Льготная ипотека с господдержкой наделала много шума. Супер дешёвые кредиты так прокачали спрос на рынке новостроек, что цены на квартиры за пару лет взлетели в два раза. Сейчас лавочка закрывается, и не очень понятно, что делать
Льготную ипотеку государство запустило в апреле 2020 года, чтобы поддержать строительную отрасль (но не вторичный рынок, который так и не дождался помощи) в период ковидных ограничений.
В самом начале ипотеку на новостройки давали под 6,5%, потом ставка росла, и снова уменьшалась. На сегодняшний день она составляет 8%.
Для сравнения: на вторичном рынке вам сейчас дадут ипотечный кредит под 19,5-21%. Есть разница?
Раньше строящееся всегда было дешевле готового. Сейчас не так. В одном и том же жилом комплексе, но в разных корпусах могут предлагаться квартиры от застройщиков (первичка) на миллион дороже, чем такие же, но уже готовые на вторичном рынке от собственников.
Секрет прост: на вторичном рынке заградительные ставки по ипотеке: спроса нет.
Спрос зашкаливает
Популярность льготной ипотеки просто чумовая. Согласно статистике Банка России, в сентябре 2023-го доля льготной ипотеки в общем объёме ипотечного кредитования по договорам долевого участия (ДДУ) в России составила 90%.
Другими словами, убери льготную ипотеку, и рынок новостроек тут же встал бы..
Собственно, аналитики и обещают, что он встанет, потому что ипотеку с господдержкой урезают до минимума.
В частности, в октябре 2023-го был повышен размер первого взноса по таким прогрммам с 15 до 20%. Даже несмотря на это, доля льготной ипотеки в общем объёме выдачи составила 70,6%.
В ноябре снова супер-ипотека достигла показателя 90% от всей выдачи ипотек: все почуяли, что запахло жареным, и начинается сворачивание халявы.
Так и случилось: в декабре минимальный размер первого взноса увеличили до 30%, а максимальный размер кредита в Петербурге и Москве вернули к планке 6 млн (а было 12 млн, всё, расходимся, товарищи...).
Но льготную ипотеку по-прежнему стремятся взять те, кто не успел воспользоваться такой возможностью. В декабре отделы продаж и застройщиков и банков также трещали.
Где только брали люди первый взнос 30%? Авто или дачи, что ли, продавали? Или кредитными картами добирали? (У вас есть версии?).
На трезвую голову
Отсюда, собственнно, вопрос: стоит ли сейчас сломя голову нестись за льготной ипотекой. Вообще, так ли она выгодна, как это рисуют в СМИ? Есть нюансы, и сейчас мы с вами их разберём.
Вот смотрите, какой эффект оказала льготная ипотека на рынок новостроек? Она взвинтила цены. Поэтому, покупая квартиру на первичке, вы по умолчанию переплачиваете. Кредит дешевле, а квартира дороже, и тут надо садиться с калькулятором и считать.
Открою вам секрет (а для кого-то, может, и не секрет). Если вы покупаете недорогую квартиру на окраинах, за КАДом (я сейчас разбираю ситуацию в Питере, в других регионах может быть иначе, делитесь опытом и информацией в комментах), то льготная ипотека выгоднее, чем стандартный кредит на вторичке.
Посчитаем: берём для примера однушку 36 кв. м в Буграх, это недорогой район массовой застройки рядом с Мурино.
Больше данных в моем Телеграм 👇👇
На первичке такую квартиру в сданном корпусе в ЖК "Стороны света" (Берем для примера) с отделкой вы купите примерно за 6 млн. Льготная ипотека распространяется и на готовое жильё от застройщиков.
Берём ипотечный калькулятор Домклик. Первый взнос будет 1,8 млн (это минимум). Кредит на 30 лет дадут под 9% годовых. Платить будете 33,7 тыс. рублей в месяц. Переплата за 30 лет составит 7,9 млн.
На вторичке такая же однушка в том же ЖК с отделкой стоит от 4,9 млн. рублей. Дада, дешевле на миллион (привет инвесторам...) .
При таком же взносе 1,8 млн ставка получится 19% годовых, платёж 50 тыс. в месяц, а переплата по кредиту уже 12,4 млн. Невыгодно. Лучше брать льготную ипотеку на первичке.
Стоит добавить, что на вторичке допустим первый взнос от 15%, но не ведитесь: при таком раскладе переплата составит больше 20 млн. рублей.
Купил квартиру за пять лямов))). А заплатил как за четыре квартиры🙃.
А где жить будете?
Также проект с льготной ипотекой может стать не вполне выгодным, если покупать квартиру с отдалённым сроком сдачи и без отделки, а на время строительства арендовать.
Учитывайте, что за пару лет, пока идёт стройка, на аренду потратите более 700 т. рублей. В общем, надо считать.
А где невыгодно?
Но это мы говорили про жильё за КАДом. А если вам нужна квартира в давно сложившейся районах СПб, то выгода от льготной ипотеки уже не очевидна. Судите сами. Больше всего взлетели в цене квартиры в новостройках в самом Петербурге, и чем ближе к центру, тем сильнее.
Давайте даже не брать Васильевский остров, Петроградку: ясно, что там цена на новостройки улетела в облака, а возьмём, например, Невский район, который никогда не считался элитным.
В ЖК "Цивилизация на Неве" , например, (Октябрьская наб., 42) однушку площадью 45 кв. м со сдачей в 3 квартале 2024 года вы купите у застройщика за 12,3 млн. Шиканем?
Считаем льготную ипотеку: первый взнос при ставке 9% составит 6,3 млн, платеж в месяц 48,3 тыс., переплата 11,4 млн.
На вторичке в ЖК "Цивилизация" (Застройщик тот же. Да, пусть не первая береговая линия, тем более более что берег там в плане экологии так себе...) готовая однушка с ремонтом и мебелью почти 41 кв. м стоит 8,5 млн.
Считаем обычную ипотеку при том же взносе: ставка 18,3%, платеж 36 тыс. в месяц (уже не напряг), переплата 8,8 млн. Интересно!
А не так далеко, на Искровском, 40 однушка площадью 41 кв. м с неплохим ремонтом в доме 2008 года постройки обойдётся в 7,2 млн. Ещё дешевле.
Но давайте будем откровенны, и при льготной ипотеке, и при обычной нужен хороший первый взнос, иначе платежи и переплаты будут чумовыми.
👉И самое главное правило - берите ипотеку, когда у вас, действительно, есть в этом потребность. А не когда все побежали отовариваться и покупать "хоть бы что".
👉Также рассчитывайте свои силы. Оптимально брать кредит на 30 лет, если вы фактически вы могли бы погасить его и за 20.
👉И помните, даже если вы, возьмёте кредит на вторичке по высокой ставке, то в будущем при снижении ставок на рынке, вы всегда сможете рефинансировать кредит.
***
Если вы хотите выгодно продать квартиру или купить объект на первичном/вторичном рынке, согласовать ипотеку по выгодным ставкам, обращайтесь за консультацией к автору данного материала:
+79052006402, WhatApp, Telegram,
Алексей Резенков, АН "Невский Простор". Лучший агент по результатам 2023 года.
***
Другие публикации, которые могут вас заинтересовать:
👉Купить недорогую однокомнатную квартиру: дешевле некуда
👉Квартиры в Мурино ждёт обвал цен
👉Самые дешёвые студии в новостройках СПб и пригородов
👉Купить в ипотеку, чтобы сдавать
***
👉Подписывайтесь на наш Дзен-канал, чтобы не пропустить важное и интересное. Ставьте лайк, если статья была полезна!
🔥А полезные видео по недвижимости смотрите на YouTube канале "Полезный риэлтор"
👉Также подписывайтесь на телеграм-канал "Недвижка spb"
Для вас новости, тенденции, советы от агента из первых рук!
