Этот год выдался богатым на события в рынке недвижимости:
- Курс доллара в начале года был 67руб за 1$, с мая начался рост с 80руб до 100руб к августу. С мая начался рост продаж недвижимости. Почему-то всегда, когда слабеет рубль – люди начинают скупать недвижимость.
- ЦБ начал увеличивать ключевую ставку с 7,5% в июне 2023, до 16% в декабре. 📈
Каждое увеличение ставки провоцировало спрос на рынке недвижимости. В сентябре мы увидели исторический максимум по продажам новостроек - 21,1тыс. регистраций ДДУ, также и остальные месяцы были с высокими показателями продаж. Все хотели купить по ранее одобренным ставкам.
К ноябрю цены на новостройки тоже вышли на максимальные значения. Студии площадью от 23 квадратов стали стоить от 10 млн.руб. - комфорт класс в границах старой Москвы.
ЦБ своими решениями показал жёсткую денежно-кредитную политику.
Цель - снизить инфляцию и не допустить надувания пузыря на рынке ипотеки. Появился «эффект Мерседеса», когда новостройка дороже вторички в некоторых регионах до 40%, по Москве мы наблюдаем 10-15%, когда в одном ЖК есть строящиеся и сданные корпуса.
Этот перекос связан со льготными программами ипотеки. На вторичку ипотека стала неподъемной для большинства населения. Ставка на уровне 17% годовых - это действительно много. Когда новостройку по льготной ипотеке можно приобрести под 8%, семейная и it -ипотека 5 и 6% годовых, резонно большинство идут в новостройки из-за значительной разницы в ежемесячных платежах.
Если брать ипотеку 10 млн.руб на 20 лет, вторичка 17% годовых – 146т.р. ежемесячный платеж, а семейная 6% годовых – 71т.р., разница более чем в 2 раза.
Получается, что в залоге у банка объект, реальная стоимость которого дешевле заявленной. Это несёт большие риски для банковской системы, с чем и борется ЦБ. Их цель снизить выдачу ипотеки в 2 раза, притом, чтобы не погубить строительную отрасль.
Последние новости, что мы имеем к концу 2023г.
- Первый взнос по программе повышен до 30% (был 20%), процентная ставка по льготной ипотеке на новостройки сохраняется в размере 8%.
- Максимальный размер льготного кредита по ипотеке с господдержкой на новостройки теперь будет одинаковым для всех регионов - 6 млн рублей. Ранее в Москве, Санкт-Петербурге, Московской и Ленинградской областях верхним пределом кредита были 12 млн руб. С учетом первого взноса в 30% стоимость жилья при минимальном взносе может быть примерно до 8,6 млн руб.
- Правила выдачи льготной ипотеки изменились. В числе прочего, появился принцип однократности выдачи — в одни руки можно будет получить только один льготный кредит. Если заемщик нарушит правила и повторно оформит льготную ипотеку, банк повысит ставку до рыночного уровня.
Как работает принцип однократности выдачи?
Если заемщик уже оформил кредит по одной из госпрограмм, он не сможет получить кредит по другой льготной программе. Однако принцип однократности не распространяется на уже действующие кредиты.
«Кредитные договоры, подписанные до даты вступления постановления в законную силу, 23 декабря 2023 года, не подпадают под новое постановление и не будут подвергнуты штрафным санкциям», — так объяснили в Сбере.
Как банки считают количество льготных кредитов?
Засчитывается льготная ипотека для заемщика, созаемщика или поручителя.
Можно ли получить семейную ипотеку повторно?
Да. Это возможно, если у заемщика после оформления кредита по программе «Семейная ипотека» родился еще ребенок, при этом семья полностью выплатила первый льготный кредит, либо новая квартира по площади больше той, на которую был получен первый кредит.
Можно ли получить второй льготный кредит по другой программе, если первый погашен?
Нет. Это правило действует только для семейной ипотеки. По остальным кредитам, оформленным с 23 декабря, в «льготную кредитную историю» заемщикам будут засчитывать даже погашенные кредиты.
Считаются ли старые кредиты?
Все льготные кредитные договоры, оформленные до 23 декабря, не засчитываются в «льготную кредитную историю» заемщика. Люди, которые оформили льготную ипотеку до этой даты, смогут получить еще один льготный кредит. К примеру, можно получить льготный кредит по IT-ипотеке, если льготная ипотека по другой программе была получена до 23 декабря 2023 года.
✔️ Важно: введенный ранее принцип однократности выдачи продолжает действовать по ряду льготных программ. Нельзя оформить две льготные ипотеки на новостройки или две IT-ипотеки.
Как вырастет ставка при повторной льготной ипотеке, объяснили в Сбере.
- Банк поднимет ставку по ипотеке с господдержкой и семейной ипотеке до уровня ключевой ставки ЦБ на дату подписания договора +1,5 п. п. при покупке «вторички» или квартиры в новостройке. Если оформлен кредит на ИЖС, ставка вырастет до уровня ключевой ставки ЦБ на дату подписания договора +3,5 п. п.
- Ставка по IT-ипотеке на покупку готового или строящегося жилья вырастет до уровня базовой ставки на дату выявления нарушения, но не выше ключевой ставки ЦБ на дату подписания договора +1,5 п. п. Если по IT-ипотеке получен кредит на ИЖС, ставка вырастет до уровня базовой ставки на дату выявления нарушения, но не выше ключевой ставки ЦБ на дату подписания договора +3,5 п. п.
- Ставку по дальневосточной и арктической ипотеке повысят до уровня ключевой ставки ЦБ на дату подписания договора +1,5 п. п.
- Ставку по сельской ипотеке увеличат до уровня ключевой ставки ЦБ на дату подписания договора.
Кто не успел воспользоваться льготной программой приобретения, теперь могут выдохнуть и спокойно наблюдать за новостями, т.к. эти нововведения явно охладят спрос. Думаю, к лету мы увидим интересные акции от застройщиков.
