18 января прошло обсуждение состояния льготного ипотечного кредитования новостроек после введения банками комиссий застройщиков. Участие в заседании приняли представители более 400 застройщиков, а также крупнейших банков России, ФАС России, Банка России, экспертных организаций.
Модератором заседания выступил Леонид Казинец, Председатель Комиссии РСПП по жилищной политике, президент Ассоциации «Национальное объединение застройщиков жилья».
Ключевым вопросом заседания стала одна из главных проблемных тем начала 2024 года – введение банками комиссий для застройщиков при выдаче ипотеки по всем льготным программам на ипотечном рынке. Девелопер должен досубсидировать льготный кредит, а оформить льготную ипотеку можно только у застройщиков — партнеров банков.
Вице-президент РСС по работе в Сибирском федеральном округе, председатель Комитета РСС по улучшению инвестиционного климата и комплексному развитию территорий Максим Федорченко, выступая на мероприятии, отметил, что сегодня застройщики действуют системно, следуя принципам проектного финансирования. Все аспекты экономики тщательно рассчитаны, и прибыль для застройщика реализуется лишь по завершению проекта при раскрытии эскроу-счетов. Поэтому любые дополнительные требования к вложению собственных средств влекут за собой изменение финансового плана.
С учетом новых правил путь у застройщиков только один, отмечает М.В. Федорченко, увеличить цену на продаваемые квартиры. При этом предложенное увеличение в 7,5% рассматривается с учетом дополнительных затрат, возможных при пересмотре. Застройщики, получившие проектное финансирование, действуют с льготными процентными ставками, и пересмотр может привести к их увеличению, что повлияет на прогноз продаж и, следовательно, увеличит издержки на проектное финансирование. Соответственно, введение комиссионных для застройщиков приведет к росту цен на новостройки на 10%. По словам М.В. Федорченко, это дополнительная нагрузка на потребителей, и потому ситуация требует особого подхода, учитывая возможные негативные последствия для дольщиков.
И.о. замдиректора департамента финансовой политики Министерства финансов РФ Осман Кабалоев подчеркнул, что возврат к прошлым параметрам льготной ипотеки на текущем этапе не обсуждается.
«Диалог, который сейчас выстраивается между банками и застройщиками, не должен перекладываться на граждан. Нужно найти баланс. Мы за ситуацией пристально следим. Минфин проанализирует выдачи в региональном разрезе», — сказал он.
Александр Копылов, руководитель Центра анализа рынка недвижимости департамента банковского регулирования и аналитики ЦБ, высказал мнение о том, что застройщики могут попытаться переложить комиссии на конечных потребителей. При этом он подчеркнул, что механизм этого переноса не будет полностью прозрачным.
Введение банками комиссий для застройщиков искажает ценообразование на рынке, что, по словам Копылова, может привести к сегментированию рынка. Он предполагает, что "первичное" жилье будет стоить еще дороже, чем "вторичное". Это, в свою очередь, сделает стоимость обеспечения по ипотечным кредитам менее предсказуемой, чем была до введения таких мер.
Объем выдачи льготных ипотечных кредитов в первом полугодии 2024 года может снизиться на 82% без субсидий от застройщиков. Об этом заявил Артем Герасимович, исполнительный директор дивизиона «Домклик» Сбербанка.
Герасимович отметил сложную ситуацию, где совокупное снижение маржинальности из-за регулирования составит 2,8 процентных пункта в марте. Без дополнительных мер маржа банка будет нулевой. Он подчеркнул необходимость соблюдения определенной нормы рентабельности и выхода на положительные показатели.
По его словам, без субсидирования от застройщиков объем выдачи по госпрограммам в первом полугодии 2024 года мог бы сократиться на 82% по сравнению со вторым полугодием 2023 года, уменьшившись с 495 миллиардов рублей до 87 миллиардов рублей. Однако введение субсидий от застройщиков позволит смягчить это падение, среднемесячно снизив объем выдачи на 37%, с 495 миллиардов рублей до 313 миллиардов рублей.
Ольга Сидоренко, директор по развитию цифровой платформы Сделка.РФ, выделила изменения в сфере ипотеки, произошедшие после введения крупнейшими банками субсидий для застройщиков. Согласно высказанному ей мнению, в ближайшем будущем возможна смена банков-лидеров по выдаче кредитов, и увеличится доля банков, не входящих в ТОП-3. Сроки согласования и выдачи ипотеки станут более продолжительными по сравнению с декабрем.
Также, согласно прогнозам, регулятор и банки согласуют приемлемый уровень субсидирования ставок. Для девелоперов будет активирован механизм мультицен, позволяющий покупателю самостоятельно выбирать банк и цену своей квартиры.
Все предложения, озвученные в рамках заседания комиссии РСПП, будут направлены в Минфин России и Банк России.