9 февраля 2024 года Парламент Абхазии принял в первом чтении новый Жилищный кодекс. До принятия документа в окончательном чтении пройдет еще какое-то время, наверное, будут внесены поправки, но мы уже видим цельный документ, который скоро заменит собой устаревший во всех смыслах используемый до сих пор Жилищный кодекс Грузинской СССР, принятый аж в 1981 году.
Основные положения нового Жилищного кодекса Абхазии
Возможно, после принятия Жилищного кодекса Абхазии я сделаю по нему обзор на сайте партнерства "Абхазские проекты", пока же просто перечислю наиболее важные его положения, о которых на сессии Парламента рассказывал председатель парламентского комитета по экономической политике, реформам и информационным технологиям Резо Зантария. Он в частности заявил, что:
«Разработка и вынесение на рассмотрение Парламента проекта Жилищного кодекса имеет целью восполнение существующего пробела в абхазском законодательстве, обеспечение конституционного права граждан на жилище и регулирование жилищных прав».
В проекте Жилищного кодекса определены такие важные моменты, как роль органов местного самоуправления в формировании и реализации жилищных правоотношений, установлен круг правомочий органов государственной власти и органов местного самоуправления. Предусматривается увеличение мер государственной поддержки в получении жилья, возможность приобретения жилья гражданам, которые отнесены к определенным категориям.
Далеко не секрет, что учитывая низкие доходы большинства граждан Абхазии возможность самостоятельно купить жилье у них отсутствует и Жилищным кодексом ведущую роль в решении проблемы жилья отводится государству. Документом предусмотрены различные формы дотаций и льгот, а также возможность кредитования с нулевой процентной ставкой покупки жилья определенными категориями граждан.
Одна из глав Жилищного кодекса посвящена долевому строительству, в частности предусматривается привлечение частных застройщиков для создания новых жилых объектов для семей, нуждающихся в жилье, а так же регламентируются способы управления многоквартирными домами. Например, можно будет создавать жилищно-строительный кооператив, жилищный кооператив, товарищество собственников жилья. В проекте кодекса прописана возможность приобретения жилья по ипотеке, а также регламентирован состав жилищного фонда.
Понятие ипотеки в Абхазии будет, а самой ипотеки не будет
По поводу ипотеки в Абхазии. По моему мнению, реализовать на практике механизмы ипотеки в нынешних условиях в Абхазии невозможно. Так же считают многие юристы и представители Нацбанка Абхазии. То есть, внедрение понятия "ипотека" это хорошо, но всего лишь первый шаг в этом направлении. необходимо формировать нормативную базу, учитывать экономические факторы и местный менталитет.
Что такое ипотека? Ипотека – это получение в банке кредита на покупку жилья, которое в обеспечение выплаты кредита дается банку в залог. Вот тут возникает первая сложность, У банков в Абхазии мало активов. Они, конечно, не на грани финансовой катастрофы, так как в случае проблем, им поможет Нацбанк Абхазии, а тому в, свою очередь, российский Центральный банк, но, объективно денег у абхазских банков для выдачи ипотечных долгосрочных кредитов явно недостаточно. Тем более, жилье в Абхазии в последние годы значительно подорожало и средняя стоимость квартиры, например, в Сухуме составляет около 3 миллионов рублей, в Гагре цены еще выше. А вот ставки по ипотечному кредиту должны быть ниже, чем по потребительскому. Банки не в состоянии будут в данной ситуации извлекать прибыль.
Еще одна проблема с ипотекой заключается в том, что взыскать с должника в Абхазии денежные средства или выселить из ипотечной квартиры это целый квест с непредсказуемым итогом. В Абхазии сложно представить ситуацию, в которой при невыполнении или изменении условий кредита семью из дома можно выселить по решению суда, а к некоторым персонажам впору взвод бронетехники посылать, и то не факт, что поможет. В общем, сама идея с ипотекой хорошая, но явно на перспективу.
С продажей жилья иностранцам по-прежнему без изменений
После новостей о принятии в первом чтении абхазского Жилищного кодекса ко мне обратилось приличное количество российских граждан и гражданок с вопросом "Ну что, теперь россиянам разрешат покупать жилье в Абхазии?". Вынужден всех интересующихся разочаровать. Никаких изменений с запретом покупать жилые дома и квартиры в Абхазии россиянам нет. Тем более, что запрет на покупку зафиксирован не в Жилищном кодексе,а в Гражданском кодексе. Об этом можно прочитать в моей статье на этом канале или на сайте партнерства "Абхазские проекты".
То есть, россияне не могут в законном порядке оформить на себя жилье в Абхазии. В ряде случаев возможен перевод в нежилой статус, но это мероприятие не быстрое и не дешевое. В зависимости от района у глав администраций разный подход к этому вопросу. Кое-где, перевести жилье в нежилой статус можно для реализации конкретного бизнес-проекта, а вот под дачу для россиянина, скорее всего, не разрешат. Все остальные схемы являются по сути серыми и несут риск потерять и недвижимость и деньги. Нет проблем купить коммерческую недвижимости или апартаменты, которые являются нежилыми помещениями гостиничного типа.
Я же в очередной раз напоминаю, что вместе с коллегами оказываю услуги в Абхазии для россиян в сфере предпринимательской деятельности по следующим направлениям: