Когда полгода назад я писала, что ипотеки скоро не будет, вы подозревали, я вас агитирую быстро и много покупать, чтобы мне работы было больше.
- Как это - ипотеки не будет? - удивленно спрашивали вы.
Вот так, как сейчас, например. Она, вроде, есть, но ее в то же время нет. Ключевая ставка 16%, значит кредиты - 17+. С нынешними ценами на квартиры даже добавить пару миллионов, чтобы поменять меньшую на большую, будет очень накладно. О длинном ипотечном плече и мечтать нечего.
Так что, прошло всего полгода, и ипотеки больше нет.
Теперь вы ждете шумного обрушения рынка. Последние пару месяцев я отчетливо слышу как ожидающие замерли в предвкушении выгодных покупок.
Прежде, чем гадать, ждать ли "черную пятницу" недвижимости, давайте посмотрим, что происходит прямо сейчас.
Ипотеки на вторичке почти нет. Очень немногие покупатели берут совсем небольшие доплаты в банках, предлагающих лучшую ставку.
И финансово сложно вытянуть и морально тяжело видеть кругленькие цифры.
Вчера мы с клиентом получили одобрение в трех банках, предлагающих лучшие условия. Выглядят лучшие условия сейчас так - 15,9 - 15,99- 16,3 - 16,6%. Но за 15,9 надо заплатить 90 тысяч комиссии банку. За 15,99 надо выйти на сделку очень быстро. К 16,3% прилагается слишком дорогая страховка, которая съедает все отличия от 16,6.
По факту, везде получается примерно одна ставка. Все остальное - маркетинг.
При этом, все еще много покупателей с наличкой. Без ипотеки. И их еще будет какое-то количество в течение 2024 года. Многие положили то, на что планировалось купить недвижимость, на ставшие более выгодными депозиты. Ждут их раскрытия, а пока бегают по рынку в поисках лучшего варианта.
И торгуются.
Торговаться покупатели сейчас пытаются не меньше, чем на миллион. Но для такого торга пока нет серьезных оснований. Продавцы не устали продавать и не отчаялись. На продажу выставлено слишком мало объектов, до затоваривания нам еще очень далеко. Поэтому торг сейчас идет в диапазоне 3-5%.
Одновременно с уходом ипотеки усилился тренд на ценовое расслоение.
Квартиры в домах постройки последних 15 лет даже не думают дешеветь. А в некоторых случаях и продолжают дорожать. В то время, как квартиры в панели 70-80-х и построенные из хорошего крепкого кирпича хрущевки продолжают терять цену.
Теперь независимо от места своего расположения - и на Садовом кольце и окнами на МКАД.
Цена квадратного метра квартиры в новом доме, претендующем на бизнес-класс, между 3-м Кольцом и МКАД практически сравнялась, а в некоторых случаях и обогнала цену метра квартиры в ЦАО, но в старом фонде.
И тенденция эта будет только усиливаться.
Центр в смысле привлекательности для покупателей активно смещается в сторону западного и юго-западного городских округов.
Еще 1 особенность рынка - дома, построенные городом по программе реновации оказались достаточно качественными, а квартиры в них не такими заоблачно дорогими, как в коммерческих. Они пользуются большим спросом у покупателей.
На показы очереди выстраиваются.
Те, кто успел в прошлом году купить такие квартиры с городского аукциона, теперь продает с прибылью в пару миллионов быстро, весело и задорно.
Декабрь 2023 и январь 2024 стали самыми нестандартными за все годы моей практики. Стандартно в декабре всегда активность участников рынка повышенная.
Все стремятся выйти на сделки до конца года.
А в январе, наоборот, стандартно ничего не происходит. Но не в этот раз. Декабрь стал застойным, а январь закончился большой активностью покупателей.
На удивление экспертов.
Чего ждать от рынка дальше, читайте в моих следующих статьях. А за подробностями - на мой телеграм канал. Ссылку на него оставлю в 1-и комментарии.
Для всех, кому пришла пора продавать и покупать квартиры, пишите мне в вотсап +79153857212 или в телеграм @JuliaKiani.
