Изучили отчёт наших коллег из «МИЭЛЬ» по вторичной недвижимости.
Краткие выводы:
- Объем предложения вторичной городской недвижимости Москвы (включая Новую Москву и Зеленоград) в январе 2024 года составлял 34,7 тысяч объектов (почти неизменно с декабря).
- Средняя цена квадратного метра по округам Москвы в январе по сравнению с декабрем выросла на 1%.
- Около половины сделок проходит с торгом. Иногда величина скидки доходит до 10%. Размер торга в среднем в январе составил 3%.
Решили соотнести отчет с нашими данными по первичному жилью, и вот что из этого вышло.
Что продают?
В целом экспозиция вторичного жилья меньше первичного более чем в 2 раза (34,7 тыс. против 74 тыс. лотов). Сравнили объем предложений по округам на вторичном рынке с объемом предложений на первичном рынке в январе 2024 года.
Ощутимый перевес количества первичного жилья наблюдается в НАО. Рекордсмен по доли вторичного жилья — ЦАО, значительная доля также у ВАО, ЗелАО и ЮЗАО.
За сколько продают?
Что касается ценообразования, то, в основном, первичное жилье дороже жилья на вторичном рынке. Сравнили данные по округам.
Так, самая большая разница между ценами на первичное и вторичное жилье возникает в ЦАО (новостройки почти в два раза дороже «вторички»). Конечно, тут играет роль дороговизна элитного жилья, которая часто в принципе озвучивается только под запрос, тем более на вторичном рынке (всех данных по таким ценам просто нет).
Небольшая разница в ценах наблюдается в Новомосковском АО — 8%. Отчасти это происходит потому, что большинство «вторичных» предложений в НАО находятся в тех же самых новостройках, что и «первичка», только продаются уже от собственников.
В Троицком АО приобретение вторичного жилья выйдет даже дороже, чем жилья от застройщика.
Зеленограде разница между первичным и вторичным жильем несущественна.
А что же с ипотекой?
Вторая составляющая покупки квартиры после цены — это способ приобретения, иными словами, стоимость ипотеки, которая используется при покупке недвижимости в подавляющем большинстве случаев.
По данным ДОМ.РФ, на вторичном рынке средняя ипотечная ставка в январе 2024 года составляла 16,94%.
При покупке новостройки от застройщика для покупателя доступны несколько ипотечных программ:
- стандартная ипотека (в среднем 16,73%);
- ипотека с господдержкой (8%);
- семейная ипотека (6%);
- IT, дальневосточная и другие специальные программы.
Чаще всего при приобретении квартиры в кредит величина ипотечной ставки играет куда большую роль, нежели стоимость недвижимости — она влияет и на ежемесячный платеж, и на размер «переплаты». При ипотечной ставке больше 10% размер переплаты за 30 лет составит более двух изначальных стоимостей квартиры.
Что в итоге лучше — «первичка» или «вторичка»?
Выбор между первичным и вторичным жильем зависит от конкретной ситуации. Разбираем ниже.
Покупка вторичного жилья окажется выгодной при приобретении квартиры «для себя» здесь и сейчас с минимальным ипотечным кредитом. «Вторичная» квартира будет дешевле, чем «первичная», а въехать в большинстве случаев получится сразу, тем самым сняв с себя расходы на арендное жилье, если таковые были.
Стоит учитывать, что выбор предложений на вторичном рынке меньше, поэтому найти подходящий вариант может быть сложнее. Также необходимо со всей внимательностью подойти к изучению юридической истории квартиры, так как риск быть обманутым при покупке «вторички» в разы выше, чем при подписании документов у застройщика.
Вторичная недвижимость вряд ли окажется выгодной для тех, кто планирует осуществлять перепродажу – меновая стоимость вторичного жилья год от года падает, поэтому перепродать квартиру, для которой вы являетесь не первым собственником, с получением прибыли будет сложно.
«Первичка» выгоднее для тех категорий покупателей, которые подходят под условия льготной ипотеки (сотрудники IT-компаний, семьи с детьми, даже военнослужащие) и для тех, кто покупает жилье для сохранения средств и дальнейшей перепродажи. Со временем первичное жилье дорожает, и, если вы являетесь первым собственником, то без труда сможете продать вашу квартиру с прибылью. А если квартира находилась у вас в собственности в течение пяти лет, то вам даже не нужно будет платить налог на прибыль.
Недостатком первичного жилья является то, что в большинстве случаев такие квартиры покупаются на этапе строительства, то есть у покупателей нет возможности вживую посмотреть на приобретаемую недвижимость. При покупке «первички» существует риск «недостроев» (который отсутствует при приобретении готового жилья на «вторичке») или невыполнения каких-либо обещаний застройщика, например, относительно благоустройства или строительства социальных учреждений (но такое может произойти и при покупке на вторичном рынке, если район новый).
Кстати, может сложиться впечатление, что, если семье необходимы поблизости детский сад и школа, то лучше всего рассматривать обжитой район с развитой инфраструктурой, одним словом, вторичное жилье. Однако стоит заблаговременно выяснить, готовы ли местные сады и школы к приему новых соседей: может случиться так, что они переполнены, а очередь занята коренными жителями района. А вот при строительстве новых жилых кварталов застройщик обязан построить также и достаточное количество школ и детских садов, куда переехавшие семьи смогут отправить своих детей.
А вы что предпочтете — первичное или вторичное жилье?
Наши самые свежие новости попадают в телеграм:
Ставьте лайки, делитесь статьей и задавайте вопросы в комментариях!
