С начала 2025 года в России вступили в силу серьезные изменения в земельном законодательстве. Теперь некоторые земельные участки оказались под запретом к продаже, и многие собственники узнают об этом только в момент сделки. Всё тормозится, регистрация приостанавливается, а причины часто непонятны обычному человеку.
Разберемся, какие участки попали под запрет, почему их нельзя продать и что делать, если ваша земля оказалась в "черном списке".
🗺️ Земля без границ — теперь не продается
С 1 марта 2025 года в России стало невозможно зарегистрировать сделку с земельными участками, если их границы не внесены в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). Изменения были внесены в статью 26 Федерального закона "О регистрации недвижимости".
🔍 Что это означает на практике? Если границы вашего участка официально не определены, Росреестр сначала приостановит регистрацию, а потом и вовсе откажет в проведении сделки.
"Я в своей практике встречала ситуации, когда люди покупали участки без межевания и потом оказывалось, что они меньше, чем по документам, или что их дом или баня заезжает на участок соседа", — рассказывает юрист в сфере недвижимости, основательница агентства недвижимости Korovina.invest Дарья Коровина.
Как узнать, размежеван ли ваш участок?
Есть два простых способа:
- Зайти на публичную кадастровую карту и ввести кадастровый номер или адрес участка
- Заказать выписку из ЕГРН об основных характеристиках участка
Что делать, если границы не определены?
🔑 Вызвать кадастрового инженера для проведения межевания. Специалист выезжает на место, делает замеры, готовит межевой план и согласовывает границы с соседями.
Важный момент: если соседей найти не удается, размещается объявление в местной газете. Если в течение месяца возражений не поступит, границы считаются согласованными.
📋 Участок "не существует" — нет данных в ЕГРН
Еще более сложная ситуация — когда о вашем участке вообще нет никаких данных в ЕГРН. Согласно статье 37 Земельного кодекса РФ, объектом купли-продажи могут быть только участки, прошедшие государственный кадастровый учет.
🧩 В этом случае необходимо:
- Зарегистрировать право собственности в Росреестре
- Внести данные об участке в ЕГРН
Для этого потребуются документы, подтверждающие ваше право на землю: договор купли-продажи, свидетельство о наследстве или решение суда.
📱 Если у вас возникли вопросы по оформлению земельного участка или вам нужна персональная консультация, рекомендуем обратиться к нашему боту https://t.me/a_kolotii_bot. В нем можно получить 3 гайда по темам "Налоги", "Ипотека и все о ней", "Как выгодно продать квартиру?", а еще бонусом бесплатная консультация от Александра Колотий!
🏠 "Дачная амнистия" — спасение для старых участков
"Если земельный участок у вас в "собственности" еще с советских времен, то оформить права можно в упрощенном порядке по дачной амнистии, действующей до 1 марта 2031 года", — отмечает член Ассоциации юристов России Мария Спиридонова.
🗂️ В этом случае достаточно предоставить выписку из похозяйственной книги, которая хранится в местной администрации. Этот документ будет признан подтверждением вашего права на участок.
⛔ Участок в обременении — ипотека, запреты, аресты
Даже если с границами и документами всё в порядке, продажу могут заблокировать наложенные обременения:
Ипотечные участки
🏦 Если участок находится в залоге у банка, продать его без участия кредитора невозможно. Варианты решения:
- Покупатель гасит ваш ипотечный долг
- Покупатель переоформляет кредит на себя (если банк разрешает)
Запреты от приставов
⚖️ Если на участок наложен запрет на регистрационные действия от ФССП, сначала нужно устранить причину запрета:
- Погасить имеющиеся долги
- Обратиться к судебным приставам с заявлением о прекращении исполнительного производства
- Дождаться снятия ограничений в Росреестре (обычно 3 рабочих дня после получения информации от ФССП)
👨👩👧 Наследственные земельные участки
Особая история — с унаследованными участками. Если умерший собственник не оформил свои права должным образом, то:
- Наследникам придется обращаться в суд
- Подавать иск об установлении факта принятия наследства
- Добиваться признания права собственности на участок
📌 Практические советы от юристов
🔴 Всегда проверяйте земельный участок перед покупкой, заказывая выписку из ЕГРН
🔴 Не покупайте участок без межевания — в 2025 году вы не сможете его продать
🔴 Проверяйте наличие обременений — ипотеки, запретов и арестов
🔴 Если участок достался от родственников, уточните, оформлены ли документы правильно
🔴 Воспользуйтесь "дачной амнистией" до 2031 года, если участок в собственности с советских времен
🔑 Заключение
С 2025 года земельный рынок в России стал гораздо более прозрачным, но и требовательным к документам. Теперь только участки с официально оформленными границами, зарегистрированной собственностью и без обременений можно свободно продать.
Если вы планируете продажу земли, первым делом проверьте её юридическую чистоту и наличие всех необходимых документов. Это поможет избежать неприятных сюрпризов и отказов в регистрации сделки.
🌟 Рекомендуем подписаться на наш Telegram-канал https://t.me/+TI2cSLaCdn44M2Uy, там много полезного про недвижимость, ипотеку, налоги, материнский капитал. Переходите!
Если Вы планируете продажу или покупку недвижимости в Москве и МО, моя команда с радостью поможет Вам! Качество сделки гарантировано, а цены доступны и открыты для всех.
