Ипотека — один из самых популярных способов приобретения жилья в России. По данным Центробанка, в 2023 году российские банки выдали заемщикам на покупку квартир более 5,5 трлн рублей, что стало абсолютным рекордом за всю историю отечественного рынка ипотеки. Однако в 2024 году ситуация может кардинально измениться. Повышение ключевой ставки до 15%, ужесточение условий льготных программ, рост цен на недвижимость и снижение доходов населения могут сделать ипотеку недоступной или невыгодной для большинства потенциальных покупателей. В этой статье мы рассмотрим основные факторы, которые могут повлиять на рынок ипотеки в 2024 году, и дадим несколько советов тем, кто планирует купить квартиру в кредит.
1. Повышение ставок по ипотеке.
Основной причиной роста ставок по ипотеке является повышение ключевой ставки Центробанка, которая определяет уровень процентных ставок по всем видам кредитования в стране. С июля 2023 года ключевая ставка выросла в два раза — с 7,5% до 16%. Это связано с необходимостью борьбы с инфляцией, которая в октябре 2023 года достигла 9,5% в годовом выражении. Чтобы компенсировать рост издержек на привлечение средств и сохранить свою маржу, банки повышают ставки по ипотеке. Средняя ставка по рыночным программам ипотеки в октябре 2023 года составила 17,2%, что на 2 п.п. выше, чем в июне. В некоторых банках ставки достигли 17-18%.
Такие высокие ставки делают ипотеку невыгодной для заемщиков, так как существенно увеличивают сумму переплаты за кредит. Например, при ставке 17% на сумму 3 млн рублей на 20 лет ежемесячный платеж составит 53 700 рублей, а общая переплата — 9,9 млн рублей. Для сравнения, при ставке 8% (как по льготной программе) платеж будет 25 000 рублей, а переплата — 3 млн рублей. Кроме того, высокие ставки увеличивают кредитную нагрузку на заемщиков, то есть долю дохода, которую они тратят на обслуживание кредитов. По данным Центробанка, в сентябре 2023 года средняя кредитная нагрузка по ипотеке составила 38,8%, что на 3,4 п.п. выше, чем годом ранее. Это означает, что заемщики тратят почти 40% своих доходов на выплату ипотеки, что снижает их платежеспособность и увеличивает риск просрочки.
2. Ужесточение условий льготных программ
Льготная ипотека — один из самых востребованных способов покупки жилья в России. По данным Центробанка, в январе-сентябре 2023 года доля льготной ипотеки в общем объеме выдачи составила 40%. Льготная ипотека предполагает, что банки выдают кредиты по сниженной ставке (8% в 2023 году), а разницу между рыночной и льготной ставкой им компенсирует государство из федерального бюджета. Льготная ипотека доступна для покупки готового или строящегося жилья у застройщика, а также для строительства частного дома. Максимальная сумма кредита по льготной программе в 2023 году составляет 6 млн рублей для всех регионов, а минимальный первоначальный взнос — 30%.
Однако в 2024 году льготная ипотека может быть свернута или существенно урезана. Причиной тому является не только высокая стоимость программы для бюджета, но и ее негативное влияние на рынок недвижимости. По мнению Центробанка, льготная ипотека способствует перетоку кредитования в сегмент новостроек, что приводит к росту цен на первичное жилье и увеличению разрыва между ценами в первичном и вторичном секторах. К 1 октября 2023 года разница цен между первичным и вторичным сегментами достигла 42%. «Для снижения разницы цен в первичном и вторичном секторах необходимо ужесточать условия по льготным программам», — заявили в ЦБ. В ноябре 2023 года депутаты предложили разработать льготную программу ипотеки с дифференцированной ставкой, привязанной к уровню дохода в том или ином регионе. Однако пока неизвестно, будет ли такая программа реализована и какие условия она будет предлагать.
3. Прогнозы на 2024 год
Как будет развиваться рынок недвижимости в России в 2024 году? Сложно дать однозначный ответ на этот вопрос, так как на цены на жилье влияют множество факторов, таких как экономическая ситуация, демография, спрос и предложение, государственная политика и т.д. Однако, можно выделить несколько тенденций, которые, по мнению экспертов, будут определять динамику цен на недвижимость в 2024 году.
- Снижение темпов роста цен. В 2022 году рост средних цен на вторичное жилье в России составил 10% против 26% в 2021 году. Такие данные содержатся в исследовании ЦИАН, которое посвящено предварительным итогам 2022 года на рынке жилья. По прогнозам аналитиков, в 2024 году темпы роста цен на недвижимость будут снижаться, так как спрос на жилье будет уменьшаться из-за высоких ставок по ипотеке, снижения доходов населения и насыщения рынка предложением. По оценкам Frank RG, в 2024 году средняя стоимость квартиры в России может вырасти на 5-7%, а в Москве и Санкт-Петербурге — на 3-5%.
- Разница между первичным и вторичным рынками. В 2022 году разница цен между первичным и вторичным сегментами достигла 42%. Это связано с тем, что на первичном рынке цены поддерживаются льготной ипотекой, а также с тем, что застройщики повышают цены из-за роста стоимости строительных материалов и земли. В 2024 году разница между сегментами может сократиться, так как льготная ипотека будет урезана или свернута, а спрос на новостройки будет снижаться. По мнению экспертов, в 2024 году вторичный рынок может стать более привлекательным для покупателей, так как он будет предлагать более доступное и качественное жилье, чем первичный.
- Региональная дифференциация. В 2022 году цены на недвижимость в России росли неоднородно. Самый большой рост цен наблюдался в Москве и Санкт-Петербурге, а также в некоторых регионах, таких как Краснодарский край, Республика Крым, Севастополь, Республика Татарстан и т.д. В то же время, в некоторых регионах цены на жилье снижались или оставались на прежнем уровне, например, в Республике Саха (Якутия), Чукотском автономном округе, Республике Тыва и т.д. В 2024 году региональная дифференциация может сохраниться, так как цены на недвижимость будут зависеть от уровня доходов, спроса, предложения, инфраструктуры и качества жизни в каждом регионе.
4. Снижение доходов населения
Помимо повышения ставок по ипотеке и ужесточения условий льготных программ, на спрос на жилье в 2024 году может негативно повлиять снижение доходов населения. По данным Росстата, в январе-сентябре 2023 года реальные располагаемые денежные доходы населения снизились на 1,7% по сравнению с аналогичным периодом 2022 года. В то же время цены на недвижимость продолжают расти. По данным Федеральной службы государственной статистики, средняя цена на квадратный метр в новостройках в России в сентябре 2023 года составила 77 900 рублей, что на 21,5% выше, чем годом ранее. В Москве средняя цена достигла 237 100 рублей за квадратный метр, что на 24,9% выше, чем в сентябре 2022 года. В Санкт-Петербурге средняя цена составила 136 600 рублей за квадратный метр, что на 28,1% выше, чем годом ранее.
Таким образом, покупка квартиры в кредит становится все менее доступной и выгодной для большинства россиян. По данным Frank RG, в сентябре 2023 года средняя стоимость квартиры, приобретенной в ипотеку, составила 5,3 млн рублей, а средний доход заемщика — 94 000 рублей. Это означает, что средняя стоимость квартиры в 56 раз превышает средний доход заемщика. Для сравнения, в сентябре 2022 года эта разница составляла 46 раз. По мнению экспертов, оптимальное соотношение стоимости квартиры и дохода заемщика должно быть в пределах 20-25 раз. В противном случае, покупка жилья в кредит может привести к перекредитованию и просрочке по платежам.
5. Советы потенциальным покупателям
В свете вышесказанного, покупка квартиры в ипотеку в 2024 году может быть не лучшим вариантом для многих россиян. Однако, если вы все же решились на такой шаг, то вот несколько советов, которые могут помочь вам сделать правильный выбор:
- Сравнивайте разные предложения от банков. Не ограничивайтесь одним банком, а изучайте условия ипотеки в разных кредитных организациях. Вы можете использовать онлайн-сервисы для сравнения ипотечных программ, такие как "Сравни.ру", "Банки.ру" или "ДомКлик". Так вы сможете найти наиболее выгодную ставку, срок и размер кредита, а также узнать о возможных скидках и акциях.
- Используйте льготные программы, если вы подходите по условиям. Льготная ипотека по ставке 8% — один из самых выгодных способов покупки жилья в новостройке. Однако, чтобы воспользоваться этой программой, вам нужно успеть подать заявку до 1 июля 2024 года, а также соответствовать требованиям по сумме кредита, первоначальному взносу и типу жилья. Кроме того, существуют другие льготные программы, например, для молодых семей, военнослужащих, участников накопительно-ипотечной системы и т.д. Уточняйте в банке, какие льготы вам доступны, и какие документы нужны для их получения.
- Подбирайте квартиру в соответствии с вашими возможностями и потребностями. Не стоит брать ипотеку на квартиру, которая сильно превышает ваш бюджет или не подходит вам по размеру, планировке, расположению или качеству. Подумайте, какое жилье вам действительно нужно, и ищите варианты, которые удовлетворяют вашим критериям. Не забывайте также учитывать дополнительные расходы, связанные с покупкой квартиры, такие как страхование, оформление документов, коммунальные платежи и т.д.
- Будьте готовы к рискам и непредвиденным обстоятельствам. Покупка квартиры в ипотеку — это долгосрочный и ответственный шаг, который требует от вас стабильности и платежеспособности. Однако, в жизни может случиться все, что угодно: потеря работы, снижение доходов, повышение ставки, срыв сроков сдачи дома, дефекты в квартире и т.д. Поэтому, прежде чем брать ипотеку, подумайте, как вы будете действовать в случае неблагоприятных ситуаций, и как вы сможете защитить себя и свою семью от них. Например, вы можете создать финансовую подушку безопасности, страховать свою жизнь и здоровье, проверять репутацию застройщика и качество строительства, а также следить за динамикой рынка ипотеки и недвижимости.
В заключение, можно сказать, что ипотека не лучший вариант для покупки квартиры в 2024 году. Высокие ставки, жесткие условия, рост цен на жилье и снижение доходов населения могут сделать ипотеку недоступной или невыгодной для большинства потенциальных покупателей. Однако, если вы все же хотите купить квартиру в кредит, то вам следует тщательно подготовиться.
