Что говорит закон?
Согласно Письму ФНС России от 17.01.2023 N БС-4-11/385@, если в едином договоре купли-продажи нескольких объектов недвижимости не выделена стоимость каждого из них, налоговые органы не вправе самостоятельно определять цену отдельного объекта, в том числе пропорциональным либо расчетным методом. В данном случае стоимость конкретного объекта недвижимости определяется в порядке, установленном п. 2 ст. 214.10 НК РФ, т.е. исходя из кадастровой стоимости такого объекта.
Поэтому цена объектов по договору продажи будет рассчитана как 70% кадастровой стоимости на год продажи. По этой же логике будет определяться стоимость объектов недвижимости на год их покупки (предположим, что и в договоре покупки стоимость не разделена по объектам).
Как считать налог?
Рассмотрим на примере.
В 2022 г. Вы купили 2 комнаты. У каждой есть свой кадастровый номер. Цена по договору покупки не разделена по объектам и составляет 5 000 000 руб.
В 2023 г. Вы продали эти комнаты. Цена по договору продажи тоже общая и составляет 5 000 000 руб.
Да, предположим, что Вы купили и продали комнаты по одной цене. Так что с налогом?
Если бы в договоре цена каждой комнаты была прописана, то налог составил бы 0 руб., потому что прибыли Вы не получили – доход равен расходу. Конечно, в этом случае рекомендуется подписать дополнительные соглашения и к договору покупки, и к договору продажи, где будут прописаны цены каждых объектов. Но предположим, что такой возможности нет. Как максимально уменьшить налог?
Обратимся к НК РФ.
При продаже земельных участков и жилых домов налогоплательщик имеет право на имущественный вычет в размере 1 млн рублей (п.п. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ).
Так же налогоплательщик вправе уменьшить доход от продажи на расходы на приобретение земельных участков и жилых домов (п.п. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ).
Согласно письмам Минфина от 07.06.2019 г. № 03-04-05/41944 и 08.02.2019 г. № 03-04-05/7687 при продаже в одном налоговом периоде нескольких объектов недвижимого имущества в отношении доходов, полученных от продажи одного из объектов недвижимого имущества, налогоплательщик вправе заявить имущественный налоговый вычет в размере, установленном подпунктом 1 пункта 2 статьи 220 Кодекса и не превышающем в целом 1 000 000 рублей, а доход от продажи другого объекта уменьшить на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого объекта.
Кадастровая стоимость на 01.01.2023 по объекту 1 согласно данным с сайта Росреестра равна 1669984,88 руб. Значит доход с продажи будет равен 1669984,88*70%=1168989,42 руб.
Кадастровая стоимость на 01.01.2023 по объекту 2 согласно данным с сайта Росреестра равна 991216,83 руб. Значит доход с продажи будет равен 991216,83 *70%=693851,78 руб.
Вычет в пределах 1 млн рублей выгоднее применить к продаже комнаты 2.
Затраты на покупку комнаты 1 составят 70% кадастровой стоимости на 01.01.2022 г. В выписке ЕГРН от 31.05.2022 г. кадастровая стоимость составила 1455065,29 руб. Значит к расходу можно принять 70% от нее - 1018545,7 руб.
Расчет налога такой: ((1168989,42-1018545,7)+(693851,78-693851,78))*13%=19558 руб.
ВАЖНО! При отправке декларации в налоговую не забудьте приложить все договора, выписки ЕГРН, расписки или платежки, другие подтверждающие документы.
Мы можем помочь с подготовкой и подачей деклараций 3-НДФЛ, а также максимально оптимизировать налоги здесь.
