Тема продажи жилья иностранцам всегда остро воспринималась в абхазском обществе. Приводились аргументы ЗА и ПРОТИВ, но какого-то консенсуса в этом вопросе достичь не удалось и, подозреваю, что вряд ли удастся, так как проблема лежит не только в экономической плоскости, но и в социальной, и в политической.
Неразбериха с жильем в Абхазии тянется с конца войны
У меня уже была статья, посвященная вопросам жилой недвижимости в Абхазии. Ссылку на нее можно найти в конце этого материала. Здесь же я заострю внимание на некоторых моментах, связанных с рисками для Абхазии в случае открытия рынка вторичного жилья для иностранцев. Тем более, по специфике своей работы мне постоянно приходится общаться с желающими приобрести пока не слишком дорогую абхазскую недвижимость.
Наверное, многие знают, что до войны население Абхазии было гораздо больше нынешнего. В самом конце войны после сухумской катастрофы грузин начался массовый исход грузинского населения из Абхазии. Оставаться действительно было опасно, так как в рядах абхазских сил и отрядов ополченцев хватало и людей, скажу так, с низкими моральными принципами. Мародерство можно было остановить, но тогдашнее абхазское руководство не смогло или не захотело это сделать. Помимо грузин тогда и в последующие годы Абхазию покинуло много русских и греков.
Люди уезжали из-за войны и разрухи, вызванной международной изоляцией Абхазии, и сложной криминогенной обстановкой. В их дома и квартиры заселялись оставшиеся жители, кто-то относительно легально, когда жилье признавалось бесхозным, а многие просто по факту типа ЗАНЯТО. Надписи на воротах - ЗАНЯТО тогда были повсеместно, а само слово до сих пор является местным мемом.
До сих пор сохраняется парадоксальная ситуация, когда население сократилось в 2 раза, а многие местные жители не имеют крыши над головой. Но зато у других занято по несколько домов и квартир. Многие села стоят полупустые, но у этих пустующих и никак не оформленных домов есть де факто новые хозяева, часто из числа криминального элемента, уж не буду называть места, где сложилась такая ситуация.
Абхазская недвижимость без кадастра и законов
С тех давних послевоенных пор, можно было бы навести порядок с абхазской жилой и нежилой недвижимостью, но этого сделано не было. Подозреваю, что как раз из-за того, что значительная часть жилья фигурирует именно в статусе ЗАНЯТО. Другого объяснения у меня нет. Посудите сами, в 2010 году было принято решение создать кадастр недвижимости. Был проведен определенный объем работ, но к 2015 году выяснилось, что денег на продолжение создания кадастра в бюджете нет.
Про кадастр не было слышно до осени 2019 года, когда тогдашний премьер министр заявил, что кадастр готов и требуется закупить только программное обеспечение. Все кто в теме, тогда недоуменно спросили " а что это было?", так как невозможно сделать базу по кадастру так, чтобы про это не знали те, кто профессионально работает на этом рынке. В общем, насчет кадастра недвижимости снова воцарилась тишина до 2023 года, когда уже новые власти заявили, что идет тестирование кадастра. Ну посмотрим, чем дело закончится. Кому интересно, можете прочитать мою статью "Почему отсутствует кадастр недвижимости в Абхазии".
Нужно ли продавать жилье в Абхазии иностранцам
Разумеется, власти Абхазии понимают, что в вопросе недвижимости полный бардак. Сложившаяся ситуация увеличивает социальное напряжение и не приносит денег в бюджет. При этом, россияне, не мытьем, так как катаньем, приобретают жилье в Абхазии де факто. По данным озвученным в 2023 году на расширенном совещании у президента премьер-министром Абхазии Александром Анкваб в Абхазии 5863 объекта недвижимости находятся в пользовании у иностранных граждан по генеральным доверенностям.
Уж не знаю, откуда такие цифры появились, но они, я так думаю, вполне соответствуют реальности. А сколько жилья передано вообще без доверенности на птичьих совершенно правах. Про аферы с фиктивными браками я писал в предыдущем посте. В общем, сделки все равно происходят на черном рынке путем нелегальных схем. Иностранцы приобретают и пользуются недвижимым имуществом или теряют деньги по мошенническим схемам и потом обивают пороги разных инстанций пытаясь добиться правды.
В любом случае, государство в проигрыше. Деньги от сделок в бюджет не поступают, а имиджу республики наносится большой репутационный вред. Да, можно, конечно, принять существующее положение вещей как данность и пойти по пути либерализации законодательства о жилье, разрешив покупать квартиры и дома без каких -либо ограничений. Достаточно навести порядок в БТИ, доделать все же кадастр и поменять нормативные акты. За счет отчислений от продажи жилья бюджет может пополниться весьма существенно.
Будет стимул стоить новые жилые комплексы, как сейчас начали строить апарт отели, на какое-то время Абхазию будет ожидать серьезный инвестиционный бум, появятся новые рабочие места. Вроде бы картина выглядит весьма оптимистично. Однако, минусы при принятии такого решения могут перевесить плюсы.
- При отсутствии градостроительного кодекса и при высоком уровне коррупции строительство примет хаотичный неконтролируемый характер.
- Цены на жилье сильно полезут вверх и те граждане Абхазии, которые сегодня хотя бы мечтают купить себе жилье, вынуждены будут с этими мечтами расстаться.
- Неконтролируемая продажа жилья иностранцам приведет к размыванию населения Абхазии в иностранной среде. Возможно, опасения абхазской оппозиции отдают алармизмом и популизмом насчет апартаментов, но можно представить ситуацию, если в Абхазии прибавится тысяч 200 новых жителей за счет продажи вторички, которым в целом, местные абхазские проблемы по барабану. Да, у них не будет гражданства (на которое они проживая в республике в принципе могут претендовать со временем), но это может усилить межнациональное напряжение. Абхазия станет похожа на многие места по российскому черноморскому побережью.
Получается, и так не хорошо, и так не очень. Наверное, вторичный рынок трогать точно не стоит, во избежание тех проблем, о которых я написал выше. Тем не менее, все равно придется создавать цивилизованную систему учета недвижимости, пусть и только для внутреннего рынка. И смотреть на эксперименты с апартаментами, которые уже строят. Глава Кабинета министров Александр Анкваб уверен, что принятие нормативно-правового акта о деятельности апарт-отелей важно для развития туристической отрасли и экономики в целом. И иностранцы уже могут там покупать площади. Подробнее о апартаментах в Сухуме и Пицунде можно прочитать на моем сайте. Мы занимаемся сопровождением сделок по этим объектам.
Напоминаю, что вместе с коллегами оказываю услуги в Абхазии для россиян в сфере предпринимательской деятельности по следующим направлениям:
Координатор партнерства "Абхазские проекты" Кирилл Базилевский
#абхазия #недвижимостьвабхазии #жильевабхазии #апартаментывабхазии #недвижимость #апаратменты #сухум