Покупателю квартиры, который стремится избежать возможных осложнений с признанием сделки недействительной, рекомендуется предварительно провести проверку юридической чистоты недвижимости. Это включает в себя удостоверение отсутствия каких-либо обязательств и обременений, которые могут стать препятствием для полноценного владения имуществом.
В данной статье мы подробно рассмотрим понятия ограничений и обременений в отношении недвижимости, разберем их разновидности и случаи, когда они могут быть наложены.
Обременение можно сравнить с якорем у корабля — оно ограничивает возможность собственника свободно распоряжаться своей недвижимостью. Хотя человек может проживать в квартире или на даче, он может столкнуться с ограничениями при продаже, передаче в дар или завещании своего имущества. Пока обременение присутствует на недвижимости и отражено в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН), она не является полностью его собственностью.
Для определения наличия "якорей" на конкретном объекте следует обратиться к выписке из ЕГРН. В ней будут указаны сведения о наличии обременения, его характер, сроки, на которые установлено обременение, а также лицо, в пользу которого оно установлено. Если объект является юридически чистым, выписка содержит отметку "не зарегистрировано".
Типы обременений недвижимости
Обременение имущества может возникнуть по различным причинам, чаще всего из-за того, что права на недвижимость принадлежат кому-то еще.
Ипотека
На сегодняшний день ипотека является наиболее распространенным видом обременения. До полного погашения ипотечного кредита недвижимость остается в залоге у банка. При покупке квартиры в ипотеку человек, хоть и становится владельцем квадратных метров, не имеет возможности осуществить сделку без согласия кредитной организации. После своевременного погашения займа, выполнения всех условий договора, банк снимает обременение, и владелец получает право распоряжаться квартирой по своему усмотрению без необходимости получения согласия.
Однако в случае возникновения проблем с погашением долга банк имеет право изъять ипотечное имущество. Согласно статье 446 Гражданского процессуального кодекса, заложенное жилье может быть взыскано и продано, даже если оно является единственным у человека. Обычно это происходит после судебного решения, и в таком случае недвижимость становится собственностью кредитора, который вправе продать ее на торгах для погашения остатка долга. Подробнее о случаях, когда банк может изъять жилье, можно узнать [здесь](ссылка на соответствующую статью).
Ипотечное обременение также возникает, если человек: — взял потребительский кредит под залог своей квартиры; — приобрел жилье в рассрочку.
После полного погашения ипотеки владелец самостоятельно или через кредитную организацию предоставляет документы в Росреестр, чтобы исключить запись об ипотеке из ЕГРН.
Арест
Собственник лишается возможности распоряжаться арестованным имуществом, будь то продажа, завещание, аренда или дарение. Причины наложения ареста могут быть разнообразными, включая раздел имущества при разводе или спор о правах на квартиру или дачный участок. Также арест недвижимости часто применяется как мера воздействия на должников судебными приставами, которые передают соответствующую информацию в Росреестр. Эта информация затем отображается в выписке из ЕГРН.
Если арест был наложен, но недвижимость не была изъята, это не создает препятствий для ее использования. Например, должник может продолжить проживание в арестованной квартире. Однако для неплательщиков, чье имущество было опечатано, ситуация более сложная. С момента опечатывания недвижимости устанавливается запрет на ее использование, а нарушение этого требования подлежит административной ответственности согласно статье 17.14 КоАП "Нарушение законодательства об исполнительном производстве".
Для снятия ареста необходимо погасить долг и обратиться к судебным приставам с заявлением о прекращении исполнительного производства. После этого пристав передаст информацию в Росреестр, и запись об аресте будет удалена в течение трех рабочих дней со дня получения документов.
Если это не произошло или необходимо срочно снять арест, гражданин имеет право обратиться в Росреестр самостоятельно, предоставив заявление и заверенную копию акта о снятии ареста. В этом случае Росреестр сам запросит необходимые документы у службы судебных приставов. Заявление в Росреестр можно подать лично в МФЦ или через сайт Росреестра с использованием электронной цифровой подписи.
Рента
Пожилые одинокие люди, нуждающиеся в уходе, часто прибегают к ренте. При заключении договора ренты право собственности на имущество переходит к другому человеку, который обязуется обеспечивать и заботиться о бывшем владельце. Это может быть как договор пожизненной ренты, так и договор пожизненного содержания с иждивением. Существование ренты также отображается в выписке из ЕГРН, и распоряжение таким жильем возможно только с предварительного согласия получателя ренты. В случае утраты способности плательщика ренты ухаживать за владельцем, он имеет право найти другого человека, готового принять на себя эти обязанности, и переоформить договор ренты.
Сервитут
Термин "сервитут" обозначает право ограниченного пользования чужим объектом недвижимости, согласно статье 274 Гражданского кодекса РФ. Это обременение чаще всего встает перед владельцами дачных и загородных участков. Примером сервитута может служить необходимость проложить дорогу через чужой участок для достижения своего, в случае отсутствия другого доступа.
Та сторона, которая обладает сервитутом, не получает фактического владения земельным участком соседа, а лишь имеет право использовать его в рамках условий, установленных договором или соглашением.
Аренда
Обременение арендой не является препятствием для сделок купли-продажи жилья. При заключении договора аренды (или найма) квартиры, в которой проживают арендаторы, продажа возможна, однако с сохранением прав арендаторов на проживание в ней до истечения срока договора. Владелец имеет возможность снять обременение, расторгнув договор аренды досрочно и соблюдая все установленные в нем условия.
Стоит отметить, что это касается долгосрочных договоров, заключаемых на срок от года и более, которые подлежат регистрации обременения в Росреестре. В других случаях регистрация не является обязательной.
Доверительное управление недвижимостью
В данном случае собственник делегирует право управления своей недвижимостью стороннему специалисту с целью обеспечения ей прибыли. Таким третьим лицом может выступать, например, риелтор. Однако доверительное управление не подразумевает полную передачу всех прав собственника на данное имущество. Распорядитель не вправе осуществлять продажу, дарение или выполнять другие действия, не предусмотренные договором.
Передача недвижимого имущества в доверительное управление также подлежит регистрации в Росреестре, и соответствующая отметка появляется в выписке из ЕГРН. Тем не менее, после завершения оформления документов по купле-продаже это обременение утрачивает юридическую силу.
Материнский капитал и другие обременения
Важно помнить о том, что существует ряд обременений, которые трудно выявить, поскольку они не отражаются в выписке из ЕГРН.
Например, стоит обратить внимание, использовался ли материнский капитал при приобретении жилья. В таком случае квартира должна быть оформлена на всех членов семьи (родителей и детей) и не может быть продана без согласия органов опеки и попечительства. Информацию о долях собственников можно узнать из выписки из ЕГРН. Также рекомендуется запросить у продавца разрешение от органов опеки и попечительства.
Даже при наличии несовершеннолетних собственников продавец квартиры перед заключением договора обязан получить согласие органов опеки и попечительства. В случае продажи квартиры органы могут наложить запрет на сделку, если нарушаются права маленьких собственников. После доказательства того, что ребенок получит равноценное новое жилье, орган опеки выдает разрешение на сделку.
Другим неприятным сюрпризом может стать информация о том, что в квартире зарегистрирован человек, который отказался от ее приватизации. Закон предоставляет ему право на пожизненное пользование жилплощадью. Для исключения этого момента при покупке рекомендуется запросить у продавца выписку из домовой книги, в которой указаны все зарегистрированные на жилплощади граждане.
При получении квартиры по завещанию в документе может быть внесено условие, обязывающее наследника предоставить другому лицу право проживания в данном жилье, что называется завещательным отказом. В случае, если продавец стал обладателем квартиры по наследству, важно ознакомиться с содержанием завещания. Более подробно о тонкостях приобретения наследственной квартиры мы рассказали здесь.
Также возможны ограничения на осуществление сделок с квартирами, расположенными в аварийных домах или домах, признанных архитектурными и историческими памятниками. Владельцы аварийного жилья лишены права на продажу, так как им предоставляется возможность получить от государства новое жилье взамен.
Объекты, признанные культурным наследием, подлежат защите законом, и любые изменения или сделки с ними требуют предварительного согласования с соответствующими органами. О покупке дома, имеющего статус памятника или находящегося в аварийном состоянии, мы рассказали в другой статье.
Как создать обременение на квартиру
Иногда собственники желают самостоятельно ограничить возможные действия по использованию своей недвижимости. Например, те, кто сдают свою квартиру в аренду, могут принимать меры для исключения возможных мошеннических действий со стороны арендаторов.
После введения ограничения никто, за исключением личного участия владельца, не сможет продать или использовать данную квартиру в залог. В случае долевой собственности, запрет можно оформить только на долю объекта. Однако в этом случае другие собственники по-прежнему могут свободно распоряжаться своими долями.
Для установки запрета на регистрационные действия без участия собственника, последний должен подать заявление в Росреестр. В заявлении, помимо ФИО и паспортных данных владельца, следует указать адрес и кадастровый номер объекта, а также описать те действия, которые требуют личного участия собственника. Кроме того, необходимо предоставить документы, подтверждающие право собственности на объект.
Подать заявление можно лично, обратившись в отделения МФЦ, а также через личный кабинет на веб-сайте Росреестра или портала "Госуслуги". В случае отправки заявления почтой, ходатайство должно быть заверено у нотариуса. Информация о запрете будет отражена в ЕГРН в течение пяти рабочих дней со дня подачи заявления.
Существуют исключения, когда Росреестр может принять заявление от других лиц, несмотря на установленный запрет:
- Заявление, поданное нотариусом при регистрации права на объект недвижимости на основе нотариально удостоверенной сделки.
- Заявление о государственной регистрации передачи права собственности на жилье, включенное в программу реновации жилищного фонда, подается уполномоченным органом исполнительной власти Москвы.
- Заявление о государственной регистрации прав при наследовании.
- Заявление на основании решения суда или по требованию судебного пристава.
Как снять обременение с квартиры
Обременение снимается тем лицом, которое его наложило, направляя соответствующие документы в Росреестр, который отменяет запись об обременении в ЕГРН. В случае ипотеки этим занимается банк. Более подробную информацию о том, как снять обременение с недвижимости после погашения ипотеки, можно найти здесь.
В любом случае для снятия обременения необходимо устранить причину его возникновения. Если это связано с кредитом, необходимо полностью его погасить. В случае ареста по исполнительному производству — рассчитаться с долгами.
Запись об аресте или запрете будет аннулирована в течение трех рабочих дней с момента поступления в Росреестр постановления о прекращении исполнительного производства. Однако на практике процесс вынесения такого постановления может занять продолжительное время, вплоть до нескольких месяцев. Чтобы обеспечить себе гарантированный результат, рекомендуется немедленно после исполнения обязательств написать заявление судебному приставу с требованием снять обременение.
Кстати, даже без полного соблюдения требований, обременение также можно убрать, но только через суд. Например, если ограничение было наложено ошибочно или сумма задолженности невелика по сравнению со стоимостью недвижимости. Например, если на квартиру наложен арест из-за долга в 50 тысяч рублей, а стоимость жилья оценивается в несколько миллионов.
Лично подать документы на снятие обременения можно как онлайн через веб-сайт Росреестра (при наличии электронной подписи), так и лично, обратившись в МФЦ.
Отмена записи об ипотеке в ЕГРН осуществляется на основании одного из следующих документов:
- Заявления залогодержателя.
- Совместного заявления залогодателя и залогодержателя.
- Заявления собственника с предоставлением документа с отметкой о том, что обязательства исполнены в полном объеме.
- Решения суда о прекращении обязательства, являющегося причиной обременения.
Подача заявления онлайн в электронной системе будет сопровождаться указаниями о необходимых документах и их формате.
Снятие обременения является бесплатной услугой. Для подтверждения "чистоты" недвижимости рекомендуется заказать обновленную выписку из ЕГРН.
Возможно ли сдать в аренду квартиру с обременением
Сдать квартиру в аренду с наличием обременений вполне реально, при условии соблюдения определенных условий. Например, собственник может использовать свое жилье, приобретенное в ипотеку, как дополнительный источник дохода. Важно отметить, что в таких случаях может потребоваться получение согласия от банка-залогодержателя, если договор аренды не предусматривает иное.
Если арест на квартиру произошел в период действия договора аренды, согласно закону собственник обязан уведомить об этом арендатора. В свою очередь, арендатор самостоятельно принимает решение остаться в арендованном жилье или начать поиск нового. Если арендатор решает оставаться, в договор аренды вносятся соответствующие изменения.
