Что же творится, дорогой читатель! Если бы не цензура, написал бы сразу: Русским могучим трехэтажным. Было бы кратко, а главное все всем понятно.
Но нельзя. Поэтому читаем до конца, высказываем свое мнение в комментариях и не забываем сделать несколько глубоких вдохов, чтобы успокоиться.
Вообще, все выглядит так, что ключевым участникам рынка строящейся недвижимости никакого дела нет до рядовых граждан, до тех, кто является покупателем и так сказать пользователем этих новостроек. Все только и делают, что считают деньги, а этих денег им постоянно мало.
Вот не много данных:
Прибыль банковского сектора за 2023 год составила более трех триллионов рублей!
При этом, в январе этого года руководство Сбера заявило, что льготная ипотека не приносит прибыли, более того, она убыточна.
ЦБ такой наглости от Сбера не потерпел и следом выдал интересную информацию, оказывается все заявления банков не отражаю действительность, а доходность ипотечных программ составляла от 20% до 50% годовых!
Напомню, что эту доходность обеспечивает конечный потребитель! Страшно представить объемы переплат от населения. Это не считая того, что государство льготную ипотеку субсидировало. Для ясности: в 2022 году задолженность населения по ипотечным кредитам составляла более четырнадцати триллионов рублей, а в 2023 году уже более восемнадцати триллионов рублей.
Так и хочется спросить, хотя бы гипотетически, есть какая-то доля процента услышать слово «довольно». Как из мультика про антилопу. Видимо нет, каждый год финансовые структуры отчитываются о сверх прибыли, но им мало!
Не буду рассуждать о том, какие объемы финансов «пилятся» и «заносятся» куда не следует, чтобы вообще застройщик строил. А все эти издержки в итоге кто покрывает? Правильно, покупатель, так как это «вшивается» в стоимость квадратного метра недвижимости. Вместе с этим, все это только догадки и домыслы, которые крутятся у каждого на уровне подсознания. А по факту, никто ничего не видел, не знает и вообще, «свечку не держал». А значить про это забыли.
Поэтому, поведаю Вам о том, какая дележка идет открыто!
А что бы сохранилась хронология, начну с декабря прошлого года.
· в декабре прошлого года Сбер заявил, что льготную ипотеку будет давать только на покупку квартир у избранных застройщиков. Тут же скорректировали условия выдачи ипотечных кредитов и прочие ключевые банки.
· от некоторых банков пошла не менее интересная информация о том, что застройщикам придется столкнуться с проблемами при оформлении льготной ипотеки с первоначальным взносом менее 50%. Вопрос: много тех, кто покупает с 50 % первоначальным взносом? Далее поползли слухи, что ряд банков намерен выдавать льготную ипотеку только зарплатным клиентам.
Все это только цветочки, дальше «веселее»! Сейчас поясню что к чему.
Банки пришли к новому способу, как заработать. Хотя, все это та же схема, только вид с боку.
Уже в самом конце декабря проскочила новость, которую мало кто заметил в предпраздничной суйте. Сбер планирует отказаться от льготной ипотеки, и заменяет ее на субсидированную. Банк прямым текстом сказал, что для девелоперов вводит комиссию от 8% до 11 % от суммы займа.
Говоря простым языком получается, что если заемщик хочет купить квартиру в строящемся многоквартирном доме по низкой ставке, то застройщик должен будет откатить банку от 8% до 11% от суммы выданного кредита. Эта сумма и есть покрытие разницы межу льготной ставкой и реальной по рынку. Банк же не готов остаться без прибыли.
Помните, в предыдущей статье я на примере показывал, что льготная ипотека покрывается переплатой из кармана заемщика? По факту, банки получали от Государства всего 2,5% компенсации по льготной ипотеке, чего конечно же недостаточно. Все, да еще с горочкой, оплачивает заемщик. Если не читали, ознакомьтесь, ссылку оставлю в конце.
Наивен тот, кто верит, что новая схема как-то облегчит ситуацию. Застройщик что, даром отслюнявит банку 11% от суммы выдачи «дешевой» ипотеки?
Что же сделает застройщик? Уверен, все уже догадались, заложит эти издержки в стоимость объекта. А оплатит этот банкет опять покупатель новостроя! Нормальная схема, не так ли?
Поэтому банки и готовили почву с заявлениями о избранных застройщиках. Мало быть аккредитованным, надо еще быть готовым откатить банку приличный кусок! И эта схема заточена под все виды ипотеки: семейную, IT, и так далее.
Казалось бы, куда еще то, но оказывается есть куда.
В самом начале января для всех прилетел подарок от ЦБ в виде новости: «с 1 марта этого года ЦБ повысит надбавку по коэффициенту риска на ипотеку». Угадайте, на чем и на ком это скажется?
Распаковка новогодних подарков на этом не останавливается. Так как выкинув осыпающуюся ель кое-кто увидел завалившийся «подарок». А адресован он тем, кто покупал новостройку на раннем этапе строительства по льготным ставкам, с надеждой успеть перепродать объект по уступке ДДУ, на заключительном этапе строительства и успеть чуть-чуть заработать.
· Ключевые банки объявили об остановке ипотечных сделок в рамках льготной ипотеки по сделкам уступок прав требований. Т.е. ранее можно было купить квартиру в новостройке по льготной ипотеке и так же по льготной ставке ее переуступить. Но теперь так не получится. Представляю шоковое состояние ИП, юр. и физ. лиц, у кого были планы уступки. Ведь таким способом их просто подвинули, как основных конкурентов, реализовывающих объекты на этапе строительства параллельно с застройщиками. Для наглядности: купили по ставке 6% годовых, теперь попробуйте перепродать по 16,5% или ищите кто купить за наличку.
А к середине января этого года, между банками и застройщиками, на фоне всего этого, разразилась настоящая «война»!
Крупные застройщики, один за другим, отказались от новой схемы аккредитации для работы с банками по льготным ставкам! Угадайте почему?
Это сразу окрестили «Бунтом застройщиков».
Кто-то громко заявил свое решение в средствах массовой информации, а кто-то по-тихому убрал ипотечные программы со своих сайтов. Не все конечно, но программы отдельных банков исчезли.
Получается, что Гос. бюджет, при текущих реальных ставках не вытягивает необходимые объемы компенсации по ипотечным программам. Физически бюджет не может перекрыть разрыв, созданный поднятием ключевой ставки. Вот банки и решили, что заплатят им застройщики. Рассудив, что по строительству рекордные объемы сданы, огромные объемы распроданы, еще больше строится на данный момент, ни куда они не денутся.
Застройщикам надо воплощать свои проекты в жизнь, значит надо продавать. А так как 80% покупателей, во все времена, являлись ипотечниками, то без нужной аккредитации застройщики просто не выживут. Сами денежки принесут и даже потом будут просить, чтобы взяли.
Кстати, не менее интересная у банков схема со страховыми и оценочными компаниями, как-нибудь поведаю. Будет интересно, так что не забудьте подписаться, чтобы не пропустить.
Застройщики конечно не глупы, понимают, что цены и так в космосе. Вот и начали отстаивать свое «Я».
Когда все отошли от новогодних праздников, пришло осознание патовой ситуации. К середине января уже начались закрытые собрания с участием банков, застройщиков, Минфина и ЦБ, как из этого всего выходить. Но от денег отказываться никто не хочет. Поэтому весь рынок новостроек продолжает катиться в ад.
У застройщиков накипело, кто-то обратился в ФАС с заявлением о нарушении законодательства банками. В свою очередь, ФАС заявил, что проверит жалобу на ограничение выдачи ипотечных кредитов банками. Интересно, какие будут итоги этого разбирательства.
Ну что? Как по мне, это полная жесть. Вы понимаете, что на верху идет крупнейшая дележка, в которой не понятно кто победит, но ясно одно, заплатить за все это только покупатель.
Как обещал, ссылка на статью: "Куда катится рынок недвижимости"
Ставьте лайк и подписывайтесь на канал, чтобы не пропустить важное!
