Существует много разных мнений по поводу того, покупать ли сейчас недвижимость или не покупать. Одни кричат, что покупать сейчас не нужно ни в коем случае, другие кричат, что покупать нужно именно сейчас...
Но при этом мало кто из них ссылается хоть на какую-то аналитику по рынку, либо же вообще ее не приводит и основывается только на своих оценочных суждениях и гаданиях на кофейной гуще, что в принципе и вводит в заблуждение тебя, как покупателя. Почему эти квартиры стоят столько, откуда ценообразование, от чего оно зависит, и чё ваще здесь происходит?
Стоит ли вообще это покупать и если да, то что конкретно?
И я больше тебе скажу, что для этих целей можно купить не квартиру, не дом, а кое-что другое... Дочитай статью до конца и узнай, как за ту же стоимость купить и заработать не только на естественном повышении цены за квадратный метр, но и на кое-чем другом.
Давай разбираться!
Обзор рынка недвижимости
Давайте рассмотрим с вами как же вел себя рынок недвижимости за последние 3 года. В интернете много аналитики от разных авторов, но я предпочитаю придерживаться проверенных и официальных источников вводных данных.
Для сравнения я предлагаю рассмотреть рынок в межкризисный период с декабря 2018 года по сегодняшний день. Как раз-таки этот период включает в себя мировой кризис 2018-го года, ковидный период и события 2022 года. На мой взгляд он максимально показывает, что люди любят покупать квартиры тогда, когда всё плохо.
А именно когда рушится цена на нефть, доллар растет и доходы стоят на месте, или что еще хуже, падают.
Что же они делают? А если говорить простым языком, то люди вытаскивают свои активы из фондовых бирж, из криптовалют, да на конец из под матраса достают, и предпочитают вкладывать в недвижимость.
Почему именно недвижимость? Да всё потому, что это наиболее надежный актив, перед покупкой его можно «потрогать», ощутить. С акциями и криптовалютой так не получится.
На этом графике можно увидеть, что учитывая все эти кризисы валился дооолллар, валилась фооондовая биржа, валились криптовалююююты, и когда всё это происходило, то ты заглядываешь в свой валютный или фондовый портфель и твоя голова покрывается сединой, от того, что буквально вчера твой портфель, который собран и приобретен 2 года назад вчера показывал +50%, а сегодня -50%.
Да я и сам был на этом месте, и прекрасно помню даты 3-12 мая, а затем 20 июня 2022 года.
Рассмотрим рынок вторички.
Почему в 2024 году выгоднее купить квартиру на вторичном рынке, чем большинство квартир от застройщика?
1) Знаешь, я всегда сравниваю рынок вторички с покупкой вещей «у приятеля», или же наиболее точным будет сравнение с покупкой вещей на Авито. Цель продавца продать, а затем снова купить. Встречной сделкой.
2) При этом рынок квартир от застройщика — это модный магазин, где тебя встречает девочка с рецепшена, где твою сделку ведет менеджер в костюме за 50 тысяч, тебе наливают вкусный кофе и всячески облизывают. Цель продавца — продать с максимальной маржой.
Как проходит продажа на рынке вторичного жилья?
Ты приходишь, смотришь, находишь какие-то косяки в ремонте (даже если они незначительные, ведь все понимают, что торг будет), озвучиваешь ту сумму, за которую готов купить квартиру, после чего начинается диалог о торге.
На моей практике торг доходил от 5 до 20% от изначально указанной в объявлении цены. И это нормально. Почему? Потому, что человек, который покупает с нами у этого продавца, потом пользуется нашими же услугами на рынке недвижимости, и покупает себе вторичку по такой же схеме.
Не это ли рыночные отношения?
Когда один хочет купить подешевле, а другой хочет продать подороже, всегда есть та середина, которая устраивает обе стороны.
Да потому, что человек, который продает свою вторичку, чаще всего продаёт её под расширение пространства, то есть жил вот он в однокомнатной квартире, появился ребенок, нужна двухкомнатная. Ну или дом на своем участке.
Плюсом к тому, вторичка практически всегда идёт уже с ремонтом. И даже если он вам нравится хотя бы на 50%, то уже стоит это рассматривать, т.к. косметический ремонт в сравнении с ремонтом с чернового этапа будет разниться в стоимости в десятикратных размерах.
И кстати, вторичка — это не всегда бабушкин ремонт, бывают очень достойные варианты.
А за сколько вы выставили и за сколько продали свою квартиру на Авито или Циан? Напишите в комментариях.
Рассмотрим рынок первички.
Как я уже говорил рынок первички легко сравнить с модным магазином, и да, процесс покупки первичного жилья очень похож на эту модель.
Почему же основную часть новостроек в 2024 году не стоит покупать?
Доля ипотечных сделок за 2023 год, по разным оценкам, составляет от 60 до 80% от общей массы сделок.
В 4 квартале 2023 года Центробанк РФ поднял ключевую ставку до 15%. К слову, такие существенные изменения происходили в 2014 году (17%), и в феврале 2022 года (20%). 15 декабря 2023 года состоится очередное заседание Центробанка РФ и по великой доле вероятности ставка будет поднята. Никто не знает насколько, но по моим оценкам это случится.
Что вообще это за ставка такая? И почему тебе нужно об этом знать? Простыми словами — это минимальная стоимость кредитных средств, включая ипотеку. То есть Центробанк даёт деньги банкам, а банки дальше дают эти деньги тебе под ещё больший процент. То есть стоимость ипотечного кредита для потребителя будет в районе 17-20%.
Так вот, учитывая все вышеуказанные данные существуют льготные программы ипотек для новостроек, такие как семейная ипотека, IT-ипотека и много других. Кстати, некоторые из них применимы и к вторичному жилью.
Процентные ставки конечно же там ниже, и это действительно выгодно, но не нужно забывать, что во-первых не всем они доступны, а во-вторых в таком случае вы квартиру-то покупаете дешевле, но не забывайте, что вам в этой квартире нужно еще понервничать на приемке квартиры, получить ее по акту приема-передачи, найти нормальную бригаду ремонтников, сделать ремонт, принять ремонт, купить мебель, и потом, спустя полгода-год въехать в нее.
И тут встает вопрос: а надо ли оно, вообще?
Ведь если цель купить для постоянного проживания, то хочется при продаже своей квартиры въехать в уже что-то готовое и не заполнять свою голову этим чёртовым ремонтом.
Сравнение.
Итого, для примера, при покупке студии 32 м² в Сочи за 10 млн.руб. вы покупаете коробку, в которую вы еще вложите 2-3 млн.руб., и финальная стоимость, с учетом потраченных тобой денег будет в районе 13-13,5 млн.руб. Ах да, еще забыл несоизмеримый кайф от последующих ремонтных работ 24 часа в сутки у всех твоих соседей — это бесценно.
Плюсом к тому в новостройках часто первые этажи отдаются под коммерческие помещения. По моей аналитике эти помещения заполняются коммерцией в следующие 3 года после сдачи комплекса в эксплуатацию.
То есть для того, чтобы сходить в магазин, сходить постричься, или провести вечер в кафе, тебе придется идти или ехать в соседний район и пользоваться благами цивилизации там, хотя ты купил квартиру в новом и модном комплексе бизнес-класса.
А теперь для примера рассмотрим вторичное жилье. Ты покупаешь квартиру в том же Сочи с той же самой квадратурой 32 м², условно в доме 2015-2020 года постройки, при первоначальной стоимости 11,5-12 млн.руб. У тебя обжитый дом, у тебя налаженная инфраструктура, чаще всего вся та коммерция, которая обеспечивает нормальную жизнедеятельность среднестатистического человека уже присутствует, и на эту тему как правило не нужно задумываться.
Итого: первичка — переезд через год, вторичка — переезд сегодня.
Разрыв между рынками первички и вторички.
А теперь давайте вернемся к графику роста стоимости квадратного метра. Не видишь никакой созависимости?
А она есть, как тот суслик.
А зависимость на графике следующая: рынок вторичного жилья всегда стремится к цене первичного жилья. Почему на этом графике есть просадки относительно рынка первичного жилья? Да всё просто. Как я уже говорил в прошлых блоках Центробанк РФ поднимал ключевую ставку вплоть до 20%, а банки поднимали стоимость ипотечных займов. И в 2014 и 2018 гг. не было той же самой IT-ипотеки, и естественно, учитывая нежелание людей платить ежегодно 20+% на остаток ипотечного кредита, сам ипотечный продукт был попросту нерентабелен и люди предпочитали «переждать». Да к слову сказать, и стоимости на новостройки были ещё на приемлемом для Россиян уровне. Сейчас при такой разнице в цене квадратного метра только время может заставить привыкнуть россиян к таким ценам. А вторичка подтянется со временем сама собой.
К чему я все это рассказываю?
Давайте помянем тех агентов по недвижимости, которые втуливают тебе о том, что новостройка это выгодно, что вот сейчас цена за квадратный метр 300 тысяч, а через год будет 600.
Да не будет. А может быть и будет :) И с чего ей вообще быть? Откуда такая информация? А знаешь откуда они берут эти данные?
Застройщик, при разработке плана продаж, просчитывает инвест-расчёт по цене на квадратный метр в своем жилом комплексе, который основан на фантазии того, кто этот расчет делает. Я вас всех предупреждаю: эти цифры — полная размазня. Никто, кроме опытных и грамотных агентов, не сможет дать качественную оценку потенциала роста цены в конкретном районе, в конкретном жилом комплексе, на конкретную планировку. Также не стоит забывать и об общей обстановке на финансовых рынках, которые напрямую влияют цепочкой своих изменений на рынок недвижимости РФ.
Вот как раз для этого я и привожу данные по зависимости этих графиков, по которым можно увидеть будущий вектор движения цены на вторичку, при этом вектор движения цены на первичку сможет сказать только Ванга или всё та же кофейная гуща. Задумайся.
Чтобы тебе не впихивали невпихуемый неликвид, подпишись на меня в Дзене, а также на мой телеграм и покупай с нами, безо всяких комиссий и недомолвок. Мы работаем на рынке Сочи и мои специалисты тщательно анализируют всё происходящее на рынке недвижимости.
Ну а теперь мы подобрались к самому интересному.
Давай посмотрим на самую казалось бы неприметную статистику, которую сторонятся все, т.к. тема покупки жилья/апартаментов под сдачу в аренду мало кому интересна. Это же надо разбираться в площадках типа Авито, Суточно.ру, Островок и т.п. Так ещё и самой сдачей заниматься, да ну её. Для этого есть доверительное управление.
Обрати внимание на левую часть таблицы. Да, да! Если ты купил квартиру или апартамент для того, чтобы деньги приносили деньги, то ты спросишь меня: чё это за бизнес такой — 25 тысяч в месяц на сдаче. Это же около 300 тыс.руб. в год!
Получается, что я заплачу коммуналку и у меня останется около 250 тыс.руб. по году.
Да, конечно же это смешные деньги в разрезе тех сумм, которые мы с тобой потратили на покупку самой квартиры или апартамента, дак сверху еще и ремонтом помазали.
А знаешь что самое смешное? Что примерно 0% из тех, кто сейчас читает эту статью посмотрел на правую часть таблицы и цифру внизу.
Рост стоимости самой квартиры составил 54% за 5 лет.
Да, деньги с самой аренды — иногда забавны по итогам года, но сама-то квартира или апартамент дорожает в цене. Почему дорожает? Да потому, что постепенно превращается во вторичку, плюсом у тебя есть подтвержденная доходность. Пусть это бизнес, но этот бизнес сам собой покрывает как минимум инфляцию. А удорожание квадратного метра позволит со временем иметь чёткое представление о состоянии своих активов.
Сами деньги уже принесли деньги спустя какой-то отчётный период, ну скажем, 2-3 года. И здесь ты, заработав как на сдаче в аренду, так и на росте цены, не сидишь в неведении за сколько продавать свою квартиру, а имеешь чёткую картину за сколько прямо сейчас можно её выставить и за сколько она может уйти.
Не это ли правильный путь для 2024 года?
Видео по теме:
Буду благодарен за лайк, подписку и репост друзьям. Удачи.