Начнем со страшного.
Как-то раз, перед новогодними праздниками, поздним вечером бродил по темному, темному лесу на лыжах. И на знакомой живописной, но довольно отдаленной от дорог и населенных пунктов поляне неожиданно для себя увидел довольно крупный деревянный дом. Которого раньше там не было. И быть никак не могло – до ближайшей дороги и коммуникаций было не меньше трех километров.
Неполная луна высветила причудливую полусказочную архитектуру, пару небольших сараев поблизости. И никаких признаков жизни.
Если вы подумали, что автор страдает галлюцинациями или принимает запрещенные вещества – вы не угадали. Через несколько дней я пришел в это место при свете дня и увидел, что дом, сараи, колодец и даже немного покосившаяся изгородь – все это только выглядело как настоящее. В действительности это был муляж крестьянской фермы. Декорация, построенная для съемок какого-то фильма. Жить там, разумеется, было нельзя.
Почему я вспомнил эту историю? Просто сегодня ночью был мороз около -25 по Цельсию, и у меня опять пропало электричество. А накануне в одном разговоре я услышал мысль, что вкладывать деньги в недвижимость в наших широтах ни в коем случае нельзя. В отличии от южных регионов она критически зависит от инфраструктуры, а эта инфраструктура может обрушится в любой момент. И тогда вся наша недвижимость станет вот таким муляжом.
- Знаете, как это бывает? Происходит одна авария, все вроде восстанавливают, потом вторая третья и… рушится все, - описал мне будущее подмосковного региона один мой контрагент. Понимаю, что ключевое слово тут «контрагент», но все же? Стоит ли вообще покупать недвижимость, если ее обитаемость часто на все 100% зависит не от вас, а от того, что будет с подведенными к ней коммуникациями? Насколько велики риски?
Отдаю отчет, что спрашивать нужно не меня, а тех, кто в курсе состояния коммуникаций, выскажу только свое мнение. Оно субъективно и основано только на личном опыте и опыте соседей, друзей и клиентов.
Коротко ответ звучит так. Все зависит от недвижимости.
Как зависит?
Начнем и тут с самого плохого. В месте нахождения вашей недвижимости исчезло электричество, и перестал подаваться газ. Канализация забилась, дороги разрушились и стали непроезжими. Когда это может случиться?
На самом деле, только в том случае, когда место, в котором находится ваша недвижимость, стала непригодным для жизни, в силу природных катаклизмов или военных действий. Или просто миграции. Исчез градооразующий фактор, и население постепенно покинуло неинтересную локацию. Последнее - более мягкая форма лишения коммуникаций, но тоже возможный и вполне реальный.
Поскольку все эти ситуации взяты не из романа Герберта нашего Уэллса (который, для своего времени был очень продвинутым и информированным аналитиком), иметь все эти моменты в виду нужно. Но нужно понимать и то, что в этом случае ваша недвижимость потеряет привлекательность (и стоимость) даже в том случае, если коммуникации каким-то чудом сохраняться. Тут имеет значение локация.
То есть, думать в этом случае нужно совсем не о коммуникациях. В какую сторону думать писал тут, тут и тут. И нужно понимать, что размышлять - особенно своей головой - полезно, но, загореться, как показывает практика, может где угодно, такие сейчас времена. Где будет резон поджигать, там и будет гореть.
Ну, а с миграцией не нужно гадать на кофейной гуще. О принципах расселения, который можно ожидать в недалеком уже будущем (в во многом уже и наступившем) моно прочитать тут.
Другой случай – когда в той локации, где вы хотите иметь недвижимость, никаких коммуникаций никогда и не было. Например, вы покупаете земельный участок для строительства, а подвод к нему коммуникаций только в проекте. Если в первом случае от лично от вас мало что зависит (если вы уже владелец), тут наоборот - зависит очень многое. Вы, как минимум, можете разобраться в причинах такой ситуации и возможностях подведения коммуникаций. При этом разбираться имеет смысл напрямую, то есть получая информацию от поставщиков этих самых коммуникаций, а не только от продавца.
А, когда разобрались, можно принять решение о покупке. Или об отказе от покупки.
Но это крайние случаи. Хотя и такое бывает. Я видел целые поселки, из которых уехали все жители и довольно крупные и капитально построенные дома-коттеджи в три этажа, с многочисленными эркерами и арками, которые по сути были муляжами коттеджей. Поскольку отсутствует возможность подвести к ним газ, а подчас и электричество. Или добраться до них зимой можно было только на лыжах. В моем канале была ссылка на целый перечень таких мест в Подмосковье. Но объяснять что-то в таких случаях обычно уже поздно. Поэтому двинемся дальше.
В теме недвижимости и коммуникаций есть два аспекта. Первый – их наличие, вторая – их надежность.
Тему с наличием мы, думаю, уже раскрыли. А у надежности коммуникаций тоже две стороны. Юридическая и, так сказать, физическая надежность в конкретной локации.
Юридическую сторону вопроса не так давно разбирали здесь. С тех пор мало что изменилось, поэтому повторю только основное правило. Отношения с поставщиком коммуникаций желательно выстраивать напрямую. Минуя посредников в виде ТСЖ, управляющих компаний, некоммерческих партнерств и прочих посредников. В противном случае возможны неприятные ситуации.
Теперь поговорим о том, насколько вообще а наше непростое время надежны коммуникации, которые делают вашу недвижимость недвижимостью, в которой можно жить. Тут, как и везде, своя механика. Проиллюстрирую эту механику конкретным опытом.
Примерно четверть века назад автор этого длинного текста подключил к коммуникациям свой дом. Что показательно, дом не так далеко от Москвы, но как бы в конце дорог. Подключен к последнему фидеру электрической ветки длиной примерно 15 километров и находится на последней улице – улице-тупике, в конце дороги местного значения примерно такой же протяженности. После моего дома еще пара домов и дальше только лес и вода. Специально искал такой медвежий угол.
Подобная локация дает хорошую возможность проследить жизнь и развитие конкретной электрической ветки и сделать некоторые наблюдения. Ведь тот, кто подключен к последнему фидеру, знает обо всех проблемах и неполадках. Если где-то на протяжении ее 15-ти километров на провода упало дерево, он это точно заметит. В отличии от потребителя в начале ветки, который и ничего о том и не узнает – ведь дерево упало где-то уже после его фидера.
Такой опыт отчасти уникален еще и потому, что, когда мы употребляем слово «электрические сети», мы имеет в виду именно сети. Потому что линии высокого напряжения, обычно где-то соединяются между собой и образуют именно сеть, поэтому при авариях могут путем соответствующих переключений питать друг друга. Ветка, о которой идет речь, идет гордо и одиноко среди лесов и полей. Можно сказать, без страховки.
Итак, что с ней происходило?
Первые лет 10 отключения происходили по описанным выше, так сказать, естественно-природным причинам. Грозы, обледенение проводов, сильные ветра. Ветка протягивалась довольно давно, частично до Великой Отечественной, и ее надежность соответствовала ее возрасту.
Отключения по причинам непогоды бывают надолго, поэтому, если ваш дом в медвежьем углу, имеет смысл обзавестись генератором. Обычно почти все потребности небольшого дома закрывает аппарат мощностью 6 кВт. Но, если в первое время его приходилось включать в среднем раз в две недели, со временем, генератор стоял в гараже без дела по три и больше месяцев.
Надежность ветки повышалась. Стало меньше скачков напряжения, у соседей стали реже гореть плазменные панели и прочая дорогая техника, в общем с качеством напряжения вопрос как-то решался, но, тут на первое место вышла ее пропускная способность.
Подмосковье активно застраивалось. К ветке стали подключать других потребителей. Иногда целыми коттеджными поселками. Причем подключения по ряду признаков производилось так же «продуманно», как и застройка полей вдоль дороги.
В результате в зимние месяцы напряжение стало падать ниже допустимых приделов. Или вообще пропадать. Генератор стал работать все чаще, особенно в морозы и новогодние праздники и зимние каникулы.
С каждым годом ситуация усугублялась. Жители стали писать жалобы, а те из них, у кого были связи не только с диспетчерской службой стали звонить и жаловаться уже и тем лицам, от кого что-то зависит.
В результате около пяти зим назад наш населенный пункт начали запитывать от передвижных генераторов. Это такие грузовые машины, в кузовах которых стоят дизельные генераторы на 100 – 250 кВт. Но со временем и их мощности стало не хватать, поэтому в этом году поставили контейнер-электростанцию мощностью уже на 550кВт.
Так наша деревня получила некоторую электрическую автономию. А судьба ветки становится все более тяжелой.
Несколько лет назад в деревню проведен оптоволоконный интернет. Распределительное оборудование, по которому к нам идет сигнал, находится в населенном пункте примерно на середине ветки. И теперь, когда у нас в мороз исчезает линия интернета, я знаю, что нормальное напряжение не доходит уже и до ее середины. И не доходит уже больше трех часов, поскольку оборудование по раздаче интернета имеет резервный источник питания как раз примерно на три часа.
По этим, разумеется, косвенным данным можно заключить, что к нашей ветке подсоединены уже как минимум в два раза больше потребителей, чем она может потянуть. И, судя по тому, сколько домов по пути строится, будут присоединяться еще.
На основании каких норм их будут присоединять? Вопрос не ко мне. Скорее к тем лицам, которые получают деньги за подключение. Какие-то нормы и нормативные акты они находят. Или не находят – но это уже вопрос для прокуратуры. Но мы видим интересную вещь. Деньги за подключение кто-то получает одноразово. В то время как на организацию недостающих все больше и больше мощностей с помощью тех же передвижных и перевозных электростанций денег тратится намного больше. И постоянно.
Нужно оплачивать солярку, моторесурс генератора, зарплату постоянно находящихся в населенных пунктах операторов, техническое обслуживание электроснабжающей установки и прочие вещи. Эти затраты распределяются на всех потребителей, и при таком механизме электрификации всех коттеджных поселков, имеет смысл ожидать каких-то фантастических трат.
Или строительства новой ветки. Его, естественно, обещают, но в плане этого строительства, насколько мне известно, нет. Так что издержки будут расти. Чтобы понять как, вспомним, что в девяностые годы, когда реновация электросетей почти не проводилась, обслуживающий эти сети персонал увеличился в 9 раз за 4 года. Понятно, что это тогда и в целом по больнице. Но тенденция на лицо.
Пока знгачительная часть подобных расходов финансируется из бюджета, но что дальше?
К слову, затраты на производство и поставку электричества, как известно, растут не только у нас. Правда, по другим причинам. В Финляндии, где, как и везде у наших соседей в ЕС косяки вызваны непродуманным внедрением «зеленой энергетики» и закрытием атомных электростанций, недавно был поставлен рекорд по стоимости киловатта. Не помню точную цифру, которую сообщал один домовладелец из Котки, но наш отечественный владелец сравнимого по площади дома пока столько платит примерно за месяц.
С надежностью все тоже примерно одинаково. Думаю, не только мне приходилось оказываться в обесточенных гостиницах и целых городах где-нибудь в середине Евросоюза. Особенно, если эти гостиницы где-нибудь в горах.
Какие выводы нам позволяет сделать знание всей этой электрической и тепловой механики?
Выводы можно сделать понимая причины. Хотя причины и выглядят разными, в их основе идет общая, можно сказать глобальная разбалансировка в экономиках. Вызвана она переходом от индустриального уклада к так называемому постиндустриальному. Но, когда закончится этот переход, и как будет выглядеть постиндустриальная экономика не в прогнозах, а в реальности, сейчас никто толком не знает, так что эту механику, видимо, нужно полка понимать как основной тренд.
Это понимание дает нам дополнительную информацию. Приобретая право собственности на недвижимость, мы покупаем не номер в гостинице, из которого через некоторое время уедем. Зная, в какую сторону движется система обеспечения коммуникаций, можно корректировать свои действия так, чтобы наша недвижимость не стала муляжом.
Теперь, как корректировать.
Тут все, в общем, просто. Нужно понимать, что в локациях, в которых ведется активное строительство, есть большая вероятность столкнуться с дефицитом коммуникаций в будущем.
Для наглядности, ситуацию уместно проиллюстрировать тем, что происходит с дорожными сетями, которая тоже очень важная часть коммуникаций.
С одной стороны, надежность и качество этих коммуникаций растет. Вводятся новые дороги (правда, в значительной мере платные), но в целом, чем дальше вы находитесь от центров притяжения миграции – крупных городов – тем меньше их загруженность.
Да, их качество там часто оставляет желать лучшего, но можно планировать поездки без учета пробок. Не сказал бы, что дорожная и прочая сети в мегаполисах совсем не успевают за процессами миграции везде и всегда, но вероятность столкнуться с таким неуспеванием заметно больше нуля.
С другой стороны, места, из которых люди уезжают, постепенно забрасываются. Ветшают дороги, рушатся мосты, соединяющие отдаленные деревни где-нибудь в Карелии. Соответственно ухудшается и надежность коммуникаций. Восстановление которых в какой-то момент могут счесть нецелесообразным.
Еще одна сторона проблемы коммуникаций в том, что обитаемость больших технологичных домов-человейников, в которых собственник не может даже самостоятельно помыть окна, зависимы от коммуникаций существенно больше чем частные дома. Соответственно при катаклизмах и кризисах они более уязвимы. В особо крайних случаях они могут стать не просто муляжами домов, но и массовыми могилами.
Проблемы могут быть еще и в том, что в местах плотной массовой застройки восстановить вышедшие из строя коммуникации бывает намного сложнее и дороже. Подсчитано, что стоимость, например, погонного метра метро в среднем в 20 дороже наземной ветки трамвая. Соответственно ремонт и прокладка коммуникаций в такой застройке имеет близкое к этому соотношение.
Что же теперь, ничего не покупать?
Что имеет смысл покупать, а что нет, каждый решает сам. Каждый сам оценивает риски. В каждом конерктном случае.
Конечно риск обрушения системы коммуникаций есть, но вероятность наступления такого события зависит от локации и застройки. Ну и от того, как все это эксплуатируется и управляется.
Важно понимать, что мы жители страны, большая часть которой имеет суровый климат. Но широты и регионы разные, где-то отключение коммуникаций на несколько часов зимой может вызвать выход из строя всей системы водоснабжения и отопления. Где-то зависимость от надежности не такая большая.
В общем, тут, как, на самом деле, и у всех серьезных вопросов, универсальных ответов нет. Поэтому думайте, взвешивайте. И помните, произойти может все что угодно, но с разной вероятностью. В данном случае имеет смысл оценивать именно вероятность.
И еще один момент. Важно понимать, что в случае с проблем с коммуникациями – во многих местах их восстановят, и недвижимость в таких локациях останется недвижимостью, а не ее муляжом. А в каких-то это окажется нецелесообразно. Бывает проще построить новый дом или город вместо восстановления старого.
В общем, не впадайте в панику, но и не вкладывайте деньги в то, что имеет риски. Совсем без рисков ничего не бывает, важно чтобы ваше понимание этих рисков соотносилось с реальностью.
Ну, и следите за каналом. Он о недвижимости и механике процессов на этом рынке. Больше симптоматичных новостей и обсуждений тут.
И, удачи!
