Принимать решение о дарственной на недвижимость нужно обдуманно, потому что отменить такую сделку можно только в исключительных случаях. Рассказываем, можно ли расторгнуть договор дарения и что делать, если клиент решил не расставаться с квартирой.
Можно ли расторгнуть дарственную
Договор дарения недвижимости заключается в письменной форме в виде единого документа, который подписывается обеими сторонами сделки. Переход права собственности регистрируется в Росреестре. Обычно процедура занимает семь рабочих дней с момента подачи документов. Если одаряемый не успел вступить в свои права, он может отказаться от дара.
Даритель не может расторгнуть договор в одностороннем порядке без оснований. Скажем, если он поругался с одаряемым или просто передумал. Чтобы отменить сделку, нужно получить добровольное согласие второй стороны или обратиться в суд.
Как вернуть квартиру по добровольному согласию
Если ваш клиент в хороших отношениях с одаряемым, попробуйте договориться. Есть два алгоритма действий:
1. Если одаряемый ещё не вступил в права собственности. Дарственную можно расторгнуть добровольно. Для этого одаряемый должен обратиться в Росреестр с заявлением о регистрации отказа от квартиры.
2. Если одаряемый уже зарегистрировал права в Росреестре. В таком случае квартиру можно вернуть через суд. Допустим, клиент решил отменить дарственную и вместо этого вписать одаряемого в завещание, чтобы он получил жильё после смерти. Тогда даритель должен подать иск в суд, а одаряемый — подтвердить, что не претендует на квартиру. Хорошо, если новый владелец не успел прописаться в квартире или фактически не проживает в ней. Это подтвердит, что он не заинтересован в даре, и суд с большей вероятностью расторгнет дарственную.
⚠️ А ещё можно передарить квартиру обратно. Это выгодный вариант только в том случае, если в сделке участвуют члены семьи и близкие родственники. Иначе дар признаётся доходом физического лица и облагается НДФЛ.
Например, клиент подарил квартиру другу. Сначала друг уплатит налог в 13% от стоимости объекта, а при обратной сделке — клиент. Если учесть, что одаряемый может попросить дарителя возместить траты, то собственник потеряет целых 26%. Это примерно 2 млн за квартиру стоимостью 8 млн.
Когда можно вернуть квартиру через суд
Вернуть собственность в одностороннем порядке гораздо сложнее, но законом предусмотрено несколько ситуаций, когда это возможно.
1. Недееспособность дарителя. Собственник квартиры может признать, что документ был составлен им в состоянии аффекта или под угрозами. Основанием для расторжения документа может служить и психическое расстройство дарителя. Эти обстоятельства нужно доказать в суде. Скажем, получить заключение от психиатра или предоставить показания свидетелей угроз.
Доказать невменяемость будет сложнее, если договор заверял нотариус. Считается, что он обязан удостовериться в адекватности заявителя, прежде чем подписать документ. Заставить нотариуса признать свою некомпетентность будет сложно.
2. Покушение на жизнь дарителя. Допустим, клиент оформил дарственную на квартиру и условился с получателем, что будет жить в ней до смерти. После оформления собственности одаряемый начал угрожать дарителю смертью, если тот не съедет, или даже применил физическую силу.
В этом случае помогите клиенту снять побои и добиться судебного заключения. Например, суд может признать вину одаряемого и выписать штраф. Вместе с этим документом нужно подать иск об отмене договора дарения.
3. Супруг дарителя не был уведомлен о договоре дарения. Один из супругов не может подарить квартиру без согласия второго, если она является совместным имуществом. Для оформления дарственной в этом случае необходимо письменное подтверждение согласия второго собственника.
4. Даритель не достиг совершеннолетия. Дарственная признаётся ничтожной, так как он не имеет права распоряжаться своим имуществом до 18 лет.
5. Дарственная оформлена фиктивно. Если удастся подтвердить, что дарственная была оформлена фиктивно, например без реального намерения передать квартиру или для сокрытия сделки купли-продажи, то такой договор признаётся ничтожным.
6. Дарственная не заверена у нотариуса. Если квартира оформлена в долевую собственность, то для дарения как всей квартиры, так и её доли необходимо нотариальное удостоверение дарственной. Иначе такой договор ничтожен.
Как обезопасить клиента
Получится вернуть квартиру или нет — зависит от договора. Если ваш клиент решил оформлять дарственную, выясните все обстоятельства и причину этого решения. Это поможет грамотно составить документ, предусмотреть в нём форс-мажоры и обезопасить дарителя.
Допустим, пожилые собственники решили оформить квартиру в дар двоюродным родственникам. Если они собираются проживать в ней до смерти, пропишите это условие в договоре. Тогда у новых владельцев не будет права выселить дарителей.
Дарственная — не всегда оптимальное решение. Иногда безопаснее и выгоднее оформить другой документ, например завещание или договор ренты. Сравнивайте разные варианты и предлагайте клиенту альтернативы, чтобы уберечь его от судебных тяжб и сохранить собственность.
