Истребование земельного участка из чужого незаконного владения возможно в судебном порядке.
Виндикационный иск по общему правилу – это иск собственника имущества к лицу, которое в данный момент фактически владеет этим имуществом, не имея на то оснований.
Право на иск имеет также лицо, хотя и не являющееся собственником, но владеющее участком на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором (например, в силу залога), которое может истребовать имущество у фактического владельца, в том числе у собственника.
Наличие права собственности на земельный участок нужно доказать выпиской из ЕГРН, свидетельством о праве на наследство. Незарегистрированное право собственности на недвижимость нужно доказать документами, подтверждающими возникновение права: договоры, акты приема-передачи и т.д.
Иск вправе заявить также лицо, право собственности которого на земельный участок возникло раньше, чем ввели госрегистрацию прав на недвижимость, даже если в ЕГРН указан другой собственник, чье право зарегистрировано на основании ничтожной сделки.
Но не вправе, например, подавать виндикационный иск арендатор для истребования у третьего лица земельного участка, который он должен был получить в аренду. Приобретатель по ничтожной сделке также не является надлежащим истцом.
Надлежащим ответчиком по иску является недобросовестный владелец. Добросовестный приобретатель может быть ответчиком, только если имущество выбыло из владения собственника (или лица, которому собственник передал имущество) помимо его воли (хищение и т.п.).
Обратите внимание, что в случае, если арендатор не вернул земельный участок арендодателю следует подать другой иск – в рамках договорных отношений. Возвращение земельного участка от лица, которое получило его от вас по недействительной сделке, происходит в порядке реституции, но не виндикации.
Виндикационный иск следует подать в суд по месту нахождения земельного участка (исключительная подсудность) в пределах общего трехлетнего срока исковой давности. Размер госпошлины по такому иску и его цена определяются исходя из известной вам стоимости земельного участка (рыночной, кадастровой, балансовой). Обязательный досудебный (в том числе претензионный) порядок разрешения данной категории споров законом не предусмотрен.
В целях обеспечения нахождения имущества во владении ответчика в период судебного спора о праве на это имущество суд по ходатайству истца может принять обеспечительные меры, в частности запретить ответчику распоряжаться и/или пользоваться спорным имуществом (арест), запретить государственному регистратору изменять запись в ЕГРП о праве на это имущество.
Истребование из чужого незаконного владения земельного участка без учета объектов недвижимости, расположенных на этом участке, неправомерно, поскольку противоречит закрепленному Земельном кодексе РФ принципу единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.
Если на спорном земельном участке расположены строения, здания, сооружения и т.д., помимо основного требования об истребовании участка из чужого незаконного владения, в него также следует включить требования относительно расположенных на участке объектов недвижимости (о признании их самовольными постройками, об их сносе, о признании права собственности и т.д.).
При истечении срока исковой давности по виндикационному иску в отношении земельного участка срок исковой давности по иску о сносе самовольных построек, возведенных на этом земельном участке ответчиком, также считается истекшим.
Если во владении ответчика находится не весь принадлежащий истцу земельный участок, а только его часть, истребовать из незаконного владения можно только ту часть участка, которая незаконно используется ответчиком.
Для подтверждения приведенных в исковом заявлении доводов истец может заявить ходатайство о проведении землеустроительной экспертизы.
По делу об истребовании земельного участка из чужого незаконного владения ответчик может предъявить встречный иск, например, о признании добросовестным приобретателем, о признании недействительными результатов межевания, о признании права собственности на строения, расположенные на земельном участке и др.
