Армения – страна с богатой историей и красивой природой, в 2022 году стала привлекать экспатов и инвесторов в недвижимость. Рынок недвижимости сейчас переживает период изменения и развития благодаря мерам государственной поддержки и иным законодательным изменениям. Не последнюю роль в выявлении проблем на рынке недвижимости сыграла волна иммиграции в страну, обострив проблему теневой аренды, а также сделав покупку собственного жилья в Армении еще более недоступной для многих граждан. REALTING проанализировал, как работает рынок жилья и какие меры принимает правительство в ответ на динамичные изменения.
О высоких процентах по ипотеке и выгодных государственных программах
По данным Статистического комитета Республики Армении с 2017 по 2022 год количество операций отчуждения* недвижимости в Армении выросло в 1,5 раза.
*Отчуждение – продажа, дарение, обмен, иное.
В 2018 году количество таких сделок увеличилось на 20%, а в 2019 еще на 13%. Помимо улучшения экономической ситуации в стране и снижения уровня безработицы, росту активности на рынке недвижимости способствовали изменения в программе “Доступное жилье для молодых семей”. Программа, суть которой в предоставлении льготных кредитов молодым семьям для приобретения или строительства собственного жилья, существовала с 2010 года и за несколько лет стала нуждаться в обновлении условий.
В 2016 году правительство внесло первые изменения: был увеличен максимальный размер суммы кредита – с 16 млн AMD до 25 млн AMD (по состоянию на январь 2017 г. сумма возросла ≈ с $33 тыс. до $51,5 тыс.), суммарный возраст супругов стал 65 лет (при этом возраст каждого не должен быть превышать 35 лет), первоначальный взнос – 10-30%. Далее в 2019 году условия участия сделали еще более привлекательными: максимальная сумма кредита была повышена до 30 млн AMD (по состоянию на январь 2019 г. ≈ $61,8 тыс.), срок кредитования увеличен с 20 до 30 лет, а первоначальный взнос снижен до 7,5% при наличии другой залоговой недвижимости. Было упразднено требование о том, что возраст каждого из супругов не должен превышать 35 лет. Главная выгода такой программы – сниженная процентная ставка: для объектов первичного рынка она составляет максимум 7,5%, для вторичного – максимум 9,5%, еще 2-4% (в зависимости от региона) субсидирует государство.
Несмотря на то, что в последние несколько лет ставки по ипотеке снижаются, их сложно назвать низкими, как например в Испании или Литве, а мировая практика долгосрочной аренды не востребована, что подтверждает и динамика заключенных договоров аренды (с 2017 по 2022 год количество операций с арендой увеличилось на 12%). Поэтому проблема обеспечения жильем является одной из самых острых и актуальных, увеличивая объем выданных займов на жилье. Денежный объем выданных ипотечных кредитов на приобретение и строительство жилья с 2017 года ежегодно увеличивался в среднем на 35%. В 2023 году условия ипотеки на общих основаниях следующие: срок кредитования до 30 лет, минимальный первоначальный взнос 10-30%, ставки находятся в диапазоне от 9 до 19% годовых в зависимости от валюты кредитования, банка и иных условий.
С начала 2018 года также появилась возможность вернуть подоходный налог при выплате ипотеки. Такая программа распространяется только на жилые объекты первичного рынка и только для молодых семей. Вычет может быть использован исключительно для погашения процентов, начисленных по ипотечному кредиту, а воспользоваться такой возможностью человек может только 1 раз. Вернуть можно не более 1,5 млн AMD в квартал (по состоянию на декабрь 2022 г. ≈$3800). Причем уже к концу 2018 года правительство ввело ограничение по стоимости недвижимости - она не может превышать 55 млн AMD (≈ $114 тыс.) в связи с тем, что такие льготы стали серьезной нагрузкой на государственный бюджет страны. По этой же причине в 2021 году было введено еще одно ограничение – программа перестала распространяться на центральные районы столицы, а к 2025 году перестанет распространяться на всю территорию Еревана. Такие налоговые льготы кстати оправдывают ожидания по активизацию сферы строительства.
Возвращаясь к вопросу количества операций на рынке недвижимости, в 2020 году, как и во многих других странах, рынок недвижимости Армении прошел испытание пандемией COVID-19. Ограничения и неопределенность в экономике привели к снижению спроса и активности на рынке. Однако, после временного затишья, рынок начал показывать признаки восстановления уже со второй половины 2020 года и в 2021 году. Как итог – в 2021 году количество операций с недвижимостью выросло на 25%, в 2022 году рынок стабилизировался – +4% по сравнению с прошлым периодом.
В 2023 году была вероятность, что на активность на рынке недвижимости Армении окажет влияние принятие законопроекта о получении гражданства за инвестиции. Однако программа до сих пор не утверждена.
Популярнее всего сельскохозяйственные участки, частные дома на предпоследнем месте
В структуре операций по отчуждению недвижимости преобладают земельные участки и квартиры. Причем за 5 лет доля земельных участков стала значительно больше – в 2017 году 34% сделок было совершено с данным типом объектов, в 2022 году уже 40%. Стоит сказать, что более половины (58%) сделок с землей приходилось на участки сельскохозяйственного назначения.
Квартиры за 5 лет стали пользоваться меньшей популярностью – как итог – минус 5 п.п. С частными домами и нежилой недвижимостью совершается наименьшее количество сделок – в 2022 году 18% и 9% соответственно.
