На предыдущую статью моментально возникло множество возражений. Ожидаемо, идея перекрытия ипотечных платежей купонными выплатами по длинным и надёжным облигациям - популярна. Потому, что приятна.
Инфляция
Одна из идей, охвативших широкие народные массы - то, что в случае очень длинного долга инфляция играет на руку заёмщику.
Да, играет - при одном решающем условии: что ваш доход увеличивается пропорционально инфляции. Т.е. растёт НЕ МЕНЬШЕ роста инфляции.
Увы, обычно бывает совершенно наоборот: реальные располагаемые доходы в ходе инфляционного обесценения УМЕНЬШАЮТСЯ. Ну и толку то, что ваша зарплата увеличилась в 2 раза, если ваши обязательные расходы увеличились в 3 раза?? Количество денег, которые вы можете направить на погашение ипотеки - уменьшилось!
В варианте с доходом по облигациям - инфляция действует на облигации и на купонный доход точно так же, как и на ипотечный платёж. Насколько инфляция снижает ипотечный платёж - настолько же снижает и купоны облигаций. В числителе - инфляция, и в знаменателе - инфляция, арифметически - единица, равновесие. Вы ничего не выигрываете и не проигрываете. Кроме времени.
Время - деньги.
На самом деле ростовщик продаёт не деньги, а время. Процент банку вы платите именно за время, которым пользуетесь его деньгами. Сами деньги вы потом, в конце концов, отдаёте.
В афере ОФЗ-против-ипотеки вы одновременно являетесь ростовщиком для государства и жертвой ростовщика для ипотечного банкстера. Важен баланс, а как было указано и показано в предыдущей статье - он едва-едва в вашу пользу. А на горизонте 20 лет такое "едва-едва" опасно - при таком длительном ожидании прилёт форс-мажора обязателен/неизбежен.
Какие конкретно форс-мажоры могут быть? Да любые. Кто-нибудь, будучи в трезвом уме и твёрдой памяти допускал возможность доллара по 55? А ведь было (это к примеру, что невозможное возможно).
Когда вы играете на ОФЗ против банкстера на ипотеке - вы удлиняете время выплаты ипотечного долга. Банкстер доволен.
И снова инфляция
Весь сыр-бор с игрой на ОФЗ против ипотеки разводится с целью сохранить капитал. Ну хорошо, покупая объект за 10М вы заплатили ПВ 3М, и с 7М крутите эту карусель. Крутить вам её весь срок ипотеки, ну положим 20 лет. И что останется от вашего капитала после 20 лет инфляции?
Исторически официальная инфляция у нас около 7%гг. Это значит, что цены удваиваются каждые 10 лет. Через 20 лет цены станут больше в 4 раза. То есть от вашего капитала в 7М останется 1/4, т.е. в текущих сегодняшних ценах - 1,75М. Успешное сохранение капитала, ага, комментарии излишни.
Сохранить капитал удастся только если вы будете реинвестировать купонные выплаты сообразно инфляции. При этом не будем забывать, что реинвестировать вы будете после уплаты налога. Ну и что в этом варианте вам остаются на ипотеку?? Пару процентов в год? баланс ОФЗ/ипотека резко смещается в пользу банкстера. Время выплаты долга резко растягивается. Банкстер доволен. Вы ишачите на 3х работах уже будучи пенсионером.
ОФЗ в залог
Смысл возражения сводится к тому, что свои ОФЗ вы можете передать в залог и получить под этот залог деньги. А квартиру - нет.
Чисто теоретически можно отдать в залог и квартиру. Но это долго, муторно и сложно. Залог в виде ОФЗ куда как быстрее и легче. Но именно это и плохо.
Когда вы играете на бирже под залог ОФЗ - то на самом деле вы рискуете своим жильём. Имеется ввиду тот случай, кода с этих ОФЗ вы платите ипотеку. Маржин-колл, ОФЗ исчезают, вы не вносите ипотечные платежи, вас выселяют, хата - на аукцион. Классная перспективочка.
Ну или вы замутили какой-нибудь новый бизнес под залог этих ОФЗ (теоретически возможно). Вероятность успеха - .... ну не знаю, точно меньше 100%. Мутка не замутилась, вы остаётесь банкротом, ОФЗ забирают. Семья под забор?
В общем, такую идею - ОФЗ под залог - я сильно не приветствую. Риски слишком фатальны.
Кстати, не все ОФЗ идут в маржу на бирже. Как раз длинные - не идут, НЯЗ.
Пребывайте в адекватности. Если не знаете, как поступить - поступайте надёжно.
