Высокие процентные ставки по ипотечным кредитам, высокая стоимость жилья и высокая арендная плата, что усугубляет проблемы доступности жилья как для покупателей, так и для арендаторов.
Друзья, прошу вас подписаться на наш телеграм канал.
Интересно, о каких странах идет речь, ведь похоже, всё это складывается в России, где всегда всё плохо, а во всём мире хорошо.
Неужели это про рынок недвижимости США?
Важная вещь: ставки по ипотечным кредитам выросли и достигли максимума в октябре – 7,7%. Средние цены на жильё в третьем квартале были выше на 400 000 долларов. Но интересна другая информация. В США расчет цены ведется от типового американского дома. В начале 2023 года типовой дом стоил 350 000 долларов, в июне 2023 года – 348 000 долларов, а в декабре – уже 344 000 долларов.
Что же происходит на рынке недвижимости в США?
То же самое, что и происходит с недвижимостью в России – стагнация, падение. А самое интересное – рост ставок ипотечного кредитования. Для сравнения, ставка по ипотечному кредитованию в США за последние 2 года выросла вдвое. 26 января 2022 года была отмечена ставка 3,72%. А на данный момент ставка составляет 6,81%. В банках вам предложат до 6,76%. То есть, когда мы разговариваем про наш одинокий печальный рынок недвижимости в России, мы должны понимать, что большие тренды, которые происходят в мире, отражаются в России. То есть не так уж вы и одиноки в Российской Федерации. Поэтому мы поговорим, как мировые тренды скажутся в 2024 году на рынке недвижимости в России.
Самое главное в Соединённых Штатах Америки последние два года отмечается спад спроса на рынке недвижимости и фактически стагнация. Можно сказать, что в некоторых штатах цены на недвижимость продолжают расти, например, в Бостоне, Майами, Нью-Йорке. Но в большинстве штатов цены на недвижимость начали уже давно падать. Опрос, проведённый в четвёртом квартале 2023 года, также показал, что доля домовладельцев, рассматривающих возможность продажи, была одинаковой как для тех, у кого ставка была низкая, так и для тех, у кого ставка была большая. Самый важный момент: большое количество домовладельцев рассматривают 2024 году выставить свой дом на продажу.
В Соединенных Штатах Америки до сих пор значительная часть граждан берет ипотеку по плавающей ставке. Где-то до 20% кредитов приходится на ипотеку по плавающей ставке. В 2008 году ипотеки с плавающей ставки были достаточно сильно распространены в Соединённых Штатах Америки, но после кризиса 2008 года значительная доля людей всё-таки предпочитает брать ипотеку по фиксированной ставке.
Люди, как и в России, попытались галопирующую инфляцию, связанную с печатью бесконечной долларов, переложить в недвижимость, но опять же видно из ситуации на рынке недвижимости в США, что даже в долларах цены на недвижимость не защищают от инфляции. Почему? Потому что ваше вложение капитала в недвижимость сползает или топчется на месте, а инфляция в 2023 году достигла порядка 6,7%. То есть, что же получается, бетон и там не защищает доллар от инфляционных скачков. Поэтому люди, как и в России, любят забежать в недвижимость при высоких темпах инфляции и при этом тоже продолжают там терять деньги.
А давайте теперь посмотрим, что же происходит у нас в Европе. Может в Европе у нас с рынком недвижимости всё много лучше, чем в США, чем в России.
В Германии цена на недвижимость продолжает падать уже четыре квартала. В третьем квартале 2023 года цены упали на 10,2%. Так сдувается самый большой ипотечный пузырь за последние 50 лет, по мнению аналитиков. В Германии развивается самый крупный кризис на рынке недвижимости за историю наблюдений с 2000 года. Ой, то есть получается, что на рынке недвижимости в Германии из-за того, что опять же стали подниматься ключевые ставки, стали подниматься ставки по ипотеке, фактически начался кризис, достаточно системный. Его пока никем не прогнозируется, самый крупнейший кризис на рынке недвижимости за последние 50 лет.
Давайте посмотрим, что во Франции. Во Франции упали продажи жилья, но не цены. Темпы снижения цен на дома составили 1,7%, снижение цен на квартиры – 3,4%. А вот самое интересное – это спрос. Так вот, спрос на покупку недвижимости упал на 16%. Продажи на рынке Франции, по данным известного агентства недвижимости Century 21, упали на 16%, а цены на жильё в среднем по стране снизились на 1,7%. Наибольшее падение цен отметилось в Париже – 5,5%, а объемы продаж в Париже – 12,6%. В Нормандии цены на месте топчутся, а вот объемы продаж упали на 21%. В Провансе на Лазурном берегу цены чуть-чуть подросли всего на 1%, а вот объёмы продаж упали на 15,5%. То есть, что мы видим на рынке Франции, мы видим минимум стагнацию, а максимум уже начало падения спроса на рынке недвижимости, а самое главное – начало снижения цен.
Поехали дальше. Кипр. Последние несколько лет до этого бурно продавалась паспортная недвижимость, особенно россиянам. Так как вся эта тема прикрылась, то те застройщики, которые строили паспортную недвижимость, особенно в бюджете до 2 млн долларов, сейчас сидят в глубокой заднице и не знают, кому продать эту недвижимость. Вот такая ситуация сложилась на Кипре.
Давайте теперь перейдем к более интересной теме для россиян. А что у нас прогнозируется на рынке недвижимости в Дубае? Потому что это же Дубай, наше всё. По данным известного банка ЦБР, цены с января 2020 года выросли: арендная плата на 42%, жилье на 33%. Важно понимать, что сейчас все прогнозы по Дубаю отрицательные. Все аналитики сходятся в том, что 2024 год станет на рынке Дубая переломным, и в конце 2023 года российские брокеры отмечали панические настроения у многих россиян, которые попытались свою недвижимость сбрасывать на вторичном рынке. Напоминаю, что вторичного рынка Дубае очень мало, а все торгуют только новостройками, и агенты зарабатывают на новостройках. Та ситуация, которая складывается на рынке Дубая, она на самом деле критичная. Нужно понимать, что в Дубае рынок очень нестабильный. Уже отмечались кризисы в 2008-2009 и 2015 годах, а сейчас мы видим опять переломный момент в 2024 году.
В связи с этим, может быть интересно посмотреть на те страны, где ключевые ставки и ставки по ипотеке не растут, а падают. Может, там что-то хорошо? Давайте перенесемся на минутку в Китай. Весь четвертый квартал, всю осень, Центробанк Китая пытался, наоборот, облегчить нагрузку домохозяйств по ставкам по ипотеке. В Китае планомерно пытались оживить рынок недвижимости. Почему? Потому что 6-7% ВВП Китая вложено в недвижимость. Но самое главное, что в Китае недвижимость ещё более популярна чем у россиян, как способ сбережения. Там возник большой пузырь. Согласно аналитикам, рынок недвижимости Китая начал впадать в кризис ещё в 2021 году, и сейчас постепенно начинает восстанавливаться. Однако более глобальный анализ показывает, что рынок Китая впал в достаточно длительный кризис, и не выйдет из него быстро. В пост пандемийные годы с 2020 по 2022 мы видим, что на рынке США, Германии, Франции, России, на Ближнем Востоке, в Китае наблюдается динамика, и все говорят о том, что на мировом рынке недвижимости надулся ценовой пузырь. Проблема одинакова в разных странах, и все пытаются использовать недвижимость как средство сохранения капитала.
Средства и побежать их вложить в бетон, то вы их спасете от какой-то инфляции, от девальвации, от каких-то кризисов и пересидеть с ними в бетоне. Но ситуация такова, что каждый раз люди, которые забегают по такой тактике в недвижимость, в итоге эти деньги там теряют. И казалось бы, уже прошло кризисов во многих странах, и пора бы уже научиться. На самом деле память у нас очень короткая. Поэтому в Российской Федерации ничем не отличается по модели поведения от многих стран. И поэтому, что мы видим с вами, что прогноз по многим странам на 2024 год либо стагнация, либо падение цен.
То есть ни в одной части мира сегодня нет положительного прогноза, который до сих пор вам рекламируют, что вкладываете в Бали, вкладываете в Дубай, вкладываете в Европу, вы возите деньги в США, вывозите еще куда-то и вкладываете в недвижимость. Вот поэтому ситуация заключается в том, что мы ничем не отличаемся от мирового рынка. Рынок недвижимости валится во всем мире, и мы тоже туда поедем. Поэтому думать, что у нас будут цены расти, а во всех странах они будут падать, каким-то чудесным образом нас мировой этот тренд не коснется, это достаточно глупо.
Что же как итог, могу сказать только одно, что расширяйте свой кругозор и смотрите на то, что происходит параллельно в нескольких странах, и тогда вы увидите очень интересный момент. Вы увидите сходные тренды, и вы начнете лучше предсказывать, что будет происходить с рынком недвижимости в России. И на мой взгляд, высокая ставка сейчас для многих стран, в том числе для России, пойдет на пользу. По одной простой причине: что мы видели, к чему приводили те же нулевые ставки по ипотеке в США. Количество бездомных людей и людей, не способных купить недвижимость, даже в ближайшем будущем, не упало, а выросло. То есть нулевые ставки по ипотеке, которые мы наблюдали с вами до 2020 года, до 2021 года, они привели к тому, что рынок недвижимости США раздулся. Количество людей, способных купить недвижимость в стране, уменьшалось. Если вы посмотрите многочисленные сюжеты от разных наших соотечественников про рынок недвижимости США, то увидите, в том числе, и Канады, что недвижимость из-за тех низких ставок по ипотеке становилась всё более и более недоступной.
Так что разумнее сделать для России, для России нужно найти разумный баланс в ставках. А я считаю, что эта ставка где-то порядка 10-11% годовых, которая будет балансировать рынок аренды и рынок покупки квартир в ипотеку, это будет приводить к тому, что у нас такие ценовые пузыри не будут так быстро раздуваться, как это мы наблюдали с вами с 2020 по 2022 год. Поэтому ситуация сейчас, на самом деле, во всём мире такова, что мы вошли в длительный период высоких ключевых ставок. Это, с одной стороны, даёт возможность людям накапливать денежные средства в других активах. Но самое важное это даёт возможность охладить рынок недвижимости, и охлаждение недвижимости будет происходить во всех странах примерно одинаково.
Мы увидим период двух-трёхлетнего спада, и поэтому мы сейчас с вами находимся 2 года уже в стагнации. И сейчас мы потихонечку начинаем сползать. Поэтому для тех, кто хочет улучшить свои бытовые условия, 2024 год даст возможность переезда из маленькой квартиры в более большую по площади, удобную, с минимальной доплатой. Почему? Потому что снижение цен на крупные лоты очень часто идёт большими темпами и быстрыми темпами, чем на маленькие. Поэтому, друзья мои, расширяем кругозор.
Переходите в мой телеграмм, там нас уже 300 000 000, там конкретно про Москву https://t.me/+PVwzTsoJsJRiYjQy
