«Вы того? Что значит “не бери”? Инфляция 20-30%, “недвижка” растёт, а тут тебе предлагают, считай, бесплатные деньги — надо брать! Что тут думать?!» Ну, что? Так подумали, увидев заголовок? Агент офиса Vysotsky Estate в Царицыно Ульяна Вяльцева никого в этом не винит: застройщики и банки вкладывают огромные деньги, чтобы вы думали именно так. Но что, если сесть и с холодной головой посчитать, так ли уж выгодна IT-ипотека? Доказательными вычислениями и займёмся.
Квартиры дорожают?
Для начала развеем расхожий миф:
«Недвижимость всегда растёт в цене!»
«Ты посмотри объявления в ЦИАНе! Всё дорожает каждый месяц!»
В объявлениях, может, и дорожает. Но, по статистике «Дом Клик», реальные продажи этого не подтверждают.
Возьмём статистику цен на недвижимость с сайта irn.ru за последние 2 года.
Что мы видим? Сейчас цены только вернулись к уровню весны 2022 года. И где же этот сумасшедший рост, о котором часто кричат в youtube-роликах и новостях?
Представьте новость с заголовком:
«Цены в Москве не растут уже 2 года».
Кто будет такое кликать?
«Бесплатные деньги»
Ну что, посеяла я в вас зерно сомнения? Погодите, это только начало.
«Ну и пусть не растёт цена. Зато сейчас есть возможность урвать ставку 5%! Бесплатные деньги, ещё и ограничить льготные программы обещают — брать, срочно брать, пока не отменили. Возьму ипотеку, а деньги, которые удастся сэкономить, положу на вклад под 15%. Вот я гений, нагнул систему!»
Казалось бы, вы нашли чит-код и взломали систему. Но почему же тогда IT-ипотеку так активно продвигают застройщики и банки? Какая выгода привлекать вас ставкой 5%, когда можно раздавать кредиты под 20? А выгода есть, только её от вас скрывают.
Допустим вы — семейная пара. Сейчас квартиру снимаете, но задумались о покупке своей. Первоначальный взнос в 20% вас не пугает, и вы решаете купить объект у застройщика миллионов за 20. Что можно найти за такие деньги? Ну, например, квартиру от «ПИК» с готовой отделкой на станции метро «Молодёжная»: 39,4 метра, сдача уже весной этого года, готовая отделка от застройщика — заезжай и живи. Да, квартира маленькая, но зато недалеко от центра. Как первая квартира подойдёт.
Что нам предлагает застройщик:
Обратите внимание: специальная цена, аж на 4 миллиона снизили, и действует акция буквально последние дни. Правда в декабре, когда я смотрела цены в этом ЖК, квартиры в 40 метров здесь начинались от 22,5 млн. И мне менеджеры оборвали телефон с предупреждениями, что после Нового года цены вырастут и нужно срочно брать.
Но дальше интересный момент: при покупке без ипотеки эта же квартира предлагается уже — внимание! — за 15,6 млн (на 4,2 млн дешевле, цену проверяла 31 января)!
Да, у вас всей суммы нет. Но именно по этой цене — 15,6 млн — вы, скорее всего, сможете купить такую квартиру после сдачи дома, когда жильцы начнут массово выставлять недвижимость на продажу. Сам застройщик реально оценивает её в такую цену.
А вот теперь сравним. Допустим, вы можете каждый месяц платить за ипотеку 100 000 рублей плюс дополнительно вкидывать 2 млн с ежегодной премии (для простоты — средний платёж тогда составит 265 тысяч в месяц). Это реальные цифры для Москвы. И, допустим, ни вы, ни супруга/супруг не получали налоговый вычет с недвижимости. В этом случае квартиру за 20 млн с первоначальным взносом в 4 млн вы сможете выкупить за 5 лет и 7 месяцев, а общая стоимость квартиры с учётом переплаты составит 22,3 млн.
А теперь представим, что вы взяли обычную ипотеку, купив квартиру в этом же ЖК, но на вторичном рынке, тоже с первоначальным взносом в 4 млн. Берём ипотеку аж на 30 лет под страшные 17%, платим её год, из 265 тысяч вычитаем среднемесячный платёж и откладываем его. Плюс через год вносим за квартиру налоговый вычет за недвижимость и за проценты по ипотеке за 1 год.
Что за налоговой вычет за недвижимость и за проценты? С купленной недвижимости мы получаем два типа налоговых вычетов:
1) Один раз в жизни человек может получить вычет с купленной квартиры. Максимум — 260 тысяч. Если ни один из супругов этот вычет не получал, суммарно они получат 520 тысяч.
2) Налоговый вычет можно получить с переплаты по процентам, уплачиваемых банку. Максимум можно получить 390 тысяч (это с 3 млн переплаты). Я в своих расчётах беру меньшую сумму по этому вычету, поскольку считаю только с переплаты в первый год ипотеки.
Вовращаемся к нашей истории. Через год мы вносим за квартиру этот самый налоговый вычет за недвижимость и за проценты по ипотеке за 1 год и делаем рефинансирование, понижая ставку до 11,5%. Думаете, такого не будет? Посмотрите график изменения ставок ЦБ за последние 2 года (11,5% — это консервативный сценарий, да ещё и через год, хотя сейчас прогнозируют опускание ставки быстрее).
Примерно половину времени за эти сложные два года ставка ЦБ находилась на уровне 7,5%. А ипотеку на «вторичке» ещё летом прошлого года можно было взять под 11,5% и до конца осени искать квартиру.
Возвращаемся к расчётам. В этом случае при стоимости квартиры в 17 млн вы полностью выплатите ипотеку за 5 лет и 7 месяцев, а стоимость квартиры с учётом переплаты составит 22,5 млн. То есть практически столько же, что и от застройщика за 20 млн. А если купите квартиру за 16 млн, то её стоимость и вовсе будет 20,6 млн, то есть на 1,7 млн дешевле, чем купленная квартира по IT-ипотеке.
А что, если учесть вычет с процентов по ипотеке не только за первый год, но и за следующие? А что, если вас повысят и вы сможете уже не по 100 тысяч вносить и премию, а больше? Во всех этих случаях квартира обойдётся вам ещё дешевле.
Вот и думайте после этого, так ли хороша ставка 5% и что важнее — итоговая стоимость квартиры или якобы бесплатные деньги в долг.
Понравилась статья? Ставьте лайк.
