1.Московский фонд реновации жилой застройки,
учреждён в октябре 2017 года Правительством Москвы в лице Департамента строительства города Москвы в форме некоммерческой унитарной организации.
Главная функция Фонда реновации – обеспечение выполнения Программы реновации жилищного фонда в городе Москве.
2.Откуда берутся квартиры у Фонда реновации на продажу.
В соответствии с Программой реновации жилого фонда Москвы жильцам квартиры попавшей в программу нужно заключить с Фондом реновации договор мены старой квартиры на новую, построенную Фондом. Пока в программу попадают под снос и расселение в основном панельные пятиэтажки постройки 1950-1970 годов.
В результате такой деятельности Фонд реновации становиться единственным собственником многоквартирных домов. И затем, используя административный ресурс, быстро сносит дом, оформляет землю, и на его месте строит большой и современный многоэтажный дом.
Но невозможно предугадать и заранее спланировать количество, комнатность, этажность квартир, исходя из потребностей всех переселяющихся жильцов по договорам мены так как по Программе реновации у них есть варианты выбора по адресам, докупки дополнительной площади, разъезда и т.д.
Поэтому возникают излишки квартир невостребованные гражданами по Программе реновации, которые в соответствии с требованиями закона продаются всем желающим на торгах.
3.Преимущества покупки квартир у Фонда реновации.
✨Юридическая чистота
Фонд реновации проводит открытые аукционы в электронной форме на основании Гражданского кодекса РФ.
Правила его проведения прописаны в извещении об аукционе, лотовой документации, неотъемлемой частью которой является проект договора купли-продажи заключаемого победителем и Фондом реновации.
Так же в опубликованных документах есть выписка из ЕГРН, выписка из домовой книги.
Документы публикуются для ознакомления и скачивания не позже 30 дней до начала даты окончания приёма заявок на аукцион на сайте Правительства Москвы investmoscow.ru
В соответствии с документами Фонд реновации гарантирует, что продаваемая на аукционе квартира никому не продана, не подарена, не заложена, в споре, под запрещением или арестом не состоит, рентой, арендой, наймом или какими-либо иными обязательствами не обременено.
В продаваемой квартире никто не зарегистрирован и не проживает.
Лиц, обладающих правом пользования квартирой, а также лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования указанным квартире, после её приобретения Покупателем, не имеется.
🏦 Покупка в ипотеку на аукционе.
❗Многие путают электронные аукционы Фонда реновации с аукционами по банкротству и аукционами по продаже арестованного имущества, на которых покупка недвижимости с привлечением ипотеки не применяется.
Согласно закона, лотовой документации👆, а также согласно реальной многолетней практике у Фонда реновации можно покупать квартиры на электронных аукционах не только используя ипотеку, но и ипотеку по Госпрограммам:
👨👩👧👦Семейная ипотека (подробнее),
🤓IT ипотека (подробнее).
☝Далеко не все квартиры Фонда реновации подходят под льготную ипотеку. Здесь нужно внимательно анализировать лотовую документацию и правоустанавливающие документы на квартиру.
С примерами реальных ипотечных сделок можно ознакомиться здесь.
По сути это редкая возможность купить готовую квартиру в новом доме с отделкой, по льготной ипотечной ставке по цене ниже рыночной.
💸Выгодные цены.
Как правило, итоговые цены на аукционах Фонда реновации на квартиры дешевле среднерыночных на 5-10%. А иногда и на 15-20%.
Здесь реальные ценовые примеры сделок.
Для достижения максимально выгодных цен продвинутыми брокерами и инвесторами применяется технология многолотовых торгов.
По технологии многолотовых торгов один покупатель подаёт заявку и участвует в торгах не на одну, а на несколько квартир. Обычно на 3-5 квартир. И в результате выкупает на торгах самую дешёвую квартиру.
По статистике Росэлторга, на итоговые цены аналогичных квартир, на одном и том же аукционе всегда есть разница в ценах, иногда до 1 000 000 рублей.
4.Где проходят торги квартирами Фонда реновации.
По закону через электронный аукцион. Такие аукционы проводятся регулярно на ЕЭТП "Росэлторг".
Торговая площадка «Росэлторг» (АО «Единая электронная торговая площадка») — это крупнейший федеральный оператор электронных торгов по госзакупкам (44-ФЗ), госкомпаний (223-ФЗ) и коммерческих предприятий, а так же по приватизации и аренде муниципального и государственного имущества(178-ФЗ).
По данным системы "За честный бизнес" -уставный капитал Росэлторга составляет 200 000 000 рублей, финансовое положение устойчиво.
Акционерами согласно сайта самой площадки являются:
Правительство города Москвы — 51,82%,
Банк ВТБ — 48,18%.
5.Как проходит открытый электронный аукцион.
Для участия в торгах:
✅желательно одобрение ипотеки заранее, так как по регламенту, после победы на аукционе будет всего 20 рабочих дней на заключения договора купли-продажи;
✅обязательно подать заявку самостоятельно либо через представителя в соответствии с лотовой документацией;
✅обязательно внести на р/с площадки обеспечительный платёж в размере 100 000 р. за каждую квартиру до дня окончания приёма заявок.
☝Задаток:
-возвращается через 5-10 дней после торгов по реквизитам претендента , если претендент не стал победителем аукциона;
-возвращается в течение 5-10 дней после подписания договора купли-продажи (ДКП), если претендент стал победителем аукциона;
-возвращается через 5-10 дней после подписания ДКП победителем аукциона, если претендент занял второе место;
❗НЕ ВОЗВРАЩАЕТСЯ-если Претендент стал победителем аукциона, но не подписал договор купли-продажи(ДКП) в течении 20 рабочих дней после публикации протокола о результатах аукциона.
👀Непосредственно торги.
- Любой из допущенных Претендентов может сделать ценовое предложение большее стартовой цены или предыдущего предложения на установленный шаг (1% от стартовой цены) через электронный интерфейс торгов.
- После любого сделанного ценового предложения включается таймер на 10 минут.
- По истечении этого срока, если никто не сделал нового ценового предложения, последнее считается победившим.
6.Как проходит сделка после торгов.
На основании опубликованного Протокола проведённых торгов на Росэлторге и Лотовой документации запускается процедура самой сделки.
Сделка проходит в "бумажном" виде.
Срок проведения её ограничен 20-ю рабочими днями с момента публикации Протокола.
✅ До 10 дня Покупатель готовит средства и документы. Особенно большая подготовка происходит если сделка ипотечная (оценка, согласование предоставленных Фондом документов в банке и т.д.);
✅ С 10 по 20 день Покупатель в первой половине дня сделки подписывает в банке кредитный договор и аккредитив ( на аккредитиве размещаются и кредитные средства и первоначальный взнос), после этого следует в офис Фонда реновации в Москве на Ильинке 13, где подписывается договор купли-продажи, акт приёма-передачи. Ключи выдаются в этот же день.
✅Если же Покупатель покупает квартиру без привлечения ипотеки, то в указанные сроки он сразу следует в офис Фонда реновации, где подписывает ДКП, а после -в банк на оплату стоимости квартиры. Ключи передаются после получения Фондом реновации денежных средств на р/с.
✅Зарегистрированные документы выдаются ориентировочно через 2 недели после подписания ДКП в офисе Фонда реновации по адресу: г. Москва, Новая площадь, д.8, стр.2.
👍К этому моменту аккредитив раскрыт, договор оплачен, право собственности и ипотека зарегистрированы.
8. Риски покупки квартиры у Фонда реновации на открытом аукционе.
⛔Не все банки "умеют" делать сделки по лотовой документации Фонда реновации тем более в установленные сроки, и тем более по Семейной/АйТи ипотеке (в условиях постоянных перебоев лимитов финансирования).
Поэтому попытка проведения сделки с банком который не имеет опыта в подобных сделках, вероятно приведёт к срыву сделки по срокам её подписания.
⚡Короткий срок на осуществление самой сделки сделки - 20 рабочих дней (согласно лотовой документации)-главный фактор риска.
В режиме жесткой нехватки времени элементарный дополнительный запрос от юриста банка может сорвать сделку.
👀Например запрашивают:
-оригинальную выписку из домовой книги;
-распоряжение собственника в формате откреплённой цифровой подписи;
-свежие справки о доходах с места работы;
-протокол с подписями всех членов тендерного комитета;
-копию всех страниц паспорта представителя Фонда реновации и т.д.
❗Последнее время участились отказы банков по уже удобренной ипотеке после выигрыша на аукционе:
- без объяснения причин;
-в связи с нехваткой лимитов на льготную ипотеку;
-по льготной ипотеке из за неточностей в правоустанавливаюших документах на квартиру;
⚠Ошибки при подаче заявки на торги.
Вот пример (см. протокол рассмотрения заявок) отклонённой заявки на аукцион кв. 203 по Севастопольскому проспекту д.28 к 9
Согласно статистике 5-10% заявок на торги Росэлторга не проходят тендерный комитет по формальным причинам (не полный комплект документов, орфографические ошибки и т.д.)
🔄Альтернативная сделка.
Оплата квартиры (первоначального взноса) приобретаемой на торгах у Фонда реновации за счёт средств одновременно выручаемых от продажи другой квартиры, часто заканчиваются неудачей, в связи ограниченными сроками реализации сделки согласно лотовой документации (20 дней).
Совмещать альтернативные сделки с торгами Фонда реновации, как показывает опыт можно, но лишь на стадии документально подтверждённой даты получения средств от продажи первой квартиры, и только под контролем специалиста.
🤑Ошибки ценового анализа.
👀Пример.
Согласно итоговому протоколу торгов опубликованному на Росэлторге в торгах за квартиру № 203 по Севастопольскому проезду дом 28 корпус 9 приняло участие БОЛЕЕ 40 ПРЕТЕНДЕНТОВ!!!
А выиграл торги один!
Это яркий пример ошибки ценового анализа. Точнее его отсутствия. Когда без проработки статистики предыдущих торгов, без сравнительного маркетингового анализа претенденты тратят силы время и деньги и подают заявки на заведомо проигрышную процедуру.
Без проведения сравнительного-маркетингового анализа, статистического анализа прошедших аукционов, претендент имеет не более 10% шансов из 100% на выигрыш в аукционе.
Для тех кто сомневается-смотрите итоговые протоколы аукционов Росэлторга.
9. 🤔Самому или с брокером .
😵Самому
Если цель -купить конкретную квартиру по нужной цене у Фонда реновации, а не "просто попробовать", то вкратце необходимо:
- минимизировать все факторы рисков👆 ;
- провести статистический анализ👆;
- провести сравнительно-маркетинговый анализы по приобретаемой квартире👆;
- освоить методику многолотовых торгов👆;
- приобрести ЭЦП и программу "Крипто-про",
- настроить плагины, расширения браузера;
- аккредитоваться на Росэлторге;
- изучить лотовую документацию приобретаемой квартиры;
- изучить интерфейс личного кабинета в Росэлторге;
- перечислить обеспечительный платёж на лицевой счёт;
- подать заявку на торги без ошибок;
- одобрить ипотеку в двух "правильных" банках (если нужно);
- выиграть торги;
- совместно с менеджерами банка (если с ипотекой) и Фонда реновации подготовить сделку👆;
- провести сделку.
🙂С брокером
Что должен сделать успешный аукционный брокер, который мотивирован не на проведение или даже на победу на торгах, а на заключение договора купли-продажи?
Аукционный брокер решает все обозначенные выше👆 задачи, минимизирует риски, экономит время Претендента, освобождая его от рутины. Работает по своей ЭЦП.
По сути с профессиональным аукционным брокером Претендент только принимает решения, подписывает и платит.
❗❗❗ Последнее время появились псевдо-брокеры, которые предлагают за небольшую плату провести торги и купить квартиру у Фонда реновации.
При этом договор заключается с ними только на подачу заявки и проведение торгов.
Проведение торгов (сопровождение на торгах) это всего лишь один из многих пунктов на пути к успешной сделке. Далеко не самый важный.
За все остальные пункты эти "псевдо-брокеры" не отвечают, а по сути вводят в заблуждения Претендента устно обещая ему "простоту" оформления.
- Эксперт по выкупу недвижимости на муниципальных торгах в городе Москве
+79104455951
anrealty.ru
