Доступное жилье, ипотека под 5% годовых и первоначальным взносом до 20%. Все эти прекрасные условия уходят в прошлое, хотя на рынке еще остается несколько льготных программ, в том числе для айтишников.
С повышением ключевой ставки до 16% Центробанк и Минфин изменили условия льготного кредитования. Уже с 23 декабря вступает в силу постановление с ужесточением правил кредитования.
Льготная ипотека только для избранных
Напомню, что ЦБ РФ практически весь 2023 год выступал протий массовой выдачи жилья по льготным программам. Понять регулятор можно, ведь именно государственная поддержка негативно отразилась на ценах. Всего за пару лет квартиры в России подорожали более чем на 50%, а в некоторых случаях на все 80%. Разумеется, не остался в стороне и вторичный рынок, где цены росли даже в условиях кризиса 2022 года.
Заградительные меры ввели перед праздниками, чтобы немного «охладить» рынок и фактически снизить цены. Правда, эксперты и крупные агентства недвижимости считают, что цены на новые квартире не упадут. По крайней мере для этого нужно время – 2-3 месяца.
С другой стороны, риелторы уже начали паниковать, так как понимают, что после новогодних праздников цены на жилье могут упасть на 10%. Конечно, пока это лишь очередные прогнозы, но не беспочвенные.
Все дело в той самой льготной ипотеке. Как показала практика, государственные программы действительно сделали жилье доступнее, но они же повлияли на цены. Дело в том, что последние три года застройщики регулярно поднимали цена на жилье. Они понимали, что льготники будут оформлять дешевые кредиты.
Ужесточения коснулись не только процентной ставки. С конца декабря льготную ипотеку будут выдавать по следующим принципам:
1. Первоначальный взнос – минимум 30% от стоимости квартиры или дома. Если выбрать меньше, тогда кредитор использует повышающие коэффициенты.
2. Процентная ставка – от 8% годовых по основным программам. Речь идет о массовой ипотеке на новое жилье. Ранее можно было оформить кредит по ставке от 6% годовых.
3. Максимальный размер ипотеки – ограничен на сумме 6 млн рублей для всех регионов страны. Раньше в Москве и Санкт-Петербурге можно было купить жилье до 12 млн рублей.
В этих изменениях больше вопросов вызывает кредитный лимит, ограниченный до 6 млн рублей. Например, в Москве и других крупных городах за такие деньги можно купить только мини-студию площадью до 15 м2. Что делать заемщикам, которые выбрали жилье для семьи стоимость от 6 млн рублей?
Скорей всего клиентам предложат оформить по льготной ставке кредит на сумму до 6 млн, а все остальное придется выплачивать по ставке выше 16% годовых. И это уже не льготное кредитование, а вполне себе рыночное.
Новогодний «подарок» отразится на рынке недвижимости
Напомню, что в Минфине уже пытались изменить льготные программы, но речь шла о лете 2024 года. Судя по всему, там решили не затягивать с этим вопросом и сделали «новогодний подарок» для заемщиков.
Важно понимать, что на льготную ипотеку приходилось до 80% от всех заключенных договоров купли-продажи недвижимости в новостройках. Если предположить, что рынок потеряет хотя бы половину клиентов – это будет огромный удар по строительной отрасли.
Во-первых, в начале 2024 года будет наблюдаться сезонное снижение спроса, которое усилиться за счет оттока ипотечных клиентов. Застройщики будут вынуждены снижать цены или замораживать объекты.
Во-вторых, рынок в любом случае потеряет часть клиентов, а это доход крупных компаний и снижение бюджетных поступлений.
30% на первоначальный взнос – это фактически заградительная мера. У большинства потенциальных клиентов нет таких денег. Предположим, что молодая семья решила купить квартиру в столице и даже нашла предложение за 6 млн рублей. Треть стоимости – это 1.8 млн рублей. И тут уже не поможет маткапитал или другая государственная помощь. Семье придется найти где-то еще минимум 1 млн рублей.
Конечно, сейчас расчет сделан в пользу падения цен на недвижимость. Но когда это случится и будет ли результат? Этот вопрос остается без ответа.
С логикой все понятно и просто, да только в реальности рынок может снизить цены на 10% и на этом все остановится. Причем в буквальном смысле. Застройщикам будет невыгодно вводить в строй новые объекты, а старые могут оказаться без клиентов.
То ли еще будет в 2024 году.
Декабрьское ужесточение только начало нововведений, которые планирует внедрить Центробанк в первом квартале 2024 года. Льготная ипотека на новостройки действует до 1 июля, а после ее судьба остается туманной.
В ЦБ РФ планируют поднимать уровень «качества» заемщиков. То есть все остальные меры будут нацелены на уменьшение количества заемщиков, которые не могут выплачивать ипотеку. Заградительные меры коснутся не только первоначального взноса, но и официального дохода. Например, такие нормы уже действуют в программе ипотеки для IT-специалистов – зарплата от 70 и 120 тысяч рублей в зависимости от региона.
Остается только Дальневосточная и Арктическая ипотека. Но давайте говорить честно – мало кто планирует переезжать в Мурманск или Улан-Удэ.
А вы успели оформить ипотеку по старым программам и ставкам?
