Стоимость жилья на рынке недвижимости Екатеринбурга продолжает расти. Сохранится ли эта тенденция в наступившем году? Или цены постепенно будут снижаться на фоне грядущей отмены льготной ипотеки? Эти и другие вопросы мы задали представителю крупного федерального застройщика, коммерческому директору «ЛСР. Недвижимость – Урал» Артему Минаеву.
— Уже несколько месяцев на рынке недвижимости наблюдается ажиотажный спрос. С чем, по вашему мнению, это связано?
— Люди пытаются спасти свои деньги от инфляции. А еще – успеть взять кредиты по льготным ставкам, пока условия получения ипотеки не изменились кардинально. В дополнении застройщики предлагают различные спецпредложения. Так, «Группа ЛСР» дает дисконт в размере 7% от стоимости квартиры при покупке за наличные средства или в ипотеку при оформлении ее в определенных банках-партнерах нашей компании. А это практически миллион рублей, например, при покупке квартиры в жилом комплексе «Азина, 16».
— Но взять ипотеку стало сложнее, ведь согласно последнему постановлению правительства, первоначальный взнос повысили до 30%?
— С 23 декабря прошлого года изменились условия по программе «Господдержка 2020»: первоначальный взнос увеличен до 30,1%. Отменены все гибридные ипотеки (это кредит по двум программам одновременно) с увеличенным лимитом. Это значит, что взять кредит на сумму свыше 6 млн рублей больше не получится.
Кроме того, одному человеку теперь выдается только один льготный кредит, по которому можно единожды стать заемщиком, созаемщиком или поручителем. Это касается всех льготных программ, в том числе «Господдержки 2020», «Ипотеки с господдержкой для семей с детьми», «Ипотека для IT».
Здесь важно отметить, что по семейной и IT ипотеке размер первого взноса остался на прежнем уровне — 20,1%. Поэтому если вы подходите под одну из этих программ, советую не затягивать и оформлять кредит: условия могут измениться в любое время. Тем более, что в качестве первого взноса можно использовать материнский капитал, что и делают многие наши клиенты.
— А как быть тем, у кого нет взноса в треть стоимости квартиры?
— Ситуации бывают разные. Кто-то хочет расширить имеющую жилплощадь, и у него есть квартира, которую он собирается продать. И стоимость ее как раз будет использована в качестве первоначального взноса. Кто-то может воспользоваться материнским капиталом. Если ничего этого нет – надо искать варианты. Потому что пока есть шанс взять ипотеку по льготной ставке. Уже через полгода программу обещают свернуть. И проценты по жилищным кредитам на новостройки сравняются со вторичкой. А они уже на сегодняшний день в два раза выше. Давайте сравним, чтобы не быть голословными. Ежемесячный платеж за двухкомнатную квартиру в «Малахите» на ЖБИ составляет от 35 901 рубля. На аналогичное жилье в девятиэтажке постройки 70-80-х годов по соседству – от 69 712 рублей. Огромная разница. Поэтому советую тем, кто хочет улучшить жилищные условия и переехать в новую квартиру, не откладывать покупку.
— Может, наоборот, стоит подождать? Спрос снизится, а вместе с ним и цены на жилье?
— Потребность в улучшении жилищных условий у горожан по-прежнему велика. И это показал год текущий. Высокий спрос на квартиры, несмотря на прогнозы скептиков, продолжает сохранятся. Льготную ипотеку еще не отменили. Да, можно говорить о том, что повышение минимального первоначального взноса может стать стоп-фактором для ряда покупателей. Но ключевую роль все-так будет играть ипотечная ставка.
Кроме того, себестоимость строительства не снижается. Стоимость материалов продолжает увеличиваться, к тому же курс доллара по-прежнему держится на высокой отметке. Если так продолжится, то на снижение цен рассчитывать не стоит. Скорее всего, сохранится рост цен на жилье, аналогичный тому, что был в 2023 году.
— А если материалы еще подорожают, стоимость квартиры для действующих дольщиков изменится?
— Конечно, нет. Условия договоров долевого участия, в том числе в части цены, не пересматриваются.
— И все-таки можете сделать какие-то прогнозы? Стоит ли сейчас вкладывать средства в недвижимость?
— Прогнозов сейчас не возьмется брать никто. Скажу так: если бы передо мной сейчас стоял выбор – покупать или не покупать квартиру – я бы однозначно выбрал первый вариант. И если бы у меня было вторичное жилье, я бы тоже сейчас решил его продать, потому что стоимость квадратного метра недвижимости в старом фонде в прошлом году достигла пиковых значений. И сохранится ли такая тенденция с учетом ипотечной ставки на вторичку в районе 16-17% годовых, большой вопрос.
— А какую квартиру в новостройке бы вы сейчас купили для себя?
— Чтобы вложить деньги – студию или однушку. Это максимально ликвидные продукты. На них всегда был и будет спрос. Я бы выбирал новостройку в тех микрорайонах, которые возводятся комплексно. Таких как «Мичуринский» или «Малахит», например. Жилье, которое вы выбираете, не должно ограничиваться только квадратными метрами. Развитая инфраструктура и комфортная среда — это не менее важно, чем цена.
— Какие еще тренды рынка-2023 вы бы выделили?
— Мы в 2023 году построили шесть новостроек, в которых практически 3000 квартир. Многие клиенты стремятся приобрести жилье в уже построенном доме, чтобы как можно быстрее туда заселиться. Либо же выбирают квартиру в строящемся объекте, но с близким сроком сдачи. К примеру, в четвертом доме «Малахита», который будет сдан в конце текущего года, осталось всего 49 квартир.
Также отмечу, что для покупателя по-прежнему важна чистовая отделка в квартире. Более 90% наших клиентов приобретают жилье в ипотеку, и для них важно, чтобы больше не было никаких затрат.
Что касается планировочных решений, то сейчас в тренде максимально функциональные квартиры без «лишних», неиспользуемых площадей. Популярны совмещенные кухни-гостиные, коридоры с нишей для шкафа и т.д.
— У вас на сайте доступно для покупки всего 562 квартиры. Когда ждать новых стартов продаж?
— В начале года мы откроем продажи жилья в новых домах «Малахита» на ЖБИ, «Хрустальных ключей» в Компрессорном и «Мичуринского» на Широкой речке. Продолжим строительство флагманского проекта компании в центре города – «Азина, 16».
