Начало 2024 года принесло много «сюрпризов» для рынка недвижимости.
Итак начнем по порядку:
- Под конец года было повышение ставки Центробанком до 16% и повышение первоначального взноса по льготной программе на покупку новостроек до 30%. Уменьшили лимит до 6 млн для всех регионов (для Тулы это никак не повлияло). Сильных изменений не произошло, все выдохнули.
- Однако, уже с нового года после новогодний праздников сразу несколько банков объявили, что будут взымать комиссию за субсидированную ставку - комиссия составляет разницу между ставкой Цб и ставки по госпрограмме.
Что это значит почему так произошло?
Льготная ипотека субсидируется государством. Государство компенсирует банкам разницу выдаваемых кредитов от ставки цб. Чем выше ставка цб тем больше сумма компенсации. При ставе цб 16% субсидия банку составляет 8% (ограничение по сумме ипотеки до 6млн).
Но в бюджет заложена определенная сумма на субсидию. Закончилась ли она? Нужно ли опустить ли срочно ставку цб что сэкономить бюджет?
Дело в том, что программа Льготная ипотека была придумана Минстроем (повлиять на который Цетробанк не вправе), чтобы поддержать застройщиков (или банков?😁), а повлияло это на всю экономику так как цены начали резко расти вверх на новостройки и оторвались от рынка вторички в среднем на 15-20% (из за льготных ставок) - а это значит, что тот же самый дом в стройке может стоить дороже чем уже построенный. Этот растущий мыльный пузырь при большом дисбалансе рынка может серьёзно травмировать экономику. Эльвира Сахипзадовна подъемом ставки понижает активность на потребление, повышает активность людей на сбережение (ставки по банковским вкладам сейчас достигают 16%) и сокращает уровень бюджета на льготную ипотеку. И что же получается в итоге:
- Минстрой не планирует закрывать программу льготной ипотеке - стройка является драйвером экономики
- Цетробанк понимает что раздувается рынок цен на новостройки - пытается на него повлиять через повышение ключевой ставки.
- Повышение ставки приводит к увеличению трат на льготную ипотеку. Государству становится не выгодно субсидировать ставку в таком объеме. Перекладывают это на банки.
- Банки перекладывают программу субсидирование на застройщиков.
- Застройщики закладывают в цену субсидирование для клиента
- Субсидирование теряет какой либо смысл, так как «банкет» скидки для клиента на ипотеку за счет самого клиента!
Фенита ля комедия
Но это ещё совсем не развязка. Я думаю интересное все ещё в перейди и 2024 будем очень интересный год! Минстрою предстоят найти общий язык с Центробанком.
Застройщики уже перестраивают стратегию продаж. Появились хорошие ценовые предложения по квартирам рассрочки на 1,5 года (по некоторым проектам прям до сдачи дома). Если хотели приобрести недвижимость сейчас можно поймать хорошие предложение, мои рекомендации:
- Хорошее время для покупки за наличные
- Хорошее время для торга с продавцом/покупателем
- Запросите все акции и предложения застройщика - их сейчас много
- Рассмотрите дома на высокой стадии готовности - предложений сейчас много
- Выбирайте район уже с развитой инфраструктурой
- Помните: выбирайте недвижимость по потребностям, оценивайте свои риски. Рынок недвижимости очень устойчивый, он не может рухнуть в один день (зачем продавать за дёшево недвижимость если можно просто не продавать, а выжидать время) . Если просчитывать сценарий краха рынка недвижимости, то он затронет каждого из нас. Не стоит ждать краха рынка, чтобы купить недвижимость. При таком сценарии будет уже совсем не до недвижимости.
