.

Права получателя ренты по договору постоянной ренты могут передаваться лицам, указанным в пункте 1 настоящей статьи, путем уступки требования и переходить по наследству либо в порядке правопреемства при реорганизации юридических лиц, если иное не предусмотрено законом или договором.

У плательщика ренты также есть право на выкуп ренты, после этого регулярные выплаты прекращаются. Именно это является главной особенностью этого вида ренты. Чтобы осуществить выкуп ренты, плательщик должен не только внести стоимость недвижимости, но и внести определенную сумму в виде аванса. По правилам Гражданского кодекса, если в данном документе не указана конкретная сумма выкупа, то годовая сумма ренты будет включена в качестве годовой суммы выкупа. Пакт прекращает свое действие в момент полной оплаты.

Постоянная рента имеет преимущества перед временной. Она не зависит от продолжительности жизни ее получателя, а также от того, что она может быть прекращена в любой момент. Как говорится в данном случае, получатель ренты имеет возможность обеспечить своих наследников за счет платежей по ренте, которые будут выплачиваться им с момента смерти наследодателя (то есть даже не с момента оформления наследства).

В то же время, право на получение рентных платежей не зависит от состояния недвижимости. В случае если квартира, которая передается в аренду, была полностью разрушена, ее владелец может получать платежи. Получатель ренты может потребовать от плательщика отказаться от выполнения условий договора и возмещения убытков, если они будут нарушены.

Для плательщика данный инструмент имеет преимущества, которые делают его привлекательным для получения недвижимости. Он может воспользоваться схемой, которая похожа на кредитование: плательщик производит регулярные платежи в пользу получателя, и после того, как он выполнит свои обязательства по договору, он получает право на недвижимость в результате выполнения условий договора. Вместе с тем, наследник может рассчитывать на защиту со стороны плательщика ренты в случае возникновения у него притязаний на недвижимость. В этом случае он будет защищен от претензий наследников залогом, который предоставит ему право на приобретение недвижимости в случае того, что он будет выполнять свои обязательства по договору.

Рента, как пожизненное содержание с иждивением

Содержание на иждивении предполагает, что получатель пособия получает не только материальную помощь от рентополучателя, но и поддержку в виде денежных выплат. Рентодатель может обеспечить жильца необходимыми продуктами и лекарствами, а также оказать помощь в бытовых вопросах. Он может нанять сиделку или самостоятельно ухаживать за пожилым человеком. В этом случае, возможно рассмотреть возможность оплаты расходов на проживание пенсионера в пансионате для пожилых людей со стороны рентодателя.

Изначально, предметом договора ренты в данном случае является только недвижимое имущество (то есть квартира, дача и так далее), но никак не автомобиль или катер, как это может показаться на первый взгляд. Именно это является его принципиальным отличием от других вариантов аренды.

При условии, что рантье и получатель средств были парой людей - например, супругом и женой, - выплаты и помощь прекращаются после смерти последнего из них.

Подготовка к заключению договора ренты:

По сути, договор аренды недвижимости не имеет строгой формы и может быть составлен в зависимости от тех условий, о которых стороны уже договорились. В соглашении должны быть прописаны все нюансы, которые касаются как рентодателя, так и рентополучателя, а именно обязательные условия договора.

Какой вид договора ренты выбрать (пожизненная рента, содержание с иждивением или постоянная)?

1. В случае если речь идет о содержании с иждивением, любая помощь помимо материальной поддержки также должна быть подробно описана. При заключении договора, необходимо указать вид оказываемых услуг. Это может быть покупка продуктов питания, одежды и т.д. По договоренности возможно заключение соглашения о том, что при болезни рентополучатель будет получать компенсацию всех расходов, связанных с лечением, а также приобретением необходимых лекарств. Если стороны будут готовы, они могут договориться о том, чтобы оказать друг другу помощь в других сферах. Например, пенсионер может быть отправлен к врачу, а также ему будет оказана помощь в уборке квартиры или ремонте бытовой техники.
2. Согласно условиям договора, квартира может быть передана бесплатно или за определенную плату. Также указывается размер выплат. В зависимости от того, как будет осуществляться ее использование, она может быть единовременной, ежемесячной или ежеквартальной, зависит от договоренности сторон.
3. Во время перечислений денежных средств необходимо четко указывать срок выплаты, а также возможность индексации суммы ренты в связи с ростом инфляции, так как она может продолжаться много лет.
4. Что произойдет с квартирой, если ее владелец умрет раньше, чем его арендатор?
5. Возможна ли смена места жительства для рантье на протяжении периода выплат. Например, он может переехать в загородный дом или к родственникам.

В случае, если квартира, о которой идет речь в договоре, была приобретена в браке, и при этом она является собственностью одного из супругов, то как и при обычной сделке купли-продажи, стороны должны иметь на руках письменное согласие супруга или супруги на совершение сделки (этот пункт содержится в Семейном кодексе).

Нотариально заверенный договор ренты

При условии, что договор ренты будет заверен нотариусом, он будет иметь силу. Первоначально он должен быть подписан обеими сторонами (рантье и плательщик). Для того чтобы его заверить, им необходимо посетить нотариуса, который будет принимать их у себя. В процессе этого они должны будут присутствовать как рантье, так и плательщик.

В договоре ренты должны быть прописаны условия о количестве экземпляров договора и их количестве для каждой из сторон. Кроме того, необходимо внести два дополнительных экземпляра: один для нотариуса и второй для Росреестра, который будет использоваться при передаче недвижимости в собственность рентодателя.

Список документов, необходимый для заключения договора ренты

Какие документы необходимы для оформления договора аренды?

• С помощью центров госуслуг можно получить выписку из ЕГРН;
• Существует множество документов, которые подтверждают право собственности рентополучателя на недвижимость. Это может быть договор купли-продажи или дарения, свидетельство о приватизации и так далее;
• Техпаспорт на квартиру;
• Документ, подтверждающий наличие зарегистрированных в данной квартире лиц: выписка из домовой книги, где указаны имена и фамилии всех проживающих в ней граждан, которые являются сторонами договора рентного найма.
• В том случае, когда в квартире проживают несовершеннолетние, необходимо получить согласие органов опеки;

В договоре ренты должны быть прописаны условия о количестве экземпляров договора и их количестве для каждой из сторон. Кроме того, необходимо внести два дополнительных экземпляра: один для нотариуса и второй для Росреестра, который будет использоваться при передаче недвижимости в собственность рентодателя.

Согласно договору ренты, сумма сделки должна быть прописана в нем. При этом стороны должны прийти к соглашению о том, что оценочная стоимость недвижимости будет определяться исходя из их предпочтений, а не из стоимости в соответствии с кадастровой стоимостью.

Передача имущества в собственность плательщика может осуществляться как в форме оплаты, так и в форме безвозмездного пользования (по договоренности сторон). Данный договор будет иметь место в обоих случаях. В первом случае это будет договор купли-продажи, а во втором - дарения.

Согласно требованиям законодательства, сделка о передаче недвижимости по договору ренты должна быть зарегистрирована в Росреестре. С помощью центров госуслуг можно подать документы. Это может быть выполнено как участниками сделки, так и самим нотариусом.

Дополнительные расходы по договору ренты

Как только будет пройдена регистрация перехода права собственности, новый собственник (рентодатель) может получить в МФЦ выписку из ЕГРН, которая подтверждает его право на недвижимость. Теперь он является полноправным собственником и владельцем этой недвижимости, но при этом имеет некоторые ограничения в использовании квартиры, которые связаны с невозможностью ее использования до тех пор, пока прежний владелец жив и пользуется ею.

Сумма налоговых выплат, которые будут поступать на счет рентополучателя, является его официальным доходом, поэтому они должны облагаться НДФЛ. Вместе с тем, есть один нюанс. В случае, если плательщиком ренты является физическое лицо, то оно обязано самостоятельно подать декларацию и заплатить налог. Так, если выплата производится от юридического лица, то она должна будет удержать НДФЛ с этой выплаты (п. 226 НК РФ).

Обязательно ли заключать договор ренты с родственником?

Договор ренты между родственниками (бабушкой и внуком, дядей и племянницей) должен так же быть заключён нотариально. Это избавит пожилого человека от бедной и одинокой старости, которая теоретически возможна при подписании дарственной, которую отменить значительно сложней. Одним словом, заключение письменного договора ренты крайне желательно для стороны получателя и приобретателя несмотря не их родственные и доверительные отношения.

Существуют ли преимущества и недостатки договора ренты?

При заключении договора ренты у плательщика появляется ряд преимуществ:

• Заключая договор ренты – рентополучатель покупает жилье в рассрочку.
• Существует возможность проживания в квартире уже после того, как был заключен договор ренты, что значительно дешевле.
• На момент заключения договора ренты вы являетесь полноправным владельцем данной жилплощади, так как в случае соблюдения вами всех условий договора ренты и его законности оспорить данное соглашение с предыдущим владельцем практически невозможно; другими словами, вы имеете возможность получить свою недвижимость абсолютно законно. Это правило действует для двух сторон договора ренты.

Наличие некоторых минусов для получателя ренты:

• Дата окончания договора ренты неизвестна (в случае с пожизненной рентой или иждивением, он зависит от того, сколько времени проживет человек пожилого возраста), поэтому точную сумму, которая будет выплачена за квартиру, невозможно просчитать.
• На данный момент, пока прежний владелец находится в живых, рентополучатель не в праве без согласия рентодателя (владельца) ни продавать ни сдавать квартиру в аренду.
• Если вы будете заключать договор о содержании пожилого человека, существует риск того, что он может быть недоволен качеством предоставляемых услуг, и потребует их аннулирования.
• Если речь идет о честном и порядочном плательщике, то у пожилого человека может возникнуть подсознательная тревога по поводу того, что кто-то "готовит его к смерти".

Принятие решения о расторжении договора ренты.

Так бывает, что владелец недвижимости или арендатор пытается добиться прекращения выплат по аренде, в то время как другая сторона полностью устраивает. Существует возможность расторгнуть соглашение в данном случае, но сделать это будет непросто.

При необходимости, договор ренты можно расторгнуть. Это предусмотрено в соответствии со статьей 599 Гражданского кодекса РФ. Для того чтобы официально расторгнуть договор ренты, необходимо будет обратиться в суд. А вот основания для расторжения договора ренты и юридически грамотное исковое заявление вам поможет составить адвокат.

Для начала необходимо составить претензию к плательщику ренты. В претензии указываются причины, по которым вы требуете расторжения соглашения.

Возможные причины для возникновения таких ситуаций:

· существенное нарушение условий ренты

· действия под влиянием заблуждения

· заключение сделки под давлением, угрозой жизни или здоровью

Выбрать одно из оснований вам также поможет адвокат после проведения консультации с вами и внимательного изучения документов.

Допустимо ли продавать жилье, которое имеет договор о ренте?

На продажу квартиры с рентой можно выйти только при условии получения согласия предыдущего владельца (рантье). Однако, в случае отсутствия у арендатора обременения, квартира все же будет продана. Для этого необходимо, чтобы все три стороны подписали соглашение о купле-продаже, в котором говорится о том, что прежние договорённости прекратились в результате выкупа.

Это означает, что при такой сделке рентополучатель сохраняет за собой право проживания в этой квартире. В договоре купли-продажи обязательно должен быть указан данный пункт. Без него Росреестр не может принять документы для регистрации.

Если ваши права нарушают, вы или ваши близкие оказались в сложной ситуации — пишите или звоните, присылайте ваши документы прямо в WhatsApp по номеру: 8-903-720-24-66. Вместе мы найдем выход.

Подписывайтесь:

1. на Дзен-канале Московской коллегии адвокатов ЛЕКС: https://dzen.ru/id/5b35133e5d0cfc00a8d277cd

2. на мой Телеграм-Канал ПравоФакты: https://web.telegram.org/k/#@pravoft

3. ВК: https://vk.com/id710272239

4. Яндекс-Дзен: https://dzen.ru/id/635fa54a6af2fa018966053c

5. задавайте ваши вопросы в комментариях.

6. вы можете записаться на консультацию лично ко мне, оставив заявку на сайте http://mkalex.ru или по телефону: 8-495-720-24-66.

7. онлайн консультации в WhatsApp по номеру: 8-903-720-24-66.

#рента #договорренты #пожизненная #адвокатрента #договорпожизненной ренты #рент #землярента #содержаниеренты #видыренты #рентаюрист #рентанаквартиру #рентаcпожизненнымcодержанием #содержаниедоговораренты #какаярента #договоррентыcпожизненнымсодержанием #договоррентынаквартиру #рентаназывается #постоянная рента #суть ренты