Инвестиции в зарубежную недвижимость - популярная тема, о которой не пишет только ленивый. Кто-то призывает срочно скупать все квартиры в Дубае, кто-то предпочитает европейский рынок, а кто-то вообще считает, что вкладываться в недвижимость невыгодно и гораздо лучше покупать акции. В этой статье мы разберемся, куда же действительно лучше всего инвестировать в 2024 году. Обращаем внимание, что мы будем рассматривать исключительно инвестиционную составляющую, не упоминая страны, куда инвестируют в основном для получения ВНЖ или гражданства.
Почему стоит вкладываться в недвижимость?
Чаще всего в недвижимость инвестируют не для того, чтобы жить, а с целью получения стабильного дохода и последующей перепродажи с прибылью. У таких инвестиций есть два существенных преимущества:
- Невозможно полное обесценивания актива. Сложно представить, что должно произойти, чтобы объект недвижимости потерял 100% своей стоимости.
- Незначительные ценовые колебания. Стоимость недвижимости в большинстве стран показывает стабильный незначительный рост, но даже, если случается падение, оно не такое сильное, как бывает у ценных бумаг и других инструментов, на которые влияют сотни различных факторов.
Стоит помнить, что акции - это просто бумаги или цифры на мониторе. Они не обладают вещественной ценностью. При инвестировании в акции необходимо учитывать наличие разнообразных политических факторов. А акции Российских эмитентов номинированы в рублях и, если на коротких сроках курсовая разница не оказывает большого влияния на доходность, то на горизонте 5-10 лет можно получить очень неприятный финансовый результат.
Для наглядности приведем 2 графика - стоимость ПИФА "Петр Столыпин".
На первом графике мы видим рост стоимости ПИФА в рублях - вроде все хорошо.
А вот на втором графике мы видим динамику стоимости того же ПИФА, но уже в евро. На протяжении 10 лет данный ПИФ постоянно рос в цене в рублях, но падал в валюте.
Именно поэтому, все больше и больше инвесторов предпочитают вкладываться в недвижимость, где будет стабильный и предсказуемый доход.
Стоит ли вкладываться в недвижимость ОАЭ?
Инвестиции в ОАЭ, а точнее - в Дубай стали главным трендом последних 5-7 лет. В последний год все чаще инвестируют и в Абу-Даби. И понятно почему - рынок предлагает высокую доходность и взрывной рост стоимости объектов. И все это при отсутствии налогов. Казалось бы, идеальное предложение, но все ли так правда хорошо?
Начнем с основных экономических показателей ОАЭ в 2023 году:
🔻 Рост ВВП: 3,8%
🔻 Уровень инфляции: 3,28%
🔻 Процентная ставка: 5,4%
🔻 Рост банковского кредитования: 5,66%
Действительно, хорошие показатели - это значит, что государство развивается, уровень жизни растет.
А теперь посмотрим, что происходит с рынком недвижимости. Рассмотрим отдельно два эмирата - Дубай и Абу-Даби:
🔻 Рост количества сделок за год в Дубае: 7%
🔻 Рост сделок с ипотечным кредитованием в Дубае: 17%
🔻 Рост стоимости недвижимости в Дубае: 15%
🔻 Рост стоимости аренды в Дубае: 20%
🔻 Рост количества сделок за год в Абу-Даби: 101%
🔻 Рост стоимости недвижимости в Абу-Даби: 3%
🔻 Рост стоимости аренды в Абу-Даби: 1,3%
Давайте разберемся, что показывают эти цифры.
Дубай по-прежнему популярен у инвесторов, однако рост количества сделок уже не такой большой, как был раньше. Скорее всего, в 2024 году он будет еще меньше. Рынок практически достиг своего пика, об этом говорит то, что больше количество предпочитают вкладываться в Абу-Даби, а некоторые крупные агентства недвижимости начинают параллельно продавать недвижимость в других странах, понимая, что падение интереса к Дубаю неизбежно. Все больше инвесторов, несмотря на невысокий порог входа, обращаются к кредитному плечу. Происходит это из-за неуверенности в рынке и желании подстраховаться.
Самый главный риск при инвестициях в Дубай - недострои. По данным Forbes, По состоянию на начало второго полугодия 2023-го ввод в эксплуатацию 35% проектов в Дубае был произведен со срывом сроков. Медианный срок задержки ввода по всем новостройкам составил шесть месяцев, а в крупных проектах отставание более существенное — в среднем около двух с половиной лет. При этом 41% от сдающихся не вовремя проектов задерживается на 10 лет. А ведь именно инвестиции в строящиеся объекты занимают почти половину всего рынка Дубая.
Что касается Абу-Даби, то, несмотря на взрывной рост количества сделок, рост стоимости по-прежнему незначительный.
Какие выводы можно сделать из этих показателей:
- Те, кто инвестировал в Дубай несколько лет назад действительно получают неплохую прибыль, однако, по нашему мнению, время для инвестиций в этот эмират уже прошло. Дальше рынок будет постепенно падать
- Недвижимость в Абу-Даби непременно будет расти, именно в надежде на это большинство инвесторов выбирают именно этот эмират. Однако рынок недвижимости там достаточно молодой и делать прогноз по конкретным цифрам пока рано.
Реальная альтернатива ОАЭ - Великобритания
Все больше арабских инвесторов отказываются инвестировать в Дубай в пользу британских проектов, формируя новый тренд. При этом, минимальный порог входа не отличается от ОАЭ, а в некоторых городах даже ниже.
Давайте разберемся, почему покупка недвижимости в Великобритании в последние годы становится все популярнее.
🔸 Количество свободных земельных участков ограничено площадью страны, цены на недвижимость растут стабильно на 7-10% каждый год.
🔸 Стоимость на аренду в крупных городах растет минимум на 10% в год благодаря росту привлекательности Великобритании для туристов, студентов и бизнеса.
🔸 Великобритания – экономически сильная страна со стабильно высоким ростом ВВП и крепкой валютой.
🔸 В стране существуют программы по развитию городов - благодаря федеральным программам такие города как Манчестер, Ливерпуль, Бирмингем и тд. получают миллиарды фунтов на развитие инфраструктуры.
🔸 В стране учится около 400 000 студентов. Благодаря этому развивается инфраструктура для студентов, строятся новые жилые комплексы, общежития.
Ниже основные показатели по рынку недвижимости в стране:
🔺 Рост цен на жилье: +2%
🔺 Рост аренды жилья: 6,4%
🔺 Закладки новых домов в 2023 году: 67 600 (+75% за год)
🔺 Изменение количества одобренных ипотечных кредитов: +4,5%
Рынок недвижимости в Великобритании растет ежегодно, но в разном темпе. Например, в 2022 году рост цен на жилье составил 7%, что уменьшило спрос. Из-за этого в 2023 году рост составил всего 2%, однако уже в 2024 году цены вырастут минимум на 5-6%. После спада рынка, начинается рост, что видно по количеству начатых строительных проектов в стране - их на 75% больше, чем годом ранее, а количество недостроев минимально из-за жестких законов. Соответственно, риски минимальны.
Города Великобритании для инвестиций
Лондон. Минимальный порог входа: £400,000. Золотое время для инвестиций в Лондон прошло 3-4 года назад. Поэтому, если главная цель - эффективно вложить средства, лучше всего выбрать для инвестиций другие города в Великобритании, которые развиваются, обладают большим потенциалом и быстро растут. Но, несмотря на это, инвестиции в Лондон все равно отличаются большой надежностью, хоть и с небольшой доходностью.
Манчестер. Минимальный порог входа: £300,000. Самый перспективный город страны. Экономика города ежегодно растет на 3,6%, а стоимость недвижимости растет на 8-10% каждый год. В городе реализуется десятки крупных строительных проектов от лучших застройщиков страны. Спрос на квартиры в центре города ежегодно растет на 30-35%, дефицит предложений создает взрывной рост стоимости существующего и строящегося жилья
Ливерпуль. Минимальный порог входа: £180,000. Это один из самых быстрорастущих и перспективных городов Великобритании. По прогнозам экспертов, через 3-4 года стоимость недвижимости достигнет уровня Манчестера. Экономика города быстро растет, благодаря частным и государственным инвестициям. В ближайшие несколько лет в развитие инфраструктуры в городе будет вложено около £5,000,000,000.
Бирмингем. Минимальный порог входа: £200,000. Второй по население город в Великобритании, современный индустриальный город с развивающейся экономикой. Стоимость недвижимости в Бирмингеме стабильно растет - по прогнозам экспертов, за ближайшие 2 года рынок вырастет на 27%. Популярность города среди студентов и жителей более мелких городов позволяет расти спросу на аренду жилья. Стоимость аренды жилья ежегодно растет на 7-8%.
Коммерческая недвижимость в Германии - самый стабильный рынок Европы
Германия – это по-прежнему идеальная для инвестиций страна, где невысокие по сравнению с остальной Западной Европой цены на первичном рынке и правовая и экономическая защита имущества сочетаются с высокой рентабельностью и многообещающими перспективами.
И если жилая недвижимость в стране не так эффективна, то вложения в коммерческие объекты с арендаторами, показывают отличный рост и стабильность.
Основные преимущества инвестиций в немецкую коммерцию:
- Якорные арендаторы объектов – крупнейшие европейские торговые сети (супермаркеты, автосервисы, непродовольственные магазины)
- В Германии договоры аренды заключаются на длительный срок - до 25 лет и являются обязательными к исполнению. Договоры аренды заключаются без права расторжения. Арендатор не может разорвать договор раньше срока.
- Цены на коммерческую недвижимость в Германии стабильно растут от 5% в год.
- Арендная деятельность не зависит от внешних факторов. Даже в пандемию арендаторы-ритейлеры выплачивали арендную плату в полном объеме.
- Права собственности в Германии неоспоримы и являются одной из основ немецкой государственности. Иностранцы, покупающие недвижимость в Германии, имеют права, равные тем, которыми пользуются граждане Германии.
Самое главное: в законодательстве Германии есть ряд важных особенностей, которые фактически делают страну оффшором для иностранных инвестиций в коммерческую недвижимость практически без налоговой нагрузки.
Вывод. Куда инвестировать в 2024 году?
🔻 Если вы хотите получать стабильную доходность на длинном отрезке времени - больше всего подойдет коммерческая недвижимость в Германии
🔻 Если ваша цель - инвестировать в строящиеся проекты и заработать на капитализации, рассмотрите Великобританию
🔻 Если вы ищете страны с минимальным порогом инвестиций, высокой доходностью и возможностью гарантированного выкупа через несколько лет - ваш вариант Таиланд, Грузия или Бали.
Данная статья написана экспертами компании NWE.
NWE - международная инвестиционная компания, которая была создана в 2001 году в Германии. Профессиональная деятельность компании включает в себя полный спектр услуг, необходимых для успешного инвестирования и грамотного управления активами.
Подписывайтесь на наш канал в Telegram, там еще больше информации для инвесторов - https://t.me/nwerealty
