Надеюсь, эта длинная инструкция заменит вам опыт поколений домовладельцев, которым мы, увы, в силу исторических обстоятельств, обычно не располагаем. Заменит и позволит не сделать неправильный выбор.
В начале условимся, вы поняли, что будете строить, поняли, какой вам нужен для этого участок и определили места, где будете эти участки искать. Если вы не прошли этот этап со знанием дела, не потерять деньги вы сможете только в силу случайного стечения обстоятельств.
Но сначала, почему вообще имеет смысл строить, а не покупать готовое? Казалось бы, за последние годы построено столько, что это все никогда не удастся продать, а купить построенное намного дешевле, чем строить самому.
Аргументы железные. Но, есть и аргументы против такого решения.
Первый и вполне понятный: дом – довольно сложный объект, и любой покупатель дома отчасти находится в ситуации покупателя кота в мешке. Проверить, как сделаны скрытые работы, как функционирует канализация, что происходит во время сильных морозов или аномальных дождей, вы сможете только уже в статусе хозяина дома.
Конечно, в случае проблем, можно попробовать посудиться с тем, кто вам его продал, но не факт, что вы выиграете.
Но есть и второй аргумент, который сейчас ясен не всем. Дело в том, что купить можно только то, что строили вчера, в той ситуации, которая была у хозяина дома или застройщика на момент строительства. Сейчас ситуация будет меняться. И, если раньше дома часто строили в дополнение к городской квартире или как элемент роскоши, в скором времени их будут строить, исходя из других соображений.
Что я имею в виду? Загородные дома, которыми обросли поля вокруг мегаполисов вроде Москвы, в основном заточены под проведения досуга. Это дома для развлечений, хобби или просто проведения выходных на свежем воздухе с рюмкой и шашлыком. Для жизни, когда дом используется в режиме постоянного проживания и работы, в том числе удаленной, дом должен обладать немного другими свойствами. А многое в нашей жизни идет к тому, что именно эти свойства станут для вашего дома главными.
Итак, что вы увидите, рассматривая многочисленные предложения участков под строительство? В первую очередь вы увидите рекламу земельных участков в коттеджных поселках. И, как более редкий и дорогой вариант, дома под реновацию в уже сложившихся населенных пунктах.
На что смотреть?
Статус земли.
Сейчас, когда введены, так называемые ПЗЗ (Правила застройки и землепользования) статус уже не так важен. Но некоторые вещи все равно нужно знать. Если участок имеет статус ИЖС (земли под жилищное строительство) и находится в пределах границы населенного пункта, например деревни, это с большой долей вероятности означает, что на участок будет заезд по улице, проезду или тупику, имеющему соответствующий статус согласно Градостроительному кодексу РФ. А это, в свою очередь, означает, что эти проезд/улица/тупик должны поддерживаться в порядке соответствующими муниципальными службами. У местных властей будет обязанность их ремонтировать, чистить, освещать.
В противном случае, например в случае садоводческих товариществ, эти обязанности будут висеть на вас и ваших соседях.
Исключения – коттеджные поселки с развитой структурой коммуникаций, которые изначально делались застройщиком и находятся на балансе управляющей компании. Под коммуникациями в данном случае понимаем водоснабжение, канализация и т.п.
Другие исключения – коттеджные поселки, в которых улицы имеют статус земельных участков, и эти участки по факту тоже принадлежат управляющей компании. А право проезда по этим участкам-улицам юридически оформляется как сервитут.
В последних трех случаях я описал участки, владение которыми получается дороже. Ведь затраты на поддержания муниципальных улиц идут не из вашего кармана, а бюджета территориального образования. Да, они не идеальны, но вам и вашим соседям никто не мешает посильно улучшить их вид. Нужно только иметь в виду, что, если вы, например, заасфальтировали улицу сами, а улица является муниципальной, то есть не вашей собственностью, вы можете заплатить за это штраф.
В тоже время, если проезды находятся в управлении или на балансе частной или кооперативной управляющей структуры, содержание проездов и общих территорий ложится на вас и только на вас. Как и содержание людей их этой управляющей структуры.
Коммуникации.
Коммуникации важная вещь. Чем их больше, тем лучше. Это, думаю, понятно. Однако, важен не только факт их наличия, но и то, на чьем балансе они находятся.
Если все они находятся на балансе какой-либо управляющей компании, это, по аналогии с улицами, часто проблема, а не достоинство. Дело в том, что тогда ремонтировать и содержать все эти коммуникации приходится именно этой компании, которая должна еще и извлекать из всего этого прибыль. А прибыль хочется большую. Поэтому лучше, когда все эти коммуникации находятся в ведении соответствующих ресурсоснабжающих организаций.
Часто застройщики делают такую хитрость. На стадии продаж устанавливают запредельно низкие коммунальные платежи. Зато потом, когда все участки распроданы и людьми уже вложены приличные деньги на строительство домов, платежи резко возрастают. Это нужно иметь в виду.
Газ.
В климате, типа подмосковного, наряду с подъездными путями, газ считается одной из главной коммуникаций. Это понятно. Газовое отоплении самое экономичное из доступных на сегодняшний день. Наличие газовой магистрали низкого давления на границах участка, безусловно, следует ценить. Однако само по себе наличие этой магистрали не означает, что вы можете автоматически к ней присоединиться. У такой газовой магистрали должны быть соответствующая пропускная способность. Ну, и это, в общем случае, недешево.
Знаю не самых нищих домовладельцев, которые, при наличии такой магистрали, тем не менее, предпочитают топить дом углем, дровами или соляркой. Отчасти это зависит от дома и режима его эксплуатации. Маленький дом можно топить многими способами, большой – нужны соответствующие системы. При постоянном проживании, часто более выгодно топить дом, каждый день подбрасывая в топку уголь, чем вкладывать деньги в подводку магистрального газа. Но, если вы покидаете дом на несколько дней, магистральный газ один из наиболее реальных способов содержания дома в постоянном температурном режиме.
Электричество.
Если ваш участок имеет статус ИЖС и, соответственно, находится на территории населенного пункта, проблем с электричеством быть не должно. По закону вы можете получить до 15 кВт, а, если застройщик или кооператив просит вас об оплате этой опции, это в большинстве случаев незаконно. Свой участок вы можете подключить практически бесплатно. Не взирая на то, кому принадлежат линии электропередач и трансформатор.
Но, если линии вокруг и трансформатор принадлежат кому-то еще, это, как правило, скрытая проблема. Дело в том, если выражаться простым языком, электрические линии могут эксплуатироваться только сетевыми компаниями. То есть или принадлежать им или сдаваться им в аренду. В этом случае, на их содержание выделяются средства согласно утвержденному тарифу. Но обязанность ремонта, например, трансформатора, если он сдается в аренду сетевой компании, все равно лежит на собственнике.
Если в этой теме много путаницы, вероятных причин может быть две. Кто-то хочет получать деньги за подключение, которое по факту бесплатно, и/или кто-то из жителей, иногда довольно большая группа жителей, потребляет электричества больше чем 15 кВт на домовладение. В противном случае, адекватные люди обычно передают электросети на баланс специальных заточенных под это структур.
Вы, как владелец дома, можете иметь как отдельный договор с ресурсоснабжающей организацией, так и находится в составе, так называемого, коллективного абонента. Например, организации типа товарищества собственников жилья (ТСЖ) или чего-то подобного.
Не секрет, что многие стараются за электричество не платить. Ставят «жучки», включают энергоемкие приборы в обход счетчиков электроэнергии. В этом случае, эти «потери» раскидываются на всех, и коллективный абонент вынужден брать с вас больше денег. А в случае неуплаты и отключения рискуют все, и те, кто платит, и те, кто не платит. Думаю, очевидно, что индивидуальный договор с ресурсоснабжающей организацией - лучший выбор.
Водоснабжение.
Если в поселении, где находится участок, есть возможность подключить то, что риэлторы часто называют «магистральная вода», имеет смысл поинтересоваться, откуда эта вода берется. И, несмотря на ответ, все равно озаботится личной скважиной или колодцем, в зависимости от того, какие у вас грунты, и какая ситуация с водоносными слоями.
Дело в том, что магистральная вода это тоже то, что не зависит только от вас. Водопровод нужно ремонтировать, закрывать на плановую профилактику. Все это время вы будут жить без воды, и вам нужно будет иметь альтернативный вариант водоснабжения.
Еще он может замерзнуть где-нибудь не в зоне вашей ответственности.
То есть, в общем случае, магистральный водопровод это хорошо. Его наличие свидетельствует о том, что участок находится на территории, где есть (или была) нормальная инфраструктура. Но, если это не район, где с водой все обстоит не лучшим образом, например, она привозная, как в некоторых местах на Юге РФ, наличие или отсутствие водопровода не так критично, как наличие или отсутствие электричества, газа или подъездных путей.
Канализация.
В целом, центральная канализация это хорошо. Это свидетельствует, как о хорошей инфраструктуре, так и о том, что вам не нужно самому делать септик или выгребную яму. Вы можете «забыть», куда все утекает.
Но, более важно, что «забыть» могут и ваши соседи. Потому что будет намного хуже, если они забывают откачать септик или выгребную яму.
К слову, так называемые, электролитические септики, которые нужно не только кормить бактериями, но и подавать электричество, по факту выдают не такую чистую воду, как об этом пишут в рекламах этих изделий. Такие септики корректно работают только у очень ответственных хозяев, и, как правило, при постоянном проживании в домек. Дело в том, что процесс переработки отходов нужно постоянно поддерживать притоком новых отходов. Но этого недостаточно. Бактерии могут погибнуть по множеству причин, как от низких температур, так и от того, что кто-то использовал «неправильное» моющее средство.
Проблема в основном в том, что центральная канализация есть или в черте старых населенных пунктов или в новых образованиях, с довольно дорогой стоимостью владения недвижимостью. Причем, коттеджные поселки, подключив вас к своей центральной канализации, могут также вас от нее и отключить. Поверьте, это мощный рычаг власти над жителями. И не везде этот рычаг можно взять под контроль.
Интернет.
Считается, что сейчас интернет «по воздуху» есть везде. На самом деле не совсем везде. А там, где есть, он часто не рассчитан на большое количество абонентов и «садится» в дни праздников и выходные, когда на территории конкретной соты оказывается больше абонентов-дачников, чем нужно.
Да, есть разные способы подключения к всемирной паутины. Автор этих строк использовал многие, включая спутниковый полудуплексный доступ. Не буду утруждать читателя обзором своего опыта, но сейчас я провел себе оптоволокно. Это тоже не идеально постоянный интернет, но пока это лучшее, что я имел в тех краях, где живу.
Охрана.
Наличие охраны обычно подают как очень большое преимущество. На самом деле, количество краж в границах коттеджных поселков и садоводческих товариществ с охранником и шлагбаумом и в простых деревнях и поселках отличается не так радикально как думают. Намного большее влияние оказывают общее количество постоянно проживающих людей и само место, где находится домовладение.
С точки зрения бытового воровства и проделок подростков, проникающих в наши дома, очень хорошо, если в округе нет мест с застройкой многоквартирными домами, маленьких садоводческих товариществ и прочих мест, в которых вероятно нахождение людей, с плохим материальным достатком или склонностью к криминальному поведению. К сожалению, таких «чистых» мест немного, но они есть.
Например, некоторое время назад был хороший спрос на деревни, находящиеся в особой зоне Завидово, в районе одной из загородных резиденций президента РФ. Там любил жить еще Л.И.Брежнев и зона вокруг реки Лама считалась поэтому безопасной. Однако и там «шалили». Как правило, опустившиеся местные жители.
Вот только ездить через два блокпоста, которые не пропустят к вам ни гостей, ни службы доставки, не очень комфортно.
Почему наличие охраны не только плюс, но и минус?
Дело в том, что в реальности большинство криминальных наводок идут именно от людей, работающих в охране. У охраны очень много информации о нас с вами. Они знают наши привычки, наше расписание, на каких автомобилях мы ездим и как часто их меняем.
Очень хорошее правило безопасности, которое в значительной степени заменит охрану, жить в таком месте, где вы и ваш дом будет у наводчиков в последних строчках их списка на раскулачивание.
Второе правило – нормальные адекватные соседи, желательно, живущие постоянно, желательно с собаками, которые могут среагировать в случае опасной ситуации и свяжутся с вами. А собаки – залают.
И – третье – нормальная сигнализация, которая оповестит всех в округе, в том числе и вас, где бы вы не находились, и ваших хороших соседей с собаками, в том случае, если с вашим домом что-то неладно.
Ну, и очень надежная вещь – вневедомственная охрана. Которая, кстати, сейчас находится в составе Росгвардии. Если вы вывели свои владения «на пульт» этой структуры, это не спасет от всего, но спасет от многого.
Красивый вид
В заключении немного о красоте. Во многом именно за красотой окружающей нас природы мы едем из мегаполисов.
Продавцы участков часто пользуются нашей любовью к красивым пейзажам, и акцентируют внимание покупателей на том, какой шикарный вид будет открываться из ваших окон. Практика показывает, что в большинстве случаев он будет открываться до тех пор, пока не начнется строительство на соседнем участке.
Таков метод продаж. В результате местные власти или риэлторы продают не один участок с видом, а несколько. А вид остается у того, кто находится на границе возможной застройки.
Но и он ни от чего не застрахован. Примерно также обстоят дела с, так называемыми, крайними участками. Обычно они привлекают тем, что одной стороной выходят в лес или в поле, а то и на воду. То есть туда, где нет соседей. Но вы должны помнить, что их пока нет. Но могут появиться. Обычно к освоенным заселенным местам любят прирезать дополнительные участки.
Методика таких присоединений проста. Местные власти создают дачное партнерство из своих людей. Как это не смешно, но в одном районе это обычно одни и те же люди. Причем два мужчины и одна женщина. Так почему-то администрациям кажется правдоподобнее. Вторым шагом нарезаются участки, и полученное партнерство продают риэлторам или просто перекупщикам. Именно с ними вы вероятнее всего и столкнетесь в поисках участков для строительства.
Что нужно иметь в виду? Если участок крайний, и из него открывается хороший вид, скоро у вас появятся новые соседи. И это произойдет практически наверняка. Если участок просто крайний и прирезан к уже существующему поселению, вы должны подумать, почему этот участок не был освоен раньше? Дело в том, что обычно для этого существуют какие-то объективные причины. Чаще всего – заболоченность.
Продавцы участков с оптимизмом убеждают покупателей, что с этим можно бороться. Да, можно. Но, во-первых, это деньги и определить их количество просто глядя на участок, часто невозможно. Во-вторых – и это мало кто имеет в виду - конкретный участок, конечно, можно подсыпать, обустроить дренаж, отвести воду. А, если таких участков несколько? И ваш сосед, а за ним еще один сосед – все они тоже поднимут участки?
Конечно, такие вещи надо делать сообща, и для отвода воды часто надо рыть довольно длинные дренажные системы. Те, кто занимается гидрогеологией, знает, что вода не скапливается и не заболачивает участок просто так. И отвести эту воду обычно можно только через водораздел, отделяющий этот участок от участка более низкого. Поэтому, даже, если вы делаете на таком участке клубное поселение, вам нужно правильно оценить объем работ.
Ну, и заболоченность – штука коварная. Дренаж может забиться или замерзнуть. И тогда с соседних участков все потечет на вас.
И еще о неприятном. Если заболоченный участок граничит с уже существующим поселением, угадайте, куда жители поселения сливают содержимое своих септиков. Верно, оно обычно течет туда, где ниже, и, даже, если вы сделали очень хорошую, надежную дренажную систему, нужно понимать, что потечет по ней мимо вас.
Так можно ли вообще выбрать идеальный участок для строительства?
Идеальный нельзя, но очень хороший можно. Следует только понимать, что искать нужно не дешевый участок, а дорогой. Помните, строя дом, вы будете вкладывать в этот участок деньги. А, вкладывая деньги в дешевый участок, вы все равно получите на выходе дом на дешевом участке или в дешевом месте или и то и другое вместе взятое.
Это, кстати, справедливо не только для РФ и прилежащих государств. Это справедливо везде. Современный изысканный дом, построенный где-нибудь под Франкфуртом на Майне, в общем случае не будет стоить столько, сколько стоит особняк начала прошлого века в историческом районе Висбадена. Это участок в центре Висбадена, мимо которого ездил играть в карты еще Достоевский будет столько, сколько стоит ваш ультрасовременный дом. Или даже дороже.
Сложно? Все в наших руках. Для надежности по любому участку можно получить грамотную консультацию специалиста с выездом на место. Или просто придерживайтесь моих советов. В обоих случаях все у вас будет хорошо.
