Мои знакомые из Питера собрали все свободные деньги, взяли кредит (потребительский!), продали "однушку" и вложили всё в большую трехкомнатную квартиру. Зачем? Говорят: будущее туманно, а "бетон" кажется им самым надежным вложением.
Многие наверняка слышали рассказы людей, которые 5-10-15 лет назад взяли в ипотеку квартиру в РФ, уже расплатились или почти расплатились, а недвижимость с тех пор сильно выросла в цене и принесла большой доход. А некоторые еще и на аренде успели заработать. Внимание вопрос: возможно ли такое в Беларуси? Что происходит с местным рынком недвижимость и стоит ли в него вкладываться?
Цены застоялись?
Я давно уже глубоко погружен в тему, а потому поделюсь некоторыми соображениями на этот счет. Нет, точного ответа я вам не дам – его никто не даст. Но материалами для анализа, которые, надеюсь, позволят сделать правильный выбор, поделюсь.
Итак, почему вообще можно задаваться вопросом о покупке недвижимости в Беларуси? Главный фактор – цена. Квартиры в столице, городе Минске (здесь и далее речь идет только о столице как о самом большом рынке, где легко купить/продать) стоят не то чтобы дешево. Хотя, конечно, смотря с чем сравнивать: все же значительно дешевле, чем в Москве или Питере, при том что уровень жизни в Минске довольно высокий.
Важно то, что цены на жилье в Минске давно уже стоят на месте. 15-20 лет назад условная "однушка" здесь стоила 45-50 тысяч долларов (до 4,5 млн рос. рублей), столько же она стоит и сегодня. С тех пор цены росли и падали, но плюс-минус остались на одном месте. Что-то мне подсказывает, что цена "перестояла", и ей пора бы уже измениться.
Во-первых, в Беларуси недвижимость – основной способ инвестирования. Фондовый рынок – удел меньшинства, вклады в инвалюте доходности практически не приносят, остается "бетон". И люди в последние годы проявляют на этом рынке большую активность – по итогам прошлого года едва ли не рекорд по числу сделок.
Во-вторых, Минск – город растущий, народ сюда едет, спрос на жилье растет.
В-третьих, не будем забывать про инфляцию доллара. Ежегодно американская валюта обесценивается (как и вообще любая валюта), а стоимость недвижимости стоит на месте. Получается, реальная стоимость жилья за 20 лет упала. Ну а с чего бы вдруг? Что, разве людей в Минске стало меньше или вдруг всем раздали места в общежитиях? Нет. Кажется, цены пора бы пересчитать.
В середине 90-х квартиру близ ст. м. Челюскинцев в Минске можно было купить за 10 тыс. долларов. А уже в 2010 году такая стоила 50-60 тыс. А с 2010 цена практически не изменилась. Почему вдруг?
Я обращаю внимание на те факторы, которые мне кажутся наиболее важными. Не будем забывать и о факторе платежеспособности населения и доступной ипотеке. В РФ, например, именно ипотека подстегнула рост цен на квадратные метры. В Беларуси пока такого нет. Будет ли? Можно не сомневаться, как только ставки пойдут вниз, ценам откроется дорога.
С какой целью?
Любой эксперт вам скажет: главное в вопросе покупать или не покупать недвижимость – это определиться с целями. Если берете, чтобы самому жить – все понятно. А если рассматривать как инвестицию? Исходя из вышеобозначенного я бы с этим не спешил. То есть очень может быть так, что это окажется классным вложением, но опыт последних 10 лет показывает: кто купил тогда за 100 тыс. долларов, сейчас продаст за те же 100 тыс. долларов. Инвестиция не удалась. Вдобавок в последние два года цены немного подросли и сейчас не находятся на дне, так что я бы с целью спекуляции в это дело не лез бы.
Еще вариант – покупка с целью сдачи в аренду. Видится неплохим вариантом. Доходность в 5-6% годовых в долларах вполне может обеспечить, если подойти к вопросу с умом. Плюсы минского рынка аренды – всегда есть спрос, однородное население, по большей части ответственные квартиросъемщики. Да, могут попасться такие ребята, которые "ушатают" вашу квартиру за пару месяцев. Но есть механизмы, как этого не допустить. В целом на заявленную выше доходность вполне можно рассчитывать.
Для всех трех целей – жизни, аренды и инвестиций – я бы выбирал жилье на вторичном рынке. Да, всем хочется иметь именно новую квартиру, где никто не жил и ничем не пахнет. Но сейчас брать жилье на первичном рынке я бы не стал. Застройщики основательно подняли цены, тогда как на "вторичке" они почти не изменились.
Как это работает: у застройщика сейчас можно взять "однушку" (40 "квадратов") за 55-60 тысяч долларов, потом придется вкинуть 15 тыс. на ремонт. Итого квартира обойдется вам в 70-75 тыс. За те же деньги может взять хорошую "двушку" (60-65 "квадратов") с ремонтом в нормальном районе с развитой инфраструктурой. Вдобавок не придется ближайшие пять лет просыпаться под шум перфоратора.
Под сдачу лучше всего берите "однушку" не в старом доме (лучше – построенном после 2000-х, но сойдет и панелька 80-х) и обязательно возле метро. За 60-65 тыс. можно взять очень хороший вариант с ремонтом, в котором самим захочется жить. Сдавать можно будет за 280-300 долларов, а если повезет – дороже. В год будете иметь 6% годовых дохода.
Кстати, россияне могут свободно покупать и продавать "недвигу" в Беларуси, как и сдавать и получать доход от сдачи.
Такие мысли. Есть вопросы? Задавайте, по мере сил постараюсь ответить.
