Скажу сразу в этой статье не будет имен, телефонов и каких-либо рекомендаций. Просто я решила, что примерно раз в неделю буду делать публикации про недвижимость и все, что с ней связано и вот сегодня мой рассказ будет посвящен риэлторам, юристам и тому, насколько они нужны при покупке квартиры.
Риэлтор - это наемный сотрудник
Мы достаточно долго выбирали себе квартиру, поэтому я посетила некоторое количество объектов. После всех этих визитов у меня сложилось впечатление, что риэлтор - это человек который беспрекословно слушается хозяина квартиры и отстаивает его точку зрения. Риэлтор боится перечить владельцам недвижимости, что бы от его услуг не отказались в последний момент. Хозяин опоздал на показ, риэлтор готов ждать час и потом чуть ли не извиняться за то, что ждал.
Риэлтор просит большие деньги, но по сути он может только показывать объект и координировать всех, но он не может помочь с получением документов. Он же не пойдет за хозяев в МФЦ получать выписку из домовой книги, ему ее просто не дадут. И ни в одной инстанции без нотариальной доверенности с ним разговаривать не будут. А в диспансерах даже с доверенностью ему делать нечего.
Но... Моя сделка сильно изменила мое отношение к риэлторам.
Юрист - это человек, которые знает как проверить объект недвижимости
Есть такой журнал Т-Ж который ведет Тинькофф банк. В этом журнале иногда публикуются страшные истории в том числе как покупатели остаются без квартиры. При этом журнал приводит номера решений судов и перепроверяет то, что публикует у себя на сайте, поэтому эти страшные истории отнюдь не байки. Именно поэтому мне хотелось, что бы мою будущую квартиру проверил юрист по своим базам.
Цель проверки - узнать не было ли мошеннических действий с квартирой и не ущемлялись ли чьи-то права. Вполне возможно, что квартира должна была перейти одним, а досталась другим. Проверять надо вроде немного, но могут всплыть подводные камни. Надо убедиться, что паспорта собственников действительны, изучить выписку ЕГРН, посмотреть на документы-основания, проверить нет ли судебных тяжб по квартире, убедиться что во время приватизации не забыли ли кого и еще по мелочам.
Я знаю, что в целом и я сама могу проверить очень многое, но это достаточно муторно. Потому, что в одном месте надо проверять одно, в другом другое. Где-то можно что-то не найти. А у юриста есть доступ к платной базе, он вбил туда фамилию, номер паспорта и получил всю выписку по человеку.
Отдельный плюс юридической проверки - это наличие бумажки. Бумажка не защищает от риска, юрист ведь тоже может что-то пропустить. Но если не дай Бог доходит до суда, то покупатель с бумажкой - это "добросовестный покупатель", который проверил объект. И вот смешная фраза "добросовестный покупатель" - это прям термин который употребляют в ГК. Отобрать недвижимость у добросовестного покупателя намного сложнее.
Про юристов и риэлторов
В моем случае объект проверки был и простым и сложным одновременно. Были с ним и мелкие судебные тяжбы, но внутри одной семьи. Не буду пересказывать всю историю, но суть в том, что мой юрист набрал себе дел и времени ему явно не хватало. Он наляпал ошибок в проект договора, а поправить его не успевал. Сбер в результате запросил больше документов, чем юрист. Зато в заключении которое я получила накануне сделки мой юрист написал "запросить этот документ, запросить тот". И в этот момент я уже задала его руководителю вопрос за что же я вам плачу тогда, в договоре же указано, что вы запрашиваете, а не я. Собственно под конец я уже начала действовать через руководителя... И это при том, что юридическую фирму нам с мужем рекомендовали знакомые, которые заказывали там ту же услуга. Ну и на Яндексе у этой фирмы средняя оценка 5 баллов и сотни хвалебных отзывов. В общем юристом я осталась очень не довольна, зато риэлтор продавцов мне понравилась и тут опять же вопрос в деталях.
Когда выходишь на сделку и общаешься с банком, возникает много мелкой возни и ее должен на себя кто-то взять. В этой возне не нужны особые знания, тут нужно только умение общаться и договариваться. Вот, например, в моем случае один человек продавал свою долю по доверенности, Сбер попросил этот документ в электронном виде с ЭЦП, мол без этого нельзя подавать документы дистанционно на регистрацию через сервис безопасной сделки. В связи с этим были разные обсуждения между мною и банком, банком и риэлтором. Мне банк давал скидку за использование их безопасных расчетов и мне это было важно. Вот вроде бы мелочь, а переговоров много и их взял на себя именно риэлтор. Он позвонил нотариусу у которого оформлялась доверенность и обо всем договорился. Потом к нотариусу уже пошла мама, на которую была выдана доверенность. Но она пришла на все готовое. Другой пример: у нас риэлтор проверял договор который составил Сбер и нашел там описки в персональных данных. Можно ли было без риэлтора? Можно, но когда продавцов много, кто-то один должен был взять на себя эту организационную работу. Смогли бы мои продавцы продать без риэлтора? Нет! Они все занятые люди и они бы не потянули переговоры сами.
Жизнь без риэлтора
Когда выставляешь на Циане объявление, сайт пишет кто продает хозяин или риэлтор. Если написать, что хозяин, то его начинают атаковать риэлторы, что бы предложить свои услуги. Это конечно сильно напрягает. Но вот когда я уже прошла через покупку, я понимаю, что продать без риэлтора вполне можно, надо просто иметь свободное время на показы и переговоры. Если же обращаться за помощью, то тут очень большую роль играет человеческий фактор. Есть риэлторы которые срывают сделки. И тут к сожалению нет универсального совета как выбрать риэлтора, но могу сказать только одно. Если риэлтор начинает тянуть время или допускать ошибки в начале, стоит сразу же задуматься, под конец будет жарче.
Риэлторы берут за свои услуги не мало и вот тут вот просто надо правильно оценить свои силы. Потянете вы все без них или нет.
Приглашаю вас подписываться на мой телеграмм-канал.
