Последние три года льготная ипотека считалась двигателем строительной сферы. Более 70% кредитов оформлялось с господдержкой, но все начало меняться после вмешательства Центробанка РФ. Понять регулятор можно, ведь фактически они хотят «охладить» рынок, тем самым снизив взрывной рост цен.
Правда, такие решения уже больно ударили по карману обычных граждан. В начале февраля банки начали отказывать в выдаче семейной ипотеки. К чему это может привести? Попробуем разобраться вместе.
Квартиры только для избранных
Семейная ипотека пользовалась не меньшим спросом, чем программа на покупку новых квартир с господдержкой. Однако льготную ипотеку на новостройки урезали еще в начале года, да и получить одобрение могут только идеальные заемщики. Если говорить о Москве и Петербурге, то вряд ли в этих городах можно найти новые квартиры по цене до 6 млн рублей.
В итоге народ побежал оформлять семейную ипотеку, тем самым фактически обрушив систему. Сразу три банка заявили о приостановке выдачи ипотеки для молодых семей – «Уралсиб», «Московский кредитный банк» и «АкБарс». Лимиты исчерпали и другие участники рынка. Например, в ДОМ.РФ сообщили, что смогут выдать еще несколько кредитов.
Единственным исключением является Сбербанк, который получает компенсацию за низкие ставки в двойном объеме. Но и этот участник рынка вряд ли справится с наплывом всех желающих. Получается замкнутый круг – программа вроде работает, а вот денег на ее реализацию уже нет.
Что в такой ситуации делать людям, которые хотят улучшить жилищные условия? При этом рыночная ипотека стоит около 18-20% годовых, что является заградительной ставкой для многих россиян.
Предположу, что дальше ситуация может развиваться в двух направлениях:
1. Минфин и Центробанк договорятся, чтобы повысить лимиты для кредиторов. Проблема будет решена, хотя и это временная мера.
2. Центробанк не станет выделять дополнительные лимиты, а заемщики будут вынуждены обращаться только в Сбербанк. За несколько месяцев выдача ипотеки сократится до исторического минимума.
Подчеркну, что льготную ипотеку оформляют до 70% участников рынка. То есть речь идет о финансировании не только покупателей, но и продавцов. Если сократить ипотеку или оставить лишь несколько целевых программ, то рынок недвижимости может схлопнуться. Застройщики не станут начинать новые проекты, если они являются заведомо провальными.
К сожалению, большая часть россиян не зарабатывает миллионы, чтобы покупать квартиры за наличку или откладывать деньги. Как бы мы ни ругали ипотеку, но она является единственным инструментом для быстрого улучшения жилищного вопроса.
Почему Центробанк против массовой ипотеки
Причины кроются в процессах, которые повлияли на ценовую динамику. Проще говоря, когда застройщики поняли, что на фоне высокого спроса можно повышать цены, они фактически создали искусственный рост. И действительно, всего за три года квартиры в России подорожали более чем на 50-60%.
Чтобы исправить ситуацию и немного «охладить» рынок, Минфин и Центробанк начали урезать программы с господдержкой. Сейчас на рынке остается только несколько вариантов массового кредитования и все они замыкаются на семейную ипотеку.
Разница с обычной ипотекой очевидна: ставка всего 6% годовых, а для Дальнего Востока 5%. При этом максимальный размер займа не урезали, а оставили на уровне 12 млн рублей для крупных городов (Москва, Петербург и области), а для всех остальных регионов 6 млн рублей.
Отсюда мы получили такой ажиотаж, ведь люди уверены, что ипотеку могут отменить уже летом 2024 года.
Сможет ли рынок выжить без ипотеки?
Только за январь 2024 года из федерального бюджета выделили около 1.2 трлн рублей на семейную ипотеку. И это были дополнительные средства, а не основные. Половину из указанной суммы получил Сбербанк, остальные деньги распределялись между кредиторами.
Выводы может сделать человек даже далекий от экономики и строительной сферы – рынок не выживет без льготной ипотеки. Например, если сейчас урезать и отменить все программы, то оформлять кредиты смогут только 10-15% россиян из числа тех, кто ранее планировал покупать недвижимость.
Хорошая новость в том, что недвижимость может резко упасть в цене. Но всегда есть обратная сторона медали, и это не только банкротство застройщиков, но и возможный застой рынка. Дальше все пойдет по цепочке: деньги потеряют риелторы, застройщики начнут увольнять рабочих и т.д.
Не хотелось бы рисовать мрачные прогнозы, но лучше побеспокоиться заранее, чем потом сидеть возле разбитого корыта.
Переломный момент наступит в июле 2024 года, когда должны отменить или продлить все основные льготные программы. Конечно, вряд ли стоит надеяться, что массовую ипотеку сохранят, а вот семейную еще могут оставить. Ранее об этом говорили не только в Минфине, но и упоминал Владимир Путин.
В любом случае эксперты пророчат, что в 2024 году объемы выдачи ипотеки сократятся на 50%. Вот и посмотрим, сможет ли рынок выдержать очередные испытания или нас ожидают интересные времена.
