Добрый день, дорогие читатели! Сегодня мы поговорим на достаточно интересную тему – это виды и классификация апартаментов в России. Напомню, что апартаменты – разновидность коммерческой недвижимости и представляет собой нежилой фонд. Законодателем до настоящего момента определение апартаментам не дано, а на практике они отличаются от жилья своим функциональным назначением и невозможностью получить регистрацию в таких помещениях. Апартаменты делятся на виды и классы исходя из таких критериев, как: число комнат, метраж, предоставляемые услуги и выполняемые работы, местоположение апартаментов, внутренняя и внешняя отделка и техническое оснащение помещений.
Апартаменты бывают следующих видов:
- апарт-отели;
- кондо-отели (кондоминиум-отели);
- инвестиционные апартаменты (инвест-отели);
- доходные дома;
- комплекс апартаментов/многофункциональный комплекс с апартаментами;
- клубные дома.
А теперь более подробно рассмотрим каждый вид апартаментов в отдельности.
1. В соответствии с Постановлением Правительства РФ №1860 от 18 ноября 2020 года «Об утверждении Положения о классификации гостиниц» апарт-отель - вид гостиниц, номерной фонд которых состоит из номеров категорий «студия» и «апартамент». То есть, законодателем предусматривается два типа номеров: студия и апартамент. Оба типа номеров должны быть оборудованы кухней со всем необходимым для возможности приготовления пищи. Изучая гостиничный бизнес в России, можно с большой уверенностью сказать, что такой вид сервиса в нашей стране не сильно развит, поэтому представители гостиничного бизнеса ограничиваются предложением населению небольших гостиничных номеров с малогабаритной кухней либо многокомнатных квартир со всеми удобствами и включенным сервисом со стороны гостиничного персонала.
Если апарт-отели сравнивать с гостиницами, то они от гостиниц отличаются немногим. Помимо кухни в таких номерах имеется все для комфортного проживания людей, например, мебель, бытовая техника, различные предметы обихода и быта, которые нужны людям для повседневного использования. Более того, в таких номерах предусмотрена каждодневная уборка персоналом и по определенному графику. В здании, как правило, имеется собственный бассейн, тренажерный зал, зона СПА, салоны красоты, массажные кабинеты и т.д.
Таким образом, апарт-отель — это стандартные квартиры, входящие в общий гостиничный комплекс и имеющие соответствующий сервис. Также указанным выше Постановлением Правительства РФ №1860 предусмотрено наличие у апарт-отелей классов, которые отличаются возможным количеством проживающих, метражом, наличием спален, столовой, общей или отдельной гостиной, техническим оснащением.
В России апарт-отели можно встретить как в центральных исторических районах городов, так и в новостройках и только набирают свою популярность.
Можно выделить основные преимущества апарт-отелей:
- удобное расположение таких отелей в хороших районах городов с удобным выездом на транспортную магистраль;
- гостиничный сервис, которого нет при аренде обычных апартаментов, и его относительная дешевизна в отличие от гостиничного;
- невысокая стоимость аренды;
- качественные материалы внешней и внутренней отделки, удобная планировка, современная мебель и бытовая техника;
- комфортная и оборудованная всем необходимым придомовая территория;
- своя отдельная кухня, что дает проживающим возможность приготовления пищи в самом номере;
- возможность выбора оптимального времени для заезда и освобождения номера.
Основными недостатками таких апарт-отелей являются:
- необходимость за несколько месяцев бронировать номер;
- большое количество заполняемых документов при оформлении договора аренды;
- повышенная стоимость коммунальных платежей, если сравнивать со стандартными квартирами.
Апарт-отели строятся и создаются застройщиками и собственниками в целях передачи их в пользование и владение на длительный срок. Данный вид апартаментов очень удобен для больших семей с детьми, так как в таких апартаментах созданы все необходимые условия для комфортного проживания людей.
2. Кондо-отели (кондоминиум-отели) – это отели, объединяющие в себе признаки и преимущества отеля, но принадлежат отдельному оператору и физическим лицам. Они представляют собой так называемую коммерческую недвижимость. Кондо-отель — гостиничный комплекс, как правило, высокого уровня, предполагающий совместное владение объектом управляющей компании и частных лиц. В его составе имеются апартаменты, предназначенные для временного проживания людей, покупки и сдачи в аренду. Клиент приобретает себе уже готовый (оснащенный мебелью и техникой) гостиничный номер в собственность. В рамках заключаемого с управляющей организацией договора собственником такого номера оговариваются периоды времени, когда лично он будет занимать данный номер в течение календарного года. В другое время свободные апартаменты сдаются в аренду управляющей компанией другим лицам. Для владельца такого рода апартаментов такой подход очень удобен, поскольку позволяет не просто отдыхать в собственном гостиничном номере, но и получать пассивный доход, все вопросы решая при этом с самой управляющей компанией. Всю основную работу за него делает так называемый оператор. Необходимо также отметить, что собственники апартаментов становятся совладельцами и мест общего пользования в отеле, в частности, самого земельного участка. Обычно это гостиничный комплекс класса «5 звезд» с гостиничной инфраструктурой, включающей рестораны, бары, спа-клубы, салоны красоты, бассейны, конференц-зоны. Подобно гостиницам, кондо-отель управляется оператором, однако принадлежит не только управляющей компании, но и частным лицам. Отличительная особенность – высокая стоимость аренды апартамента в данном комплексе.
Единых параметров и требований к планировочным решениям апартаментов в формате кондо-отеля в России не существует. Как правило, это многокомнатные гостиничные апартаменты или просторные студии с обязательно оборудованной кухней. Инфраструктура отеля зависит от целого ряда факторов: месторасположения, целевой аудитории, выбранного класса объекта. Продажа апартаментов кондо-отеля рассчитана, скорее, на владельцев среднего бизнеса.
Отели подобного вида в России пока отсутствуют, но на практике все чаще встает вопрос о разработке таких проектов в нашей стране и их реализации. Нужно также учесть, что на сегодняшний день существует целый ряд препятствий в реализации таких проектов именно в России, такие как:
- отсутствие единого механизма правового регулирования вопросов строительства, ввода в эксплуатацию, содержания и использования подобного рода апартаментов;
- отсутствие регламентов и единых требований к порядку разработки проектной документации и самому строительству таких объектов недвижимости;
- отсутствие единого механизма правового регулирования деятельности управляющих компаний/операторов по управлению такими апартаментами;
- отсутствие опыта работы в рамках деятельности по управлению такими объектами.
3. Инвестиционные апартаменты (инвест-отели) – это по своей природе гостиница, в которой номера принадлежат разным собственникам. В такой гостинице любой человек может купить один апартамент, а может и целый этаж. А далее начинает работать управляющая компания, которая занимается управлением данными апартаментами и при этом ежемесячно выплачивает собственнику апартаментов денежные средства, являющиеся прибылью от сдачи в аренду таких номеров. Основное отличие апарт-отелей и инвест-отелей в длительности аренды номеров. В инвест-отелях можно остановиться на срок, не превышающий месяц. Такие апартаменты являются небольшими по площади, однако они прекрасно вмещают в себя всё необходимое для не долгосрочного пребывания. Клиент может арендовать сразу несколько апартаментов.
В России сдача в аренду такого вида апартаментов не так сильно развита, но она существует в крупных городах, в частности, в Москве и Санкт-Петербурге. Представителями строительного бизнеса разрабатываются и реализуются в жизнь проекты строительства такого формата гостиниц в нашей стране, но пока не так массово, как это происходит за рубежом.
4. Доходные дома представляют собой многоквартирные жилые комплексы, в котором собственник данного дома сдает квартиры в долгосрочную аренду. Доходные дома подразделяются на две группы: муниципальные (где собственником является муниципалитет и на балансе которого находится данный дом) и частные.
Если многоквартирный дом является муниципальным, то предполагается заключение договора социального найма, который предусматривает получение жилья от муниципалитета с низкой арендной платой. Как правило, данный фонд недвижимости является вторичным и имеющим большой процент износа. Но могут быть и новые дома, возведенные по упрощенным строительным технологиям и из относительно дешевых материалов.
В случае, если жилье сдается в частном доходном доме, то предполагается наличие более комфортного жилья повышенного качества и необходимого набора условий для нормального проживания людей.
Хотелось бы отметить, что доходные дома также бывают следующих видов: многоквартирный дом, гостевой дом, таунхаус, хостел, мини-отель.
В России очень развита такая процедура сдачи в аренду жилья. Большое количество подобного рода домов находится в крупных городах, где такие дома порой являются не просто многоквартирными, но еще и представляют собой определенную историческую и культурную ценность, будучи даже признанными объектами культурного наследия. Квартиры в доходных домах сдаются в аренду на длительный срок целым семьям.
Основные достоинства доходных домов:
- собственник такого доходного дома всегда заинтересован в надлежащем его содержании и благоустройстве независимо от стоимости такого содержания и сезонности. Сохранность имущества для собственника - это первостепенная цель. А если дом представляет собой еще и историческую ценность, и государство не всегда может оказать финансовую поддержку в содержании такого вида недвижимого имущества, то собственник такого дома заинтересован в постоянной и долгосрочной аренде жилья;
- в связи с тем, что большая часть доходных домов представляет собой историческую ценность, то собственник тщательно выбирает квартиросъёмщиков. Таким образом, не следует опасаться соседства с наркоманами, алкоголиками и психически больными людьми, так как такого соседства изначально просто не будет;
- в связи с постоянным ростом рыночной стоимости недвижимого имущества, а особенно в крупных городах и исторических частях таких городов, а также порой отсутствием у людей и целых семей с детьми возможности приобрести свое собственное жилье, то таким семьям намного выгоднее брать в аренду именно такие квартиры. Ведь стоимость аренды квартир в доходных домах порой значительно ниже стоимости аренды квартир в обычных многоквартирных домах;
- в квартирах доходных домов имеется, как правило, все необходимое для нормального и комфортного проживания людей и семей с детьми: имеются санузлы, кухня, мебель, порой необходимая бытовая техника и другие предметы быта и обихода.
Все помещения, независимо от этажности такого многоквартирного дома, являются апартаментами.
Основные недостатки статуса доходных домов:
- действующее законодательство содержит пробелы в урегулировании вопросов сдачи в аренду жилья в доходных домах; защиты прав и законных интересов как собственника, так и самого квартиросъёмщика, учитывая особый статус такого жилья, тем самым лишая сторон определенных гарантий осуществления ими жилищных прав;
- в силу особого статуса такого многоквартирного дома, а если он еще и имеет определенную историческую и культурную ценность, то собственнику не всегда по силам содержать такое имущество в условиях отсутствия или нехватки государственного или местного финансирования. А личных вложений или прибыли от сдачи в аренду такого жилья иногда просто не хватает.
5. Комплекс апартаментов/многофункциональный комплекс с апартаментами.
В соответствии с Постановлением Правительства РФ №1860 от 18 ноября 2020 года «Об утверждении Положения о классификации гостиниц» комплекс апартаментов- вид гостиниц, расположенных в одном или нескольких зданиях (корпусах, строениях), объединенных одной территорией, или в части здания, с номерным фондом, состоящим из номеров различных категорий с кухонным оборудованием и санузлом (душ и (или) ванная, туалет). Таким образом, законодатель определяет комплекс апартаментов как отдельный вид гостиницы, номерной фонд которой включает в себя жилые комнаты, кухню, мебель и необходимую в быту технику.
В апреле 2021 года в Государственную Думу Российской Федерации на рассмотрение был внесен законопроект за регистрационным номером №1162929-7 «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части регулирования отдельных правоотношений, возникающих в связи со строительством многофункциональных зданий». Как указано в пояснительной записке к данному законопроекту, законопроектом предлагается ввести в сфере правового регулирования понятие «многофункциональные здания», т.е. здание, состоящее из нежилых и жилых помещений, расположенное вне границ жилой застройки, в общественно-деловой зоне, предусмотрев отдельные критерии для расположения таких зданий в составе территориальных зон и требования к расположению жилых и нежилых помещений внутри здания. В целях повышения защищенности граждан, приобретающих апартаменты в многофункциональных зданиях на этапе строительства, предлагается распространить на указанные правоотношения обязательное применение норм Федерального закона от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», предусмотренных для случаев привлечения денежных средств граждан для долевого строительства многоквартирных домов. Соответствующие поправки вносятся также в Федеральный закон от 13 июля 2015 года №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
Многофункциональное здание – это объект (или несколько объектов) недвижимости, сочетающий в себе помещения двух или более эксплуатационных назначений (магазины, офисные площади, развлекательные заведения), в которых могут быть объединены коммерческая и жилая функции. При этом, как правило, одна из функций является основной.
Данный законопроект еще не прошел и первое чтение в Государственной Думе Российской Федерации и очередное его рассмотрение было перенесено на другое пленарное заседание еще в том же 2021 году. Таким образом, дальнейшая судьба законопроекта №1162929-7 «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части регулирования отдельных правоотношений, возникающих в связи со строительством многофункциональных зданий» так и остается нам непонятной.
Строительство в нашей стране указанных многофункциональных зданий в случае принятия указанного выше законопроекта имеет неплохие перспективы, но для этого необходимо в корне пересмотреть практически все действующее жилищное законодательство начиная от решения вопроса внесения платы за жилищно-коммунальные услуги, и заканчивая решением вопроса реализации в полном объеме жилищных прав собственниками и владельцами апартаментов в таких зданиях.
6. Клубные дома – это так называемый «престижный» вид недвижимости. Одной из главных особенностей клубного дома является то, что апартаментов там небольшое количество в связи с тем, что такие объекты недвижимости ориентированы на узкий круг людей определенного статуса, как правило, достаточно состоятельных и имеющих схожие интересы и увлечения. Еще одним важным критерием клубного дома является то, что внутренняя и внешняя отделка таких домов является дорогостоящей, осуществляемой по отдельным дизайнерским проектам. Материалы для такой отделки должны отвечать всем требованиям безопасности. Более того, в таких домах до мелочей продуманы инженерные технологии, функционирование которых значительно отличается от технологий в других домах, и, в частности, многоквартирных, например: бесшумный лифт, улучшенная система вентиляции, оснащение особыми системами охраны объектов и т.д. Более того, в клубном доме уже имеется развитая и современная инфраструктура: бассейны, лобби, подземный паркинг, гостиничный сервис с полным набором всевозможных услуг. Обязательным условием таких апартаментов является закрытая и охраняемая территория. Таким образом, потенциальный покупатель таких апартаментов получает в будущем не только красивое и комфортное место проживания, но в первую очередь безопасную зону для своего отдыха.
Основные виды апартаментов мы рассмотрели, а теперь перейдем к их классификации.
Анализируя все виды апартаментов, можно провести следующую их классификацию:
1. по типу потребителя:
- апартаменты, ориентированные на широкий спрос среди населения;
- апартаменты, ориентированные на спрос определенной группы населения.
К первой группе относятся апартаменты, как правило, являющиеся «малогабаритными», здесь играет роль принцип «чем меньше площадь, тем выгоднее». Данные апартаменты строятся или создаются для широкой массы населения с целью минимизировать затраты собственника такой недвижимости, но при этом привлечь внимание и спрос будущих пользователей с наиболее ограниченным бюджетом. Как правило, такие апартаменты рассчитаны на семьи, которые в силу своего финансового положения не могут позволить себе приобрести в собственность самостоятельно для себя жилье, но которые в нем нуждаются. Собственник апартаментов с меньшей площадью способен привлечь внимание таких семей, даже если эти апартаменты находятся в старых домах с наибольшим процентом износа и расположенных на окраине города. Более того, такой собственник прекрасно понимает, что данные семьи другого позволить себе не могут, так как ранее ориентировались на жилье – «вторичку», расположенное в пригороде или даже рассматривали как вариант для проживания комнаты в коммунальных квартирах. Стоимость квадратного метра таких апартаментов является для семьи с меньшим бюджетом наиболее приемлемой, и они готовы приобрести в пользование такую площадь даже на периферии.
Ко второй группе относятся апартаменты, проживание в которых может позволить себе далеко не каждый человек, а человек с определенным бюджетом и нуждающийся в условиях наиболее комфортных для него. Например, такие апартаменты являются люксовыми с максимальным набором услуг персонала. Стоимость проживания в таких апартаментах является высокой, но такая цена оправдывает качество проживания.
К этой же группе можно отнести и такие апартаменты, которые также пользуются спросом определенной группы людей, например, это касается бизнес-сообществ. Такие апартаменты могут даже испытывать дефицит. Такой спрос появляется, например, в центральной части города. Многие российские и зарубежные компании предоставляют апартаменты для временного проживания своим сотрудникам; владельцы крупного и среднего бизнеса, топ-менеджеры, сотрудники банков и т.д. всегда нуждаются в проживании в центральной части города; иностранные граждане, пребывающие в нашу страну, выбирают апартаменты, так как для них знаком и привычен такой вид недвижимости для временного проживания.
2. По типу качества апартаментов:
- апартаменты, рассчитанные на массовое использование - апартаменты эконом-класса и комфорт-класса;
- апартаменты повышенной комфортности – апартаменты бизнес-класса и элит-класса.
Для того, чтобы апартаменты отнести к тому или иному классу необходимо учитывать основные их характеристики, такие как:
- местоположение (учитывается инфраструктура, близость к центру города или природным объектам: реке, морю, лесной полосе, парку);
- приспособленность к проживанию;
- метраж;
- качество строительства и отделки апартаментов, а также иные характеристики.
